[荐] 房产销量逐渐下滑 阶段性反弹行情可持续

dulidiyijun

目前日交易量基本恢复到或稍低于节前正常水平。

本周一手房销量环比上升83%,其中一线城市上升69%,二线上升94%。主要由于上周是国庆十一长假销量明显下滑。本周整体销量高于节前,主要是部分十一假日内的销量集中在节后2-3 天内成交。

相比去年节后一周整体同比上升18%,其中一线上升39%,二线6%。

明确了交易过户环节严格审核的限购令在销量上开始产生政策效果,出台前销量猛增,出台后明显回落。最早出台的深圳如此,最近出台的广州亦是如此。

本周二手房销量本周基本恢复节前正常水平,而由于部分城市在十一长假交易受限,导致环比大幅上升290%,同比下降15%。

房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整,尚无优惠促销。本周一线城市下降6%,二线上升1%。目前一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为48%,其中一线城市上升46%,二线上升50%。

库存可售量相对201004 最低点上升31%,去化时间由12 个月下滑至5 个月。由于销量仍处于高位,近期8 个城市的一手房平均去化时间为5 个月,预计随着各地限购令的出台正式执行,去化时间将上升。

因政策风险释放后估值企稳,地产板块估值具有一定投资吸引力。A股主流开发商估值10 年PE 16 倍左右,11 年11 倍,年初均价下RNAV折价9%。一线地产10 年PE16 倍,RNAV 折价7%;二线地产10年PE 16 倍,RNAV 折价4%。出租类10 年18 倍,RNAV 折价13%。

出台限购令城市已达11 个,包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津、海口。预计随着限购令城市增加及正式执行,加上三套信贷严格执行,未来销量将逐渐下滑,进而带动房价真正下降,产生政策效果和达到政府目标。

维持行业中性评级。因二次调控政策风险预期逐渐兑现,加上新政作用下行业销量和房价下降有利于地产股价,所以地产股估值将企稳并具有投资吸引力。维持9.29《靴子即将全部落地》“未来将有阶段性反弹行情,可适度参与”的判断,建议持有标配。