陈真诚：房地产调控加码三大信号

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陈真诚：房地产调控加码三大信号
——国务院常务会议首提房价合理回归
文/陈真诚
（此为网络版，平面版文章供《南京楼市》，欢迎收阅《南京楼市》）

[导读：这次国务院常务会议明确指出，“房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归”。注意，这是国务院常务会议首次明确提出“房价合理回归”！…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

有些城市房价还在涨
自2010年出台“国十条”拉开新一轮房地产调控以来，中央政府出台了一系列房地产宏观调控政策，尤其今年1月26日出台了“新国八条”。“新国八条”出台半年来，调控已经开始显现积极效果：投资投机性需求基本被遏制，房地产市场预期已经异变，成交持续大幅下降，房价也已开始松动，只是降价并不太明显，幅度并不大，甚至有些二三线城市房价还在上涨。
也就是说，时至今日，房地产调控已开始见效，但调控整体效果和市场形势依然不乐观。甚至，目前，部分城市房地产调控力度有所放松，出现了松动调控或准备松动调控的迹象。另外，一些人以迄今只有39个城市出台了限购政策以及部分二三线城市只是出台部分限购的畸形限购政策等为依据，放大渲染未限购或未全面限购的非一线城市尤其三四线城市将成为投资价值洼地、投资投机购房者的集散地以及房价不会下跌而将继续上涨等舆论，并进行炒作。
尤其是，随着上半年结束，下半年到来，一些媒体和舆论人士，断言下半年房地产调控政策和货币政策将会松动，甚至方向逆转，释放并炒作政府将松动调控、调控政策将见底、整体房地产市场将返转、房价将反弹上涨等舆论，影响市场预期，影响市场参与各要素的心态和决策，影响调控效果。

强力发出继续强化调控信号
为巩固房地产调控及整体宏观经济调控成果，刚刚进入下半年的7月初，中央政府就强力发出继续强化房地产调控的信号。
7月4日至11日,温Jiabao总理先后召开四次经济形势座谈会,分别听取部分省政府负责人、企业界负责人和经济专家意见和建议。温Jiabao强调,要继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务,坚持宏观调控的基本取向不变。要健全宏观审慎政策框架,合理运用多种货币政策工具,提高政策的针对性、灵活性、前瞻性。要坚持实施稳健的货币政策,保持社会融资总量合理增长。温Jiabao要求统筹做好关系全局的几项重点工作。其中，一是保持物价总水平基本稳定,稳定通胀预期。二是坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。继续抑制不合理的住房需求,重点抓好保障性住房和普通商品房建设。
接着，7月12日，温Jiabao总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议认为，要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
应该说，这次国务院常务会议和之前温Jiabao总理的讲话精神，是经过长时间精心准备的。
这次，决策层再次重申、强调坚持宏观调控的基本取向不变，坚持实施稳健的货币政策，坚定不移地落实房地产市场调控政策，并明确了在二三线城市实施限购政策，将有利于让打击通货膨胀的宏观调控和调控房价的房地产调控更好地互动，实现“控物价，调房价”目标，促进房地产市场以及整体宏观经济长久健康发展，

