广州出现大量二手楼盘降价成交

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　　核心提示：随着“限购”向纵深发展，业主心态进一步减弱，广州市二手房成交出现“无降价，不成交”的明显趋势。荔港南湾降价18万元成交，逸景翠园降价17万元成交，华景、华碧、金碧……都是降价成交。全部10宗交易都是成交价低于放盘价，成交银码越高，减幅越大。
　　

　　
　　近月来成交价低于放盘价的成交比例已达六七成。
　　本报30大二手屋苑最新成交抽样调查，10宗交易全部降价成交，最高降幅18万
　　广州日报8月1日报道 荔港南湾降价18万元成交，逸景翠园降价17万元成交，华景、华碧、金碧……都是降价成交。随着“限购”向纵深发展，业主心态进一步减弱，广州市二手房成交出现“无降价，不成交”的明显趋势。以本报30大二手屋苑为样本库，记者分析广州三大行7月份的最新10宗成交可见，全部10宗交易都是成交价低于放盘价，成交银码越高，减幅越大。这可能形成骨牌效应，市价将一步步往下走，最终可能出现总体楼价的下跌。
　　广州市市区上半年成交二手房4万余宗，月度成交近7000宗。以7月份的10宗交易来推论几千宗的市场总量，判断或许会有失偏颇。不过，一滴水可以照见太阳，这10宗交易的确折射出业主心态变弱、急售减价幅度大的共性，且据中介行数据显示，近月来成交价低于放盘价的成交比例已达六七成。合富置业首席市场分析师龙斌表示，在政策及各种因素影响下，买家观望情绪依旧，还价幅度加大，部分买家预期楼价下跌或看不清后市，入市较为谨慎，还价幅度高达10%左右。这是否意味着未来楼价可能降10%？也许藏在这10宗交易中的细节会告诉我们答案。
　　番禺二手网签分开两步走
　　7月29日，记者从番禺区房管局网站获悉，番禺区二手房网签将分步实施：7月30日起对石楼镇、石碁镇、大龙街试行二手房网上交易；10月10日起，大石街、洛浦街实行二手网签；其他镇街将适时实行二手房网签。据良策按揭番禺区总经理阮学林透露，首批试行二手房网签的石楼镇、石碁镇、大龙街只占番禺区二手房总交易量的15%；10月10日起实行二手房网签的洛浦和大石，也只占番禺区二手房交易量的20%。占番禺区二手房交易量半壁江山的南村镇、钟村镇、沙湾镇、市桥的时间表未明。
　　据了解，番禺区部分镇街实行二手房网签后，二手房交易流程并无根本变化，具体如下：
　　网上放盘 业主持房产证等资料网上放盘、签订《房地产中介服务合同》。盘源将在www.gzrea.org.cn公示。
　　网上签约 通过中介促成的交易在中介公司进行网签；自行交易的客人可在签约服务点的自助终端机或者具备互联网条件的电脑上签约。
　　打印网签合同 中介促成的交易可直接打印网签合同；自行交易的客人需在签约服务点进行确认。
　　完税 持二手房网签合同到各镇街所属的地税部门交营业税、个税；到番禺区财政局缴交契税。
　　递件、出新证 持二手房网签合同、完税证明到番禺区房管局递件过户。
　　番禺首批二手房网签楼盘
　　石楼镇、石碁镇、大龙街（7月30日起）：东湖洲花园、尚东尚筑
　　洛浦街、大石街（10月10日起）：丽江花园、广州碧桂园、富丽花园、星河湾、今日丽舍、新月明珠花园
　　趋势分析：
　　愿意减价业主增多 买家减价胃口更大
　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，业主心态总体较平稳，成熟地段优质单位的业主心态仍较强硬，让价幅度有限；部分业主只接受小幅让价3%~5%左右，以升值潜力不大的较低端物业和要求买家一次性付款的业主居多。近几个月以来，部分业主心态有所放松，接受一定幅度让价，议价空间集中在3%~5%之间，愿意小幅让价的业主，以“卖一买一”的准买家、存货较多的投资客、急等钱用的业主、物业素质一般、预期升值空间不大的业主等居多。也有优质单位此前已经提高放盘价，业主小幅让价以促成交易，但让价后的价格仍与市场价持平或略高。此外，由于银行付款时间较长，部分业主不接受按揭付款，尤其是公积金贷款，有部分业主宁愿小幅让价，也要求买家一次性付款。
