银行被绑上推升房价战车 楼市已成主要贷款流向

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“银行已被绑上推升房价的战车”

    专家建议尽早出招实现房地产市场“软着陆”

    记者在调研中了解到，近期全国不少地方房地产升温趋势依然明显：虎年伊始，深圳华侨城集团以70.2亿元刷新单价地王新纪录；广州亚运城地块以创纪录的255亿元成交，成为“中国第一拍”；海口一些楼盘一日一价，一天涨1000元：杭州2009年度的卖地收入全国第一，与公布的财政收入相当。

    多位接受记者采访的专家表示，在地方政府、银行信贷、开发商、炒房团等多方支持下，房地产市场泡沫正在不断加大，百姓怨言有所增加。专家建议，尽早出台相关措施，实现房地产市场的“软着陆”，避免重走美国、日本的房地产泡沫之路，防止经济出现大起大落。

    怪相：金融危机下“房价烧得不正常了”

    受金融危机影响，众多行业呈现不同程度下滑趋势，但房地产行业逆势上扬，不少地区的房地产市场的活跃程度已经超越了2007年的历史高峰。

    随着亚运会临近，广州房地产市场开始领涨全国。2009年12月，广州房价以19.9%的涨幅排名第一。同月，亚运城地块以255亿元成交，刷新全国地王新纪录。在广州海珠区一个楼盘，2010年1月二度开放的样板房，通过半年的捂盘，昔日15000元/平方米的楼价已经飙升到20000元/平方米。

    根据国家统计局数据显示，截至2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点。新建住房销售价格同比上涨的城市有69个，广州、深圳、海口、北京房价涨幅均超过13%。

    广东省政府发展研究中心副主任汪一洋说，现在房价烧得不正常了。分析背后的原因，土地出让金缺乏监管，只要还有一寸土地，地方政府的“卖地经济”冲动就难以压抑。2009年，杭州卖地收入超过1000亿元，与财政收入相当。北京、上海、广州、深圳这些大城市的卖地收入也非常客观。

    根据中国指数研究院发布的土地市场监测报告，2009年，60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过100%，产生了一大批“地王”，市场活跃程度已经超过2007年。地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40%。

    危机：“银行已被绑上了推升房价的战车”

    在“适度宽松”货币政策下，配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体，中国经济率先回暖。专家认为，由于信贷增速快于实体经济增长需要，过剩的流动性转而追逐有限的资产，房地产市场已经成为贷款的主要流向之一，“银行已被绑上了推升房价的战车”。

    根据人民银行广州分行的统计数据，2009年广东省年度信贷投放总量创历史新高，其中新增中长期贷款7515亿元，占全部新增贷款的69.9%，同比多增4933亿元。中长期贷款主要集中在项目贷款和房地产贷款，2009年广东房地产贷款增加2961亿元，同比多增2495亿元。

    陆磊等专家指出，“20世纪80年代日本的经济危机和美国次贷危机一再证明，一旦实体经济的主要收益来源从实业转向资产市场，银行就必然被绑上推升房价的战车”。

    “中长期贷款居高不下意味着信贷有相当大一部分没有流入实体经济，而是流入了房地产市场。‘地’与‘房’相关，但又不是同一概念，2009年全国房价上涨的逻辑是———企业得到超量信贷，信贷用于高价买地，地价推动房价上涨。”陆磊说。

    近期来地王频生，国企在土地拍卖中一掷千金，其手中的巨额信贷资金就是底气所在，而这种依靠大量资本推高房价的做法是不可延续的，必然会产生地产泡沫。

    汪一洋认为，地方政府、银行、开发商以及炒房者、房奴都希望房价上涨，当前我国房地产市场的走势与日本、美国房地产泡沫破灭前很相似。像美国，泡沫滋生前9经济高速增长，泡沫破灭后经济一下子回到20年前，出现大起大落。

    高房价不仅使国民不堪重负，也透支了经济持续成长的未来。据中国指数研究院统计，2009年1-10月，北京地区房屋租售比达到1∶434，上海地区达1∶418，深圳、杭州均突破1∶360。而国际通行判断楼市泡沫程度的标准是：租售比1∶200左右意味着房产运行良好，1∶300是警戒线，超过1∶300则意味着泡沫程度的增大。

    对策：未雨绸缪实现中国房地产的“软着陆”

    陆磊认为，中长期贷款一般有3年的宽限期，到2013年，全社会还本付息的压力将达到顶峰，“中长期贷款是火药桶，加息是导火线”，一旦信贷成本上升，全民炒房热情降温，房价上涨预期消失，信贷违约风险加大，崩盘就不可避免。专家提醒，避免重蹈日本、美国、迪拜房价泡沫破灭的覆辙，尽早实现中国房地产的软着陆。

    一是货币政策须进行结构调整，财政政策宜转向中性。陆磊认为，当前的关键问题是过多的信贷追逐资产，因此有必要在信贷额度上收紧；而利率调整则可能是灾难性的，尽管美国提高了再贴现率，但基准利率仍然保持历史低位，中国如果加息，在人民币升值预期增加的同时增加了利息差，会导致热钱进一步拥入，加大资产价格泡沫化风险；在财政政策上，对于医疗、教育等民生领域，应进一步加大财政投资；已经批准上马的项目需要继续投入，新项目的开工要严格审批。

    二是房价因素进入C PI，决策关注“百姓感受”。汪一洋说，在中国，房子是最大的消费品，不能动辄以国际惯例为理由，当前C PI并没有准确反映通胀形势，容易给决策带来误导。统计部门说2009年11月C PI才由负转正，当时百姓的感受是不少生活必需品早已开始涨价了；统计部门认为C PI才一点几的时候，老百姓已经感觉负担沉重了。

    三是保民生领域补位，完善公屋和廉租房政策。暨南大学经济学院教授杜金岷认为，房地产已不仅仅是经济问题，更是民生问题。当前地方政府通建设廉价房、廉租房的积极性并不高。陆磊说，房地产是个带垄断性质的市场，开发商不管多高的价格拿地，都可用成本加成的定价方法把房子卖掉，房价只会不断推高。建议成立国字号公司，专门建设廉价房和廉租房，以平准市场。