广州市房管局：11月房价猛跌千元降幅达9.9%

白鹤

广州市房管局：11月房价猛跌千元降幅达9.9%

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2007-12-18 08:05  来源：南方都市报
　　上周末，国务院相关部委组建的高规格联合调查小组在广州检查房地产调控和住房保障制度建设，广州市国土房管局向检查组汇报了广州房价的最新数据：广州11月房价猛降1141元/平方米，降幅高达9.9%。


　　在深圳，随着二手房交易量下降，许多业主选择放租物业，持币待购的客户也不急于买房而选择租房观望，两个趋势使得租房价涨量升。


　　按理说，房价跌了应该会有人买，但有人却说“买房买涨不买跌，现在‘抄底’早了点，看看再说”


　　买与不买，这仍是个问题。


　　本报讯昨日，记者从广州市国土房管局向国务院检查组提交的汇报材料中获悉，最新统计数据表明，广州11月份一手房成交价格出现今年以来的首次大幅下降，11月成交均价为10433元/平方米，环比2007年10月均价下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。


　　广州两年来的房价一直处于上升通道，据广州市国土房管局统计，2006年广州十区新建商品住宅均价为6315元/平方米，同比上涨24.6%.2007年广州房价也呈上涨趋势，特别是10月份一手房均价达到11574元/平方米的历史最高点，同比上涨81.3%.广州市国土房管局指出，进入11月后，广州商品住宅实际成交价格明显呈下降态势。


　　成交量方面，广州11月份的楼市成交量继续维持在低位水平。据统计，2007年1至10月，广州一手住宅成交面积总体呈下降态势，成交面积为700.8万平方米，同比2006年下降8.2%.其中，10月下降十分明显，从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米，环比下降17.9%.刚刚过去的11月一手住宅成交面积继续保持与10月相同的成交量，成交面积仅为57.86万平方米，与去年同期相比下降了41.1%.


　　供大于求市场格局正在形成


　　广州市国土房管局表示，一手住房供求矛盾是近年来房价上涨的主因之一。2005年以来，广州一手住宅批准预售面积一直小于实际成交面积，2006年这一缺口超过200万平方米。随着2006年下半年和2007年商品住宅用地供应不断增加，一手住房投资和新开工面积也同步增长，空置面积大幅减少，一手住房市场供求矛盾得到缓解。


　　从统计数据中可以发现，广州楼市供大于求的市场格局正在形成。从今年9月开始，广州一手住房批准预售面积两年多来首次超过一手住房成交面积，而且这一趋势也延续到了11月。据统计，今年11月，广州一手住房批准预售79万平方米，成交面积57万平方米，预售面积超过成交面积38.6%.与此同时，截至2007年10月，广州商品住宅空置面积135.8万平方米，同比下降31.4%.

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土地市场出现明显降温迹象


　　近期广州的土地市场也出现了明显降温迹象。最近一次大规模土地出让，10宗地中有5宗以底价成交，平均成交楼面地价3337元/平方米，相比今年9月创造的地价“高峰”下降了3717元/平方米，形成较强烈反差。


　　广州市国土房管局指出，广州住宅用地价格已经回落至2006年同期水平，受土地、金融等调控政策的综合影响，开发建设企业对房价走势过分乐观的预期发生转变，土地市场投资趋向理性和稳健。


　　房管局：楼盘最高利润54%


　　有业内人士称计算方式不合理


　　广州市国土房管局日前进行了商品住宅开发成本专项调查，并向国务院检查组作了汇报。调查显示，广州利润最大的商品住宅是2004年以前协议获得土地并开发为高档住房的项目，利润占房价比例高达54%.而限价房的利润最低，为17%.


　　据介绍，商品住宅成本一般由土地成本、开发成本（含前期费用、建安成本和开发阶段税费等）、其他费用（含管理费用、利息、销售税费等）、开发利润四大部分构成。广州市国土房管局这次主要采取抽样调查方法，抽取的样本既有公开出让的商品住宅用地，也有2004年以前协议出让的用地，住房品质也覆盖了高、中、低档商品住宅，还包括限价房，统计时点为2006年10月以后成交的楼盘。


　　调查结果显示，商品住宅开发成本呈现以下特点：土地公开出让的商品住宅利润（37%）明显低于协议出让地块（54%～29%）。高档楼盘的利润明显高于中低档楼盘。限价房（利润17%）对开发利润的压缩作用比较明显。


　　对于上述调查，业内人士发表了不同意见。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，相关部门计算商品房利润的方式不合理，他建议按照开发商的自有资金来计算，“全投资包括了所有成本，会掩盖巨大的利润。”他还指出，每个楼盘的情况不一样，比如珠江新城的部分楼盘今年已经卖到2.3万元/平方米，而开发成本一般能控制在8000元/平方米，这样算开发商的利润就有300%.

