2011年一季度房地产行业分析报告（接上一篇）

影音王

体制分析

2011年楼市调控政策一个非常让人警觉的现象是政府的高度干预，正如开发商所言，当前的房价已经不是开发商说了，更不是市场说了算，而是政府说了算！在通胀压力不断攀升的今天，政府对市场直接干预的行为不仅仅是房地产行业，4月13日全国工商联下属24家商会联合发出《保供应、稳物价、促和谐》倡议书，倡议不跟风搭车涨价；不捏造、散布涨价信息，不囤积居奇，不哄抬物价。行业商会领导表示“有责任有义务响应政府部署”。在此之前国家发改委已经先后约见了康师傅、联合利华、宝洁等企业。3月31日晚，联合利华发表声明，称“根据国家发改委的要求”，已经决定暂缓原定4月1日执行的价格调整，并向消费者表示歉意。这一系列的行为让我们不免想起四个大字“计划经济”，莫非是计划经济体制的复归？
从蔬菜的限价、车市的排号，到楼市的限购、限贷和限外，再到日用品的限价，政府作为球场上的裁判，面对当前房地产问题日益政治化的境况，必要的直接干预是可以的，但一定要注意干预周期的长短问题，干预到什么程度？何时推出？等问题都需要政府拿捏好分寸！如果这种直接的行政干预恣意生长，那么好似温水煮青蛙，一夜退回改革开放前的计划经济体制，中国体制的复归势必是中国经济的最大悲哀！
一种相对理想的情况是当前政府通过限购等直接的政策干预，强势遏制房价上涨的态势，但这种新政干预的周期最多不应超过两年，两年之内政府加大保障房的供应力度，使得商品房在低端市场的供应占比降低，迫使开发商把产品结构集中定位在中高端住宅以及商业地产领域。这样一方面有效遏制了房价过快上涨的势头，房价的结构性下降才是真正的下降；另一方面在中高端房地产市场主要通过市场予以调节，使得市场调节的功能充分发挥！但这其中也存在许多问题，比如说保障房建设，极有可能使得寻租现象激增！如何有效、合理的分配保障房也是我们急需思考的问题。
就房地产调控而言，除了需要思考计划经济体制与市场经济体制以外，还需要注意税收体制的问题。中央政府与地方政府关于房地产的博弈，其根源在于当前的税收制度。可以放在台面上的“阳光收入”基本上被中央拿走，地方政府往往以此为挡箭牌来维系“土地财政”。以海南为例，据2月20日公布的《2010年海南省经济和社会发展统计公报》，2010年海南省地方财政收入达到271.06亿元，增长52.1%，增速比全国财政收入增长的21.3%高30.8个百分点，增幅为全国第一，而海南省委书记称近六成财政收入来自房地产。正是由于财力的分配不均，地方政府“又要打鬼子、又不给军饷”，使其成为房地产市场中的重要参与者，球场的裁判直接下场踢球。上海和重庆作为中国一线城市和二线城市的代表，当前还处于试点区，只起到投石问路的作用，所以调控范围和力度都有限，但它是一个方向！限购更多的是政治平衡的产物，最直接的目的为了实时的全面的推出房产税，而房产税则是新一届政府施行的一项平抑房价的长效政策！
就房地产今后发展的格局而言，中国的住宅市场很可能驶入“双轨制”，即计划主导的保障房轨道和市场主导的商品房轨道。它更多的是中国房地产改革各方力量制衡的一个怪胎，从中央角度而言，强大的民生压力以及巨大的政治风险客观上要求必须对高房价问题给老百姓一个说法；从地方政府角度而言，土地财政一直是地方政府主要的财政收入，短时间内不可能全部砍掉。
2011年一季度从中央到地方都对GDP增速进行了下调，中央下调至7%，这些都是为经济政策调整做前期的准备工作。

趋势预判

就目前房地产博弈的各方而言，中央政府、地方政府、开发商、银行等都在观望、试探以及等待出击！当前是“说者有心、听者无意”，中央的调控政策屡屡发力，但地方政府执行时总是“闪转腾挪”，中央派往各地的督察小组前脚刚走，一些地方政府便逆势而为。例如天津的限购令在各种压力下不得不把郊县纳入限购范围后，政策解读时将办理纳税证明的期限延至从买房之日开始计算有一年证明即可，尤其是滨海新区，如果不折不扣的执行调控政策，滨海新区如此巨大的供应量将消费哪家？所以只能一边推行限购、另一边保留蓝印户口。海口市甚至传言要取消限购令，当然，该消息还有待核实。上周即（4.18-4.24）全国35个城市中有17个城市量价齐升，21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交，上海成交涨幅也超过30%。如此“调控答卷”的结果只有一个，那就是紧随疯狂市场之后的便是新一轮的更严厉的调控政策！
我们可以从乐观、中性和悲观三个维度分析：所谓乐观即市场出现报复性反弹、悲观即楼市的彻底崩盘、中性即楼市横盘维稳。
一些海外投资机构对赌中国楼市的崩盘，他们的观点相对悲观很多，某些外资机构投资人一年前都不知“China”如何拼写，现在“摇生一变”成为中国问题专家。从中国现阶段发展情况看，这种崩盘的可能性微乎其微！那会出现报复性反弹吗？从当前剑拔弩张的情况来看，可能性不大。中央政府已经屡屡表决心，在这样情况下再出现报复性反弹，中央政府将颜面何存？更何况在换届年份的敏感期！我们的判断是2011年的楼市将是“横盘维稳”的楼市，全年来看涨幅和降幅都不会超过10%太多，这样一方面满足了中央调控的需求，另一方面不至于让地方政府囊中太过羞涩！
就全国市场而言：如果当前限购、限贷、锁紧房地产信托等一系列政策不折不扣的贯彻下去，2011年6-8月份可能是压倒楼市最后一根稻草的落地之时！当前开发商在观望，不断收紧的政策预期使得开发商在降与不降之间游离，之所以还有思考的时间，主要是因为开发商放缓投资的节奏来缓解调控的压力，但并不是每个开发商都可以持续很长时间。开发商资金链的紧绷可能是房价下降的导火索。但“不折不扣”四个字谈何容易！后期可能的结果是中央政府继续对调控政策加码，而地方政府将绞尽脑汁进行有效规避！楼市的走向将会在这二者中寻求平衡！
就北京市场而言：一方面，住宅市场价格的深度下行可能性很小，北京的住宅市场与鄂尔多斯等二三线城市相比理性的多，尤其是核心区域，因为它的城市配套、区域特性等具有明显的稀缺性，所以三环以内的住宅市场横盘的周期相对较长。而以大兴等为代表的郊区地段，尤其是前期价格超常规增加的楼盘，其价格必然下降，下行幅度约为10%左右，甚至更多！另一方面，商业地产仍将保持上涨态势。住宅市场的资金由于政策的打压，必然流向价值洼地，商业地产虽然在前期有一定上涨，但目前仍有补涨的机会。说到底，商业地产的价值由租金来决定。据世邦魏理仕测算，2011年上半年北京商业地产租金涨幅约为8-10%。
　2011年一季度房价（实际）2011年二季度房价（预测）2011年全年房价（预测）
同比增长（%）同比增长（%）同比增长（%）
全国4.60 5.00 5.00
一线城市（北京为代表）6.20 -6.00 -1.00
二线城市（长沙为代表）9.00 7.00 6.00
三线城市（岳阳为代表）10.08 12.00 11.00



（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）
（文章尚未发表，转载须经同意。联系方式lihuizhong2004@sina.com）

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楼主说得很不错!





















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