　　龙斌表示，在政策及各种因素影响下，买家观望情绪依旧，还价幅度加大，部分买家预期楼价下跌或看不清后市，入市较为谨慎，还价幅度高达10%左右。
　　10宗交易逐个数
　　逸景翠园：业主“心很软”
　　成交价VS放盘价：-17万元
　　降价原因分析：业主看淡后市“逃得快”
　　中介点评：合富置业专业人士表示，该物业是三房南向单位，面积100平方米，成交价183万元。小区周边生活交通配套成熟，该物业是小区内的实用户型，间隔舒适宁静，特别适合改善型置业人士居住。买家原有一套两房单位，但因有了孩子，又想与父母共同居住，故需购买较大的单位。该物业业主起初开价200万元，但受新政影响，担心楼价会下降，在中介帮助下，最终以183万元成交。
　　记者点评：对后市看好的业主，现在已经封盘不卖，放售的业主基本上是对后市看淡或者套现另有他用。不过，对于早期入市的业主来说，利润早已翻倍，让利17万元只是小CaSe。
　　逸景翠园：业主心态强转弱
　　成交价VS放盘价：-14万元
　　降价原因分析：放盘两个多月未成交，降价到位即成交
　　中介点评：中原地产逸景翠园分行高级营业经理区创明表示，成交单位为御景轩高层小三房单位，面积80平方米，成交价161万元。该户型为实用小三房单位，业主在放盘初期，对市场看好，以175万元放售，但放了两个多月仍未成交，如今心态走弱，最终降价14万元成交。
　　记者点评：有时候业主盲目乐观，也会贻误“售机”。相信175万元应该是一个挺高的价，若当时业主开170万元或165万元，这个房屋早已出手。行家说得对，跌市时要低于市价放盘，才可以走得快！
　　荔港南湾：同区业主“执到宝”
　　成交价VS放盘价：-18万元
　　降价原因分析：业主“等钱使”
　　中介点评：中原荔湾路分行营业经理邝杰敏透露，该物业是旧区三房带主套单位，面积114平方米，成交166万元。业主因急需资金周转，原以184万元的市场价放售，为加快成交速度，业主最终让价18万元成交。买家则是荔港南湾的业主，这次是从小房置换到大房。
　　邝杰敏表示，荔港南湾分旧区和新区，旧区楼龄约12年，市场价约为1.6万~1.7万元/m2，新区楼龄约6年，市场价1.8万~2万元/m2，上述成交是旧区的单位，尽管楼龄较长，但对比同等条件的物业，价格超笋。
　　记者点评：业主急售降价成交是目前楼市的“主旋律”。有句不客气的广州话这样形容——趁你病，扌罗你命。商场如战场，这个急降18万元成交的案例就是明证。
　　金碧花园：业主放高价“得不偿失”
　　成交价VS放盘价：-11万元
　　降价原因分析：业主放盘一月少有人看楼；买家有心买
　　中介点评：该物业是海珠区金碧花园二期电梯楼高层北向单位，面积68平方米，成交价109万元。该套物业业主近期打算“卖一买一”买大单位，欲回笼资金，原放盘价在120万元，高于市场价较多，放盘近一个月少有人看楼。上周末被首置刚需买家看中，最后经过议价，以109万元成交，低于放盘价11万元，成交价也低于市场价约1000元/m2。
　　记者点评：金碧这位业主给广大业主一个教训，形势比人强，真的不要跟钱斗气。妄开高价贻误时机，最终减价成交，还少赚6.8万元。对于放售物业的广大业主来说，自我心理建设非常关键，卖了就别想了，省得落下个抑郁症。
　　时代玫瑰园：大单位基本降价10万
　　成交价VS放盘价：-10万元
　　降价原因分析：买家有心买
　　中介点评：合富置业专业人士表示，该物业是低层三房南北向单位，面积126平方米，成交价195万元。该物业南北朝向，室内间隔合理。买家计划换房，需买100平方米以上三房。原业主起初开价205万元，经多番磋商后，愿降价10万元，最终以195万元成交。
　　记者点评：在成交量大跌的时势，以一个接近两百万的物业来说，降低10万元算是“基本动作”。据记者了解，时代玫瑰园市价为1.6万元/m2，业主开价只是1.62万元/m2，最终成交价为1.547万元/m2，低于市价成交。
