新拆迁条例明确政府主体 旧城改造算公共利益

入主中原

“新拆迁条例二稿”提出7类公益情形，明确政府是拆迁主体，禁止建设单位参与拆迁
于英杰 戚庆燕
除了拟取消“行政强拆”外，《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》对征收补偿的标准、公共利益的界定、评估机构的选择、征收程序以及拆迁主体等问题也作出了明显修改。明确规定，政府是房屋征收和补偿的主体，禁止建设单位参与搬迁活动。
关键词1、公共利益
旧城区改建也算是公共利益
●前期声音
征收范围的确定关系到公共利益的界定，这一直是社会各界关注的热点。一稿公布后，共收到9000多条意见，主要集中几个方面：一是主张对公共利益的界定不宜过宽。比如，国家重点扶持并纳入规划的教育、科技、文化、卫生、体育等公共事业的最终用途可能具有商业性质，凡是具有营利性的项目都不应属于公共利益。二是主张公共利益应当是所有公众都能共享的权益，应该完全由国家财政投资建设，因此，收费的公路、教育、医疗、市场化运作的经济适用住房建设等都不应属于公共利益。
●二稿回应
二稿在说明中指出，在我国经济社会发展的现阶段，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合最广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨势头、稳定房价，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。
在社会主义市场经济条件下，建立公共服务供给的社会和市场参与机制是必然趋势，不能以是否采用市场化的运作模式，作为界定公共利益的标准。不能因医院、学校、供水、供电、供气、污水和垃圾处理、铁路、公交等收费就否认这些项目的公共利益属性。保障性安居工程建设和旧城区改建，与城镇居民生活、工作密切相关，这些项目的实施既改善了城镇居民居住、工作条件，又改善了城市环境，提升了城市功能，也属于公共利益的一个方面。
二稿明确，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有七类情形之一（具体见上表），确需征收房屋的，由市、县级政府作出房屋征收决定。二稿同时强调，前款规定的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划。
新华社:公共利益界定 第二稿还是比较宽泛
据新华社电 专家称，公共利益在不同国家和地区的不同发展阶段，它的内涵是不同的。新征求意见稿对公共利益的界定比较宽泛，这是出于对现阶段中国国情的考虑。只要对被征收人按照房地产市场价格给予公平补偿，公共利益和被征收人的利益就不会对立，而是可以统一的。
7类公共利益情形
一、国防设施建设的需要；
二、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
三、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
四、为改善住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
五、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
六、国家机关办公用房建设的需要；
七、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
关键词2、补偿标准
补偿金不低于公告之日市价
●前期声音
拆迁补偿谈不拢，一直是拆迁中最棘手的问题，首次征求意见时，社会各界对此共提出1.3万多条意见。关于补偿标准，一稿这样规定：“货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”虽然本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，但这种表述引起了歧义。
很多老百姓认为，“你把人家房子拆了，总得让人家有能力购买新的房子”，因此补偿标准应当是房地产市场价格，能够保证被征收人可以在市场上购买到区位、面积、环境等条件相似的住房。另外，“市场价格”也是个宽泛的概念，房子一天一个价，到底按照什么时间节点的“市场价格”才最合理？
●二稿回应
记者在“二稿”中看到，条文明确规定：“对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”至于“回迁”也进一步作明确，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或就近地段的房屋。
安置方面，“二稿”也规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，政府应当优先给予住房保障。就是说，政府对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，还应优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。
关键词3、市场评估
评估机构由被征收人来选
●前期声音
房产征收过程中，评估机构扮演着重要的角色。过去，大多数情况下对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的，有的甚至是由开发商指定的评估机构，所以许多被征收人都对这些评估机构不信任，认为里面有“猫腻”。因此一稿规定：“房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。”
●二稿回应
“二稿”重申了“房地产价格评估机构由被征收人选定”，并明确“被征收人选定评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定”，“对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。
关键词4、违法建筑
明知拆迁还要改扩建不予补偿
●前期声音
违法建筑该不该获得补偿？这也是社会各界热议的焦点之一。很多人认为，这是投机取巧、侵占公共利益的非法行为，给予补偿，于法于理不合，对纳税人和其他守法的被征收人不公平。
●二稿回应
“二稿”认为，违法建筑原则上不予补偿，特别是公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，是被征收人投机取巧、侵占公共利益的非法行为，给予补偿，于法于理不合，对纳税人和其他守法的被征收人不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理。所以，“二稿”规定：政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理。处理后确认为违法建筑的，不予补偿。
关键词5、征收程序
分户补偿要向全体拆迁户公布
●前期声音
征收程序是规范征收行为、维护被拆迁户合法权益的保障，社会各界提出1万多条意见。
●二稿回应
二稿规定，政府决定征收房屋前，应按规定进行风险评估，组织论证，并将征收范围、补偿方案予以公布征求意见。征收涉及被征收人数量较多的房屋时，须经政府常务会议决定。
为了保证公正和补偿到位，二稿还规定，征收部门应当将被征收房屋的调查结果、分户补偿情况，在房屋征收范围内向全体被征收人公布。
关键词6、拆迁主体
政府可委托机构征收但不得营利
●前期声音
一稿征求意见时，很多人认为受委托单位不能是开发商、建设单位以及一切与该项目有利益关系的单位。并认为征收部门不能委托其他单位从事征收补偿与搬迁的具体工作。
●二稿回应
按现行规定，建设单位是拆迁人，可自行拆迁，也可委托拆迁单位实施。二稿除了明确政府是征收、补偿主体，取消建设单位拆迁外，进一步规定，政府可委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作，但受委托的实施机构不得以营利为目的，而且政府对委托的实施机构的行为后果承担法律责任。禁止建设单位参与拆迁，严禁采取暴力、胁迫以及中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式拆迁。