陈真诚：加息或将触动房市价格战

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陈真诚：加息或将触动房市价格战
文/陈真诚
（载：2010年10月22日《云南信息报》）

[导读：相比于加息所带来的直接成本的影响，加息所传达的信号作用会更大，无疑将对房地产市场心态和房价预期产生较大影响，还将影响房地产行业的投资。接下来，会有越来越多的开发商选择降价销售，市场很可能触动一场价格战，市场可能迎来量价齐跌，而后便可能进入一个比较长的调整周期，可能不只是3-5年了…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

10月19日，中国人民银行决定，自10月20日起上调金融机构各档次人民币存贷款基准利率各0.25个百分点。这是34个月来的首次加息。应该说，这次加息并不应该出乎意料。实际上，央行早就应该加息了，此时加息只是迟到的加息，而且0.25这个小幅加息只是个安慰性加息。
不过，应该看到，这次加息也宣布中国事隔34个月以后重新进入加息通道。基于目前的通货膨胀水平、资产泡沫局势、负利率线装和房地产形势来看，将来，央行还应该也回继续加息。按照9月份CPI为3.6%来看，与这次加息后一年期存款基准利率2.5%对比来看，按照如果每次加息0.25这个水平，意味着将来还需要加息5次才能使利率转正。如此看来，未来加息的空间巨大，加息周期或将持续两年左右。
应该不难看出，这次加息的的主要动因与意义，主要体现在如下方面：一是打击通货膨胀，打击房地产等资产泡沫，抑制投资、经济过热；二是在收紧货币政策，显示了政府希望改变负利率状态的一种态度，在一定程度上扭转负利率局势，抑制存款从银行搬家而进入民间投资渠道推高投资过热；三是主要用于助力汇率谈判、应对国际货币战争的“经济外交”；四是透露出五中全会精神及“十二五”规划的某些信号，在下一个五年的发展宏图中，国家或不再过于强调GDP增长，而将实现从“国强”向“民富”的战略转型，经济发展考虑的首先是效果而不是增长速度；五是，深化房地产调控，打击房价预期。
尽管政府祭出了“史上最严”房地产调控，相继出台了系列调控政策，但一直未达到预期效果，而通货膨胀和负利率还可能继续推高房价和房地产投资回报预期。因此，目前房地产市场形势已是十分微妙，政府在房地产调控上已处于尴尬境地，此前一直有人呼吁加息，以打击通货膨胀和房价预期，抑制房价上涨。
诚然，加息并不是房地产调控的专项工具而是宏观经济调控工具，这次加息也许可能主要是针对通货膨胀而出，是为打击资产泡沫、投资过热预期而出。而且，由于房地产问题已积重难返，通货膨胀形势已是严峻，利率负得太多，在这种情况下，本文作者陈真诚认为，加息0.25个百分点，是不足以解决目前的通货膨胀、资产价格泡沫、负利率等问题，也不足以解决房价、地价过高和房地产泡沫积聚等等，未来还将连续加息。
但应该说，加息这个价格工具，不但将直接影响到贷款购房者和开发商的成本，还直接打击了通货膨胀这个看涨房价的最大理由，而且这次加息意味着因世界金融危机而的政策货币宽松已经终结，释放了政府明显收紧货币政策、市场流动性的信号，表明了政府致力于打击通货膨胀、打击资产泡沫和进一步强化房地产调控的态度和坚决调控房价的决心。甚至，可以说，相比于加息所带来的直接成本的影响，加息所传达的信号作用会更大，其主要着力点在于释放政府的态度和决心、改变市场心态、打击市场预期。本文作者陈真诚认为，这些无疑将对房地产市场心态和房价预期产生较大影响，还将影响房地产行业的投资。因此说，加息对房地产的调控作用不可小看，对房地产行业的投资影响甚至可以说是最大的。
如此来看，接下来，由于贷款资金成本增加和市场预期遭受重创、房价下降的可能性加大，尤其是加息将与最新出台的房地产调控政策产生交叉作用，差异化信贷政策下利率执行效果将更明显。因此，应可预期，将有更多的拟购房者会选择观望甚至弃购，一些实力有限的拟购房者将被迫离开市场，投资投机者将继续远离市场。
对于开发商来说，加息不但将直接导致其开发贷款的融资成本增加，而更改变了未来房价走势等市场预期，这些所带来的心理影响将更大。因此，开发商必须改变以前的思路、预期与做法，改变以前死扛不降价等行为，改而相继采取降价等促销措施或加大降价等促销力度。本文作者陈真诚认为，当可预期，接下来，会有越来越多的开发商选择降价销售，市场很可能触动一场价格战。只是，尽管如此，但市场依然可能迎来量价齐跌，而后便可能进入一个比较长的调整周期，可能不只是3-5年了。（《云南信息报》所载专栏原文地址：http://www.ynxxb.com/content/2010-10/22/N93214584800.aspx）
[联系作者陈真诚：QQ622000544，电话18975123407，限土地交易与项目投融资等工作联系，请注明具体事宜。有关土地交易与项目投融资供求信息资料，请发邮件至622000544@qq.com。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号46389985）：限基金、信托、券商、投行、银行等房地产投融资、土地买卖机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

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