社科院报告：房价几十年内难下跌

水晶海

楼市几十年内难“拐”


去年10月后，北京、上海、广州、深圳、南京等城市的房屋销售量锐减，房价出现下降或者波动，引发了房地产市场“拐点”的争论。


蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，所谓“拐点”，是指普通商品房的价格在3至5年内一直下降。


他说，一些人认为房价已经到了最高点，事实上只是现在的购买力、收入水平和房价相比到了最高点。“真正意义上的‘拐点’在未来几十年内出现的概率都比较小。”


蓝皮书预计，由于国家调控政策效力的发挥，住房需求逐渐回归理性，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。


“从目前我国部分城市房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓看，还不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。”蓝皮书指出，尽管高位房价的城市可能出现房价高位震荡的局面，但从全国房价整体性走熊“拐点”出现的可能性不大。


此外，原建设部办公厅主任、中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一也认为，作为市场经济，个别地区、个别楼盘价格的上涨下降，有起有落都是正常的。“但就全国来说，是观望，不是拐点。”对于中国房地产调控的方向，蓝皮书预计，调控力度将进一步加强。一方面将继续强化执行已出台的政策，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面，同时资源将向保障性住房倾斜。

水晶海

经济学家茅于轼日前在一个论坛上表示，限价房和经济适用房无助于满足低收入人群的住房需求，大量搞限价房和经济适用房反而可能推高房价。


上周六，由中国房地产协会、广东利海集团、2008中国泛北部湾房地产博览会组委会等单位联合主办的“北部湾高峰论坛”召开，会议邀请了茅于轼、国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪等多位经济专家，就当前经济热点发表了自己的观点和看法。






廉租房更能照顾公平


针对通过出台经济适用房、限价房政策来解决中低收入人群住宅问题的做法，茅于轼则持反对观点。他认为，经济适用房、限价房并不能满足一些人的住房需求，而仅满足了一部分人对房地产的占有欲望。首先，限价房、经济适用房政策很容易滋生贪污腐败，因为这类房子主要是通过计划分配，即通过申请批准，并非通过房子的自由买卖，只要有权批房，自然就有腐败发财的机会，因此经济适用房只能满足中高收入人群对房产的占有欲，并非低收入人群真正的住房需求，而政府没有责任和义务满足一部分人占有房，而是要保障每个人都有房住，限价房和经济适用房无助于财富分配合理化。


茅于轼更赞成廉租房，他认为廉租房能解决低收入人群的实际住房需求，如农民工住房问题，廉租房虽然不创造财富，但可以照顾公平。房地产市场的繁荣靠的是市场，如果大量搞限价房和经济适用房，大部分人没有资格买经济适用房只有买商品房，商品房自然就随之减少，届时房价是否会更贵则是一个问题。


投资机会少易现泡沫


在资金投向房地产市场过热的情况下，如何化解经济发展过程中出现的泡沫？茅于轼表示，泡沫经济的形成从宏观经济角度讲，是由于热钱过多，从微观层面讲，是投资者选择的投资项目多在房地产、股票市场，其它投资机会较少，因此很容易出现泡沫。要想解决这个问题，应当将剩余的资金流向非泡沫行业，政府应适当地解放垄断行业，如能源、通信等资金密集的行业，增加投资者的投资机会。


而中国区域经济学会副秘书长陈耀表示，目前一些小型开发商也通过竞标拿地推高底价，今年将会经历一次这样的洗牌，但这正是当前宏观调控政策作用的结果。


“国家对房地产市场调控的目的是促使其持续健康发展，但不宜用药过猛，本轮调控从各项政策上来说还是比较温和，下一步主要看市场的反应，如果营业税的政策达不到预期效果，有关部门会考虑其它措施，其中包括个人所得税的征收。”陈耀同时表示。针对房地产开发商面临的融资难题，是否会通过进一步降价来回笼资金，他说，今年的房价应该会继续有所调整。(

水晶海

北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆昨日在北京大学中国经济研究中心“CCER中国经济观察”第13次报告会上表示，由于流动性过剩，股市和楼市都面临大量存量资金寻找出路的压力，房价将持续上涨一段时间。






