陈真诚：地方政府急了

入主中原

陈真诚：地方政府急了
文/陈真诚
（载《云南信息报》）

[导读：在如此市场大势下，如果地方政府不继续调整思路，进一步放弃观望而主动降低地价，那么，高价土地或依然难以卖出，土地市场或将继续低迷…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

今年1-5月，各地政府大量减少住宅用地出让，供给不同程度减少。而最近，接连暴出多地6月起将有大量土地集中上市的消息。
如北京，1-5月，通过招拍挂方式出让住宅用地，不足年度计划供应量一成。北京市国土局在5月31日举行的北京市土地储备中心举办的近期入市交易土地信息发布会上公布，今年计划供应经营性用地1770公顷，其中商品住宅用地1220公顷，年底前还有1200公顷经营性用地上市。从6月起，将逐步加大经营性特别是商品住宅用地的供应。在发布会上，北京市土地储备中心还将拟出让重点地块的具体情况首次提前向开发商公布，更象是在向开发商推销土地。
再如广州，前5个月，虽然卖地收入同比大幅增加119%，但也已感觉到了土地市场的冷清。6月8日上午，广州市举行2011年大型土地推介会，推介今年全年拟出让的市辖10区内12.72平方公里住宅、商业和产业用地，其中商品住房用地3.37平方公里。此次推荐会“勾出”了12宗土地，意向地价总金额约64亿元。不过，此次重点推出实施“勾地”的用地大多数为商服用地，其中有的20个是计划开工的保障房项目，商品住宅用地依然遇冷。
又如上海，6月份，也来多幅居住用地集中上市，将形成一波宅地供应小高峰。只是，也面临市场冷清、地价下降的问题。如6月3日，上海松江区千新公路一号地块和宝山区大场镇文海路西侧地块出让，块溢价率已大幅下降。
市场预期，北京、广州、上海这些一线城市的大规模推地，将成为全国土地市场的风向标。据悉，昆明等一些非一线城市也已计划从6月开始大规模推地。本文作者陈真诚认为，如此看来，地方政府已承认房地产市场尤其土地市场大势已经异变，开始放弃观望，为高价土地难卖而着急，因此，主动大规模推地，不再捂地。
事实上，今年，随着调控的深入，全国土地市场土迅速转冷，陷入冷清状态，屡屡暴出底价、流拍的消息，居住用地供应、成交宗数、出让金规模、溢价率、楼面价等同比、环比都大幅下降。
据统计，前5个月，全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金约5193亿元、同比下滑14%。北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显，分别下滑55%、32%。其中，北京4月住宅土地出让金环比下降了94%，创下了近两年新低，楼面价环比缩水逾七成。5月土地市场延续4月的冷清趋势，土地出让金以及溢价水平仍走低，流拍率提高。
1-5月，二三城市的土地市场，也很冷清。如此前传出可能放松限购政策的城市海口和大连，土地出让金均出现巨幅收缩，分别下滑了81%和27%。南京共公开出让28幅土地中，17幅底价成交、1幅流标、1幅延期拍卖；杭州出让的住宅用地成交总额，不及去年同期的2/3；武汉、天津、昆明等地，众多地块以底价成交，如武汉5月份推出的13宗地块，仅3宗进入竞价程序，10宗均以底价成交；今年来，深圳商品住宅用地几乎“零成交”，温州推出10幅地块全部流拍……
无疑，土地市场低迷的根本原因是，随着调控持续深入，房地产预期及市场形势已经异变。房屋销售持续低迷，成交量持续大幅下降。而银根紧缩，开发商融资难度加大。另一方面，目前地价依然过高，高价拿地的风险过高。本文作者陈真诚认为，正因于此，开发商陷入集体观望，拿地越来越谨慎，缺乏拿地动力。
有报告数据显示，4月，万科等15家大型开发商，在公开市场拿地面积同比下降约8成、环比下降约7成，成交土地总价同比下降约7成，环比下降约6成。而其中10家开发商已持有的土地储备建筑面积，至少为3.5亿平方米。在房地产预期和市场大势已经异变之下，目前地价定价过高是导致开发商观望甚至放弃拿地的重要原因。
毫无疑问，房地产调控还在深化，市场继续下调，房价、地价已进入下降通道，一时或难以回暖，接下来很可能继续走低。因此，本文作者陈真诚认为，在如此市场大势下，如果地方政府不继续调整思路，进一步放弃观望而主动降低地价，那么，高价土地或依然难以卖出，土地市场或将继续低迷，国土部5月12日公布的今年住房土地供应计划根本无法完成。（《云南信息报》载文“地方政府放弃观望 加大土地供应量”地址：http://news.ynxxb.com/content/2011-6/10/N95210370448.aspx）
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