调研显示北京二手房交易近6成房主毁约

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　　2009年房价大幅上涨因房主或中介原因引发纠纷的情况增多房山法院调研显示——
　　二手房交易近六成房主毁约
　　数据显示，2009年北京市二手房成交27.6万套，年度涨幅273%。记者采访中发现，在二手房交易过程中产生的居间服务合同纠纷也随之增加。
　　房山法院调研显示，2009年受理的此类案件相比于2008年增加了66.67%，相比2007年增加了328.57%。
　　数据分析
　　二手房纠纷原因
　　57.14%
　　2007年，因购房者原因导致二手房纠纷
　　56.43%
　　2009年，因房主或中介原因导致二手房纠纷
　　解读
　　2008年年初一段时期内，受金融危机的影响房价有一次整体的下降，很多购房者2007年刚刚高价买进了一批住房，转过年来就赔了一大笔。所以，那段时间内买方毁约的案件非常多。
　　房山法院民二庭法官卢涛认为，楼市低谷很快过去，二手房市场也逐渐回温，2009年又是房价大幅上涨的一年，房主及中介机构处于相对有利位置，欲抬高价格而主动毁约的增加，从而引发纠纷。
　　法官田智华说，从近两年审理的案件来看，接触最多的还是卖家制造种种理由毁约。
　　典型案例
　　夫妻唱双簧毁约
　　据法官介绍，卖家通过共有人身份主张权利，以达到毁约目的的案件占到卖方毁约案件总数的近50%。
　　周婷于2009年6月28日通过中介买到了一套位于北京市丰台区的房子，交易时房屋产权人是一个名叫兰兰的女孩。
　　从合同的签订到交付定金都非常顺利，然而就在房子即将过户之前却被一个自称为房屋共有人小王诉上了法庭，要求确认买卖合同无效、返还房屋。
　　庭上小王解释，这套房屋本来是自己和妻子兰兰一同贷款购买的，后来因为工作等原因自己一直没有对这套房屋进行直接管理。妻子出卖房子时并未征得自己的同意，自己毫不知情。
　　一怒之下，小王把妻子兰兰、买房人周婷一并告上了法院。
　　庭上兰兰说，卖房的时候她以为房屋产权证上只有自己的名字，自己就可以决定卖房。既然丈夫不同意卖房，那么她同意丈夫的诉讼请求。
　　面对卖房夫妻的一唱一和，周婷坚称对方就是看房价涨了所以想毁约。
　　法官分析
　　据卢涛介绍，在实际生活中类似这种夫妻一方以房屋产权共有人身份主张权利，从而达到毁约目的的案件非常多。
　　房子在夫妻一方的名下，买家无法得知房屋是否还有共同所有人存在。房产交易从合同签订到最后的房屋过户要经历很长的一段准备时间。
　　在这段时间里房价发生了很大的变化，卖方发现自己的房子卖便宜了，丈夫或者妻子一方就站出来主张自己并不清楚另一方对于共有财产的处分，要求认定一方擅自处置共有财产无效、解除合同等等。
　　与此类似的还有父母与子女之间、亲戚朋友之间的共有权问题等。
　　卢涛表示，在处理此类案件的过程中，作为买家只要是善意的，这个善意包括正当途径、合理价格、真实的购买意愿来购买房屋，法院一般都本着保护第三人的交易安全来处理。
　　法官提示
　　二手房交易注意事项
　　买家在买房之前要注意审查卖房人主体资格，也就是要见到卖家本人
　　确认是否存在其他房产共有权人，以及共有权人是否同意卖房。如果确实存在共有权人，可以要求卖方出具房产共有权人同意出售声明作为留证
　　要对自己是否符合办理贷款的条件有准确的把握，避免发生签了合同却交不出钱，陷入违约官司的后果
　　选择规模比较大的公司作为代理，在填写补充协议时要谨慎
　　如果买卖双方对交易中的法律不太了解，最好找律师指导，请一名律师的价格一般为3000元至5000元，但是如果合同在订立后期出现问题损失很有可能达到上百万元