国务院常务会议首提房价合理回归
表面上看来，这次国务院常务会议决议，除强调要确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设、切实抓好工程质量安全等内容外，措施上基本上延续之前的调控政策内容，主要是重申和部分细化今年1月26日出台“新国八条”的政策，强调落实已出台的调控政策。
甚至，限购政策扩大到二三线城市这个内容，也是“新国八条”政策的重申和细化，并不是新政策。“新国八条”中指出，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。这就是说，不管是二线、三线而是四线城市，只要房价过高、上涨过快，本来就都是“要从严制定和执行住房限购措施”的对象。
不过，细心的人应该不难发现，这次国务院常务会议定性和决议内容措辞上，发生了一些重大变化，透出三大重要信号。
首先是，这次国务院常务会议定性上明确为“研究部署继续加强调控工作”，会议明确提出，“各地要进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策”，“要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房”。这些发出了明确的信号，中央政府对房地产调控的态度和政策没有改变或松动，在下半年乃至更长时期内也不会改变或松动，而是要继续加强调控。
其次是，这次会议明确指出，“房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归”。这不但向市场明确表示，调控政策不会松动，调控方向和决心不变，而是要继续加强调控，而且明确表明态度，要通过加大调控力度，“促进房价合理回归”。
注意，这是国务院常务会议首次明确提出“房价合理回归”！
无疑，基于房地产市场实际而言，“房价合理回归”就是“房价下降”。此前，除今年５月１日温Jiabao总理在北京视察保障房工地时表态说中央“要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的”外，政府在措辞上一直使用的是“房价稳定”这种模糊语言，并不明确说要让房价下降。这或意味着，让房价过高的地区的房价下降，或是中央政府调控重新设定的目标之一。
而房价到底多高为过高，目前是没有明确的标准，本文作者陈真诚认为，这就增加操作空间和市场想象力。
再则是，这次会议，不但明确强调“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策”，而且明确提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。请注意，之前，“新国八条”中的相关措辞是，“房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。也就是说，要从严制定和执行限购措施的城市的界定条件是“房价过高、上涨过快”。而这次的措辞上，对也要采取必要的限购措施的二三线城市的界定条件是“房价上涨过快”，没有了“房价过高”。
这些，向市场表态包括限购政策在内的房地产调控政策不会松动而是强化执行，向上半年在执行政策过程中传出可能松动限购政策的海口、大连或想松动限购政策的一些城市敲响警钟，提醒他们不要松动限购政策。并可能是在要求，12个仅针对城市部分区域或部分人群或房屋采取限购措施的城市，要从严制订、执行限购政策，将限购范围扩大至全市或所有人群或房屋。
而且，这次会议细化了政策执行内容，明确指出房价上涨过快的二三线城市也要出台限购政策，并可能释放这样一个信号：尽管当地房价也许不高，但只要上涨过快，就要出台限购政策。之前，因只有39个城市出台了限购政策，未出台限购政策的二三线城市的房价受限购政策及其之前的经验的启示也开始被炒作了。尤其是，4月份国务院派出的8个督察组发现，部分城市以当地房价不高为由要求或想松动房地产调控。本文作者陈真诚认为，这次会议明确，“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，而且界定条件没有了“房价过高”，可能是有针对性的回应，也可称得上限购这一调控政策的加码。
总的来说，这次国务院常务会议精神和之前温Jiabao总理的讲话，向房地产市场明示，中央政府调控房地产的态度及决心不变，房地产调控和致力于打击通货膨胀的金融调控不会放松，至少在下半年内限购等房地产调控政策和货币政策政策不会松动，相反将继续加强调控、进一步细化和落实政策执行、强化政策执行力度。
应该说，这次国务院常务会议定性上明确为“研究部署继续加强调控工作”，会议首次明确提出要“促进房价合理回归”，也要采取必要的限购措施的二三线城市没有“房价过高”的界定条件，本文作者陈真诚认为，这三大信号或意味着房地产调控实已加码。

限购政策将长期执行
无疑，这次国务院常务会议精神和之前温Jiabao总理的讲话，说明中央政府对房地产调控的态度是坚决的，房地产调控政策短时间内不会松动，甚至将继续深化房地产调控还，还将强化调控政策执行。
这次国务院常务会议精神和之前温Jiabao总理的讲话，澄清了政府将松动限购等房地产调控政策和货币政策等宏观经济调控政策等舆论误导，及时回击了此前一些宣称货币政策、限购政策等房地产调控政策将松动的舆论宣传，对房价尤其非一线城市房价还将上涨等市场炒作形成打击，或将能遏制房地产市场可能再次反弹的苗头，促使一些地方政府和部分开发商放弃观望，打消寄希望松动调控的念头。
这些回应或警告，本文作者陈真诚认为，不只是针对地方政府，而是针对整个市场，整个市场中的各参与方，无疑将有利于稳定房地产调控以及房价预期等房地产大势走势预期，防止刚见初步调控成效的房地产市场再次反弹，有利于巩固房地产调控成果。
也要看到的是，一直以来，此前政府在措辞上所使用的，除今年５月１日温Jiabao总理在北京视察保障房工地时表态说中央“要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的”外，都是稳定房价这种模糊语言，并不明确说要让房价下降。
在打击投资投机性购房者方面，房地产调控政策采取了差异化调控政策，只是限制投资投机性购房者新进入市场，而不打击已经进入市场购房的投资投机者。
这些，客观上对既得利益者形成了保护，巩固了房价只涨不跌且越来越高的预期。
再则，投资投机者越早进入市场，其成本越低，赢利更多，而且受调控的风险越低。这样，将诱使投资投机者及自住购房者赶早找机会入市购房，并为一些舆论人士渲染、炒作资金抓住没被限购的机会趁早到未限购城市购房提供了依据或借口，也逼迫政府不得不继续使用甚至强化行政手段进行调控。
这些也意味着，调控手段、调控政策需要经历一个不短的时期才能全部显现效果，房地产调控不是短时期内就能完成。只要房地产调控没达到目的，房价还在上涨或依然很高，没能让老百姓满意，房地产调控还将继续，包括限购政策在内的调控政策，或将在一定时期内相对长期地继续执行，一时不会取消或松动。

加速房价下降行业洗牌
如此之下，房地产预期将被进一步打击，基本被挤出了的投资投机性需求将进一步减少，一些自住性需求将继续观望乃至弃购，成交将继续低迷。
再加上，中央政府明确坚持实施稳健的货币政策，信贷继续从紧，还将对房地产市场形成调控的叠加效果。
这样，开发商在销售和资金链方面的压力或将增大，加大了房价下降的推动力和可能性，并可能将加大降价的速度和幅度。
进一步地，随着房价下降之势将进一步强化，房地产市场将进一步向买方市场异变，进一步固化向下调整的市势，或促使市场加速调整，加速、加剧行业洗牌，或将有更多中小开发商将被淘汰出市场。
[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

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