他指出，虽然中央已经在调整金融结构，但短期内难以有明显的效果，需等到调整完毕后，房价暴涨的势头才会真正结束。



“天降暴雨，大河小河都要涨。”徐滇庆说，只要有“负利率”，银行的钱就会流动，而这些钱流入只能再次流入楼市和股市。



在他看来，目前土地供给有限，而商品房土地供给规模在收缩，因此商品房价格仍将持续上涨。



不过，他强调，这一判断只是针对楼市整体走势而言。

水晶海

一向认为“中国房地产市场充满泡沫，房价即将下跌”的中国社会科学院金融研究所研究员易宪容近日突然调转“枪头”。4月25日，在上海举行的“第三届中国商业地产&写字楼年会”上，易宪容表示，基本态势没有改变的情况下，中国的房地产市场仍然是一个有相当潜力而且潜力越来越大的市场。

易宪容表示，中国当前的经济形势在美国次贷危机以及中国的雪灾之后，宏观经济并没有发生大的变化，如果中国的房地产的整个投入，资金的进入没有减少，房地产市场的快速发展的情况下，整个格局都没有改变。资料表明，央行紧缩的货币政策不仅对房地产市场影响小，反而有更多的资金流入楼市。



易宪容表示，中国这一轮经济的快速增长，它的动力在其实就是在房地产市场的快速发展，以及城市化进程的快速发展。他认为，尽管去年房地产政策，房地产经营模式，还有中国的货币政策等等都发生了很大的变化，但是房地产持续的发展态势并没有改变。

水晶海

中国指数研究院常务副院长黄瑜日前表示，今年全球资本市场不景气，使得十几家拟上市的房地产企业出现延缓的情况；而目前实行的稳健的财政政策和从紧的货币政策，对房地产市场的影响也比较大，各个银行的贷款政策都比较紧，“资金的相对紧张对整个房地产市场的影响会比较大”。




黄瑜表示，目前，对房地产的刚性需求仍然存在，而且这种刚性需求还在呈上涨趋势，但在第二套住房贷款政策的引导下，投资性需求确实受到了一些抑制。



私募股权基金准备抄底



黄瑜在“2008中国房地产规模企业项目指数样本发布会”上表示，房地产市场资金紧张也吸引了国外的私募股权基金，“这两周来，访问我们的私募股权基金非常多，他们仍看好中国的房地产市场，希望跟中国房地产开发商合作，他们希望了解一些质地比较好，但现金流状况不好的企业分一杯羹。”



她认为，外资看好中国目前房地产市场可能会面临资金比较紧缺的投资机遇，而从目前从紧的货币政策来看，一些房地产企业的资金紧张在所难免，因此，今年对房地产影响比较大的是资金问题，需要重点关注。



另外，资金面紧张或许也会促使房地产行业市场集中度进一步提高。市场集中度的提高将使少数开发商的开发实力逐步增强，因此，少数开发商的举动将影响2008年的房地产市场变化。她说，以万科为代表的房地产企业，在资本市场上获得了资金支持，从而使其资金实力较强，同时，它们能够获得更多的土地资源，特别是在市场不好的时候优先获得资源优势。



中国指数研究院指数研究中心副主任陈晟认为，短期内房地产市场将充满不确定性，美国次贷危机的扩散，最近大企业的降价行为，小企业的资金缺乏等，都将对今年的房地产市场产生影响。



保障性住房政策发酵



陈晟认为，保障性住房也对房地产市场的结构和价格产生影响，“通过对一些保障性住房情况的比较我们发现，保障性住房比较多的地方，房价的确得到了抑制，例如，昆明等地的保障性住房比例非常高，所以导致房价出现了一定的调整”。



黄瑜表示，要关注保障性住房的逐步落实对房地产市场的影响，“2008年各个城市都相继公布了住房保障计划，以北京为例，它公布的住房建设计划是2750万平方米，其中保障性住房的面积大概是1150万平方米，商品房大概1600万平方米，可以看到，保障性住房面积的比例应该还是比较大的，对市场的影响比较大”。



她认为，像北京、天津这样保障性住房比较多的地方，房地产市场受其影响会比较大，像上海、重庆等保障性住房比较少的地方，相对来说影响也就比较小。



黄瑜还提出，要关注的就是消费者对房地产市场的影响。根据调查，去年下半年北京、上海、深圳三个城市，认为房地产价格偏高或者过高的居民超过了70%，其中上海和深圳达到80%，二线城市这个比例也有所提高，这个比例提高与居民推迟购房计划成正比。还有一点就是他们现在的购房计划有所推迟。而从北京一季度成交的套型数也可以看到，因为价位比较高，由于承受总价的限制，消费者还是比较愿意接受90平方米以下的套型。

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