　　富力环市西苑：磨足1个月压价6万买三房
　　成交价VS放盘价：-6万元
　　降价原因分析：买家好心机 磨足1个月
　　中介点评：合富置业专业人士表示，该物业是三房东南向单位，面积104平方米，成交价200万元。富力环市西苑小区环境优美舒适，周边生活配套成熟。买家计划买一套环境舒适的单位用于自住，经过近1个月与业主的讨价还价，买家最终压价6万元，成功购得该单位。
　　记者点评：总价两百万的大单位目前属于难以出手的房型，买家与业主周旋了一个月，终于砍下6万元，这不到3%的降幅真是来之不易。
　　华景新城：减价成交 单价都逼近两万
　　成交价VS放盘价：-5万元
　　降价原因分析：业主“卖一买一”
　　中介点评：合富置业专业人士表示，该物业是华景新城芳满庭园两房单位，面积78平方米，成交价155万元。华景新城位于天河区中山大道路段，毗邻天河公园，周边生活、交通配套成熟。该物业是小区实用两房，特别适合首次置业人士居住。买家计划今年内结婚，急需购入物业作新房。该物业业主起初开价160万元，但受新政影响，业主原拥有两套住房，希望置换更大的房子，所以有了议价的空间，在中介帮助下，最终以155万元成交。
　　记者点评：业主“卖一买一”，买卖任何一方急于成交，必然成为谈判中弱势的一方。不过对于业主来说，“卖一买一”是风险对冲的做法，失之东隅，收之桑榆。
　　富力千禧花园：稀缺盘源都要降价成交
　　成交价VS放盘价：-5万元
　　降价原因分析：业主急需资金周转
　　中介点评：中原地产富力千禧分行高级营业经理陈德练表示，成交单位是富力千禧花园中层两房单位，面积72平方米，成交价158万元。该物业为市场热求户型，向来少有放盘，业主一直自住，日前因急需资金周转而放售盘源，买家是同一小区的业主，购入该物业将供家人居住，业主原放售价163万元，见买家有心入市，经过协商，业主让价5万元成交。
　　该业向来放盘量不太多，而两房户型更是少之又少，最近业主放盘积极性有所提高。目前富力千禧花园一期二手均价为2.1万元/m2，二期二手均价为2.2万元/m2，三期二手均价为2.4万元/m2。
　　记者点评：富力千禧花园位于海珠区东晓南路与昌岗路交界，是该路段一个指标性大型楼盘，分为三期开发，步行至晓港地铁站在10分钟之内，交通非常便利，而且邻近中山大学，闲时可以到高校内感受浓厚的书香气息。
　　汇侨新城：小户型都要“屈服”市况
　　成交价VS放盘价：-6万元
　　降价原因分析：随大流 降几万“意思意思”
　　中介点评：中原地产汇侨南分行营业经理赵毅康介绍，成交单位为汇侨新城南区楼梯楼高层小两房，面积59平方米，成交价63万元。买家原打算到番禺区买楼，不过其家人住在汇侨新城，于是也在这个小区置业。目前汇侨新城楼梯楼市场价约为1万元/m2，电梯楼则约为1.2万~1.3万元/m2。
　　记者点评：风水轮流转，以往市况好，业主天天反价；现在市况差，无论热销还是滞销的户型，凡要想成交都要让价几万“意思意思”。
　　华南碧桂园：业主放盘价一降再降
　　成交价VS放盘价：-14万
　　降价原因分析：又是业主“等钱使”
　　中介点评：据满堂红华碧分店经纪介绍，该套成交物业是楼龄5年左右的翠云山苑中层电梯物业，面积154平方米，成交价158万元。
　　该套物业的业主由于急需资金周转，在7月中以172万元的放盘价抛售。该套物业是南向的低层单位，间隔方正，而且业主之前一直是自住用途，带有豪华装修，保养新净。另外该套物业证够5年，也可省下营业税。
　　买家之前因工作的关系居住在南沙，结婚后欲在番禺购置一套四房物业，方便日后把父母接到一起住。由于该套物业间隔、楼层、朝向都比较符合心水。业主最终作出了较大让步，以158万元的低价出售该套物业，比放盘价足足低了14万元。
　　记者点评：说实在的，业主起初以172万元放盘也是“抛售”，最终再减14万元成交，不知是真的减那么多还是早前开高价。不过番禺区楼价相对市区便宜，总价150多万元是成交较少的物业类型，业主顺利套现解决燃眉之急，也算“饮得杯落”了。