房市新动向 销量下滑 小部分新盘开始优惠促销

dulidiyijun

本周一手房销量整体环比下降12%。其中一线城市环比上升3%,二线下降17%。近期受限购、信贷等全国多城市逐步推开的影响,销量有一定的下降。其中,北京、上海、杭州等政策相对更为严厉,投资、改善需求占比更高的城市,销量的下滑更为明显。

本周二手房销量整体环比上升60%,但整体仍销量低迷。北京、杭州等二手房交易量明显下滑,根据我们的草根调研显示,北京的二手房交易仍处于低迷状态,但挂牌价格仍尚未出现明显下滑,大部分房源仍挂高价继续观望,市场大多呈现有价无市的状态。

房价目前仍在高位,北京等政策最为严厉的城市部分新盘开盘价较前期预期价格有所下滑,出现一定优惠。北京本周部分热门楼盘由于有一定优惠促销,销量仍较为火爆;整体新盘销量仍处较低迷状态。个别楼盘由于出现一定的优惠,导致老业主集体抗议闹事现象出现。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动,本周环比上升1%。目前一二线城市相对2010.1.1的房价整体涨幅为14%,其中一线城市上升18%,二线上升9%。

整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍不高,但近期受房市新一轮调控双重影响销量明显下滑,导致8个城市的一手房平均去化时间从前期的6个月上升至11个月。一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升20%,但也还属于较低位。

行业正常环境下地产板块估值有较强安全边际。A股主流开发商10年PE15倍左右,11年11倍,RNAV折价11%。一线地产10年PE13倍,11年PE10倍,RNAV折价19%;二线地产10年PE17倍,11年PE13倍,RNAV折价4%。出租类公司10年PE20倍,11年PE17倍,RNAV折价14%。(RNAV以10年一季度均价为基准测算)

行业面的政策基调和严控压力中短期均不会发生实质性松动,维持销量下滑和房价小幅下降的中期预判,开发商拿地开始比较谨慎。预计整体板块短期仍以震荡为主,行业维持中性和标配建议。

维持《从延安到西柏坡》11年策略报告结论,目前乃至未来3个月地产股投资依然处于谨慎的阶段性行情的延安阶段,行业趋势性机会仍需等待基本面调整和政策面回归正常。由于整体房地产板块估值具有较强的安全边际及一定估值吸引力,我们继续推荐策略报告中的兼具估值便宜及其他业务亮点的“地产+X”龙头组合,建议重点关注中国宝安、建发股份、福星股份、胜利股份、华侨城、新湖中宝、中天城投、北京城建等公司。