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开发商：不会赤裸裸地降价


　　不少市民表示，会继续观望一段时间，认为现在“抄底”早了点


　　一个月急降1141元/平方米，广州楼市用数据说明了没有只涨不跌的道理。那么，广州房价为何会在11月下降9.9%？即将到来的“奥运年”，楼市走向又将如何？开发商、市民对房价的波动，又有什么感受呢？


　　探因：政府调控强政频出


　　从2005年开始，疯涨不止的楼价一直遭遇政府强政，其中2005年有国八条、2006年有国六条、今年有穗七条。不过，受制于土地出让改革后遗症以及刚性需求，这些厉政的效果均不明显。如国八条和国六条，在广州市场上产生的观望期均为1个月，而观望后，又为报复性上涨。


　　越调控越涨价的局面在今年9月27日得到改变，随着央行提高第二套房首付和利率的一纸强政，广州楼价终于刹车。值得注意的是，“9.27”只不过是压死骆驼的一根稻草，随后的一个多月内，政府多次运用货币和金融政策，买房必升值、投资必赚钱的市场预期终于得到逆转，再加上银行房贷紧缩，广州楼市陷入成交寒冬，开发商不得不打折促销，11月录得房价下跌千元便在情理之中。


　　不过，有专家昨晚在接受记者采访时分析，11月房价下跌的另一个原因可能是花都成交量大涨，因为根据市国土房管局统计，10月花都签约面积仅为1.67万平方米，这远远低于该区10万平方米的月均成交量，这也导致10月广州房价环比猛升19.5%.而11月花都成交量有可能恢复，再次把全市均价拉低。


　　后市：观望期绝非一两个月
　　

　　11月楼价急降，明年后市如何，市民值得买楼吗？


　　相关学者和专家在接受记者采访时表示，从12月仍不断出台调控政策来说，目前可以确定的是，本轮观望期将比较长，绝非一两个月。北京大学经济所房地产金融中心主任冯科就直言，明年全年的调控会比过往几年更加严厉，新政带来的观望期将持续15个月。中原地产项目部总经理黄韬亦表示，明年将是广州地产的“调整年”，一些高估楼盘的房价将回调。


　　不过，也有认为观望期在半年左右的，合富辉煌首席分析师黎文江分析说，影响明年楼价走势共有10个因素，五个“正相关”五个“负相关”。其中，“负相关”包括货币政策从紧、房地产市场调控持续；土地放量、余货多：“90/70”产品增加，外围供应增加；限价房开始入市，分流市场需求；受调控和高楼价影响，观望加重五因素。而“正相关”则有国民经济和居民收入持续增长，人民币升值和资金流动性过剩；地铁、大型市政项目等不断完善，居住价值提升；更严格的土地政策，取地成本上升，但上升速度放缓；开发成本仍将保持上升趋势；发展商上市融资，市场集中度越来越高，影响市场能力增加。他预计当中五个促使楼价上升的因素仍然占主要位置，而且会在明年“五一”以后陆续见效，所以预计楼市将在明年“五一”后复苏，楼价也将随之上涨。

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开发商：不会赤裸裸地降价


　　其实，不管观望期是半年、还是15个月，开发商年关难过已是必然，最近市场频繁打折、低价开盘便是明证。而随着千元跌幅官方数据的出台，开发商日子恐更不好过。


　　“谨慎、低调”。昨晚，有开发商向记者如此表示，其认为，整个市场下去了，单个项目不可能逆市而为，强行升价，而只能先修好“内功”，如做好园林，搞好社区配套等，为楼盘添加附加值，来吸引买家置业。但是该开发商也明确表示，不会“赤裸裸”地降价，因为降价是对前期业主的不尊重，影响企业声誉。


　　另有开发商向记者表示，明年老板在制定任务时，不会像今年这么重。因此，项目推货的时点可适当把握，上半年市场不好，不如不推，等下半年市场活跃才入市。


　　市民：现在“抄底”早了点


　　“下降1000多元，太多了吧”，昨晚，记者还采访了一些广州市民，对楼价急跌的情况，一些买房不久的“房奴”纷纷叹苦。潘小姐是一所职业学校的老师，已有一套住房。今年8月，看着房价不断上涨，她东拼西凑20多万元在东圃买了一套二手房，均价9000多元/平方米。听到房价下跌，她第一反应就是后悔。“还会跌吗？早知道真不应该买，现在供得很辛苦，又租不起价。”


　　同时，更多市民对楼市下跌感到正常，不少人表示，会继续观望一段时间，“买楼和买股票不一样，买涨不买跌，现在‘抄底’早了点，看看再说”。


　　广深皆跌珠海独涨


　　11月均价6707元/平方米，上涨26.25%，其中香洲预购均价破万元


　　本报讯（见习记者严薇通讯员欧琼芳）珠海香洲区商品住房预购均价每平方米突破一万元！近日，珠海统计局和市房地产登记中心联合发布数据，数据显示，全市不管是新建商品住房交易均价还是二手房交易均价、全市商品住房预购均价都有所上涨。其中，香洲区商品住房预购均价更是超过10000元/平方米。


　　数据大热：香洲预购均价过万


　　珠海市统计局日前发布11月房价相关数据。上月全市新建商品住房交易均价6707元/平方米，比上月上涨26.25%，其中香洲区8631元/平方米，上涨20.96%；斗门区3192元/平方米，上涨6.11%；金湾区3364元/平方米，上涨16.91%.而在预购价上，全市商品住房预购均价7496元/平方米，对比上月上涨28.21%，香洲区更是突破一万元，为10244元/平方米，对比上月上涨18.21%，斗门区3278元/平方米，上涨3.63%；金湾区3756元/平方米，上涨13.81%.在二手房上，交易数据显示，11月全市二手住房交易均价3555元/平方米，对比上月上涨2.48%.


　　除价格外，市场交易量也有所增加。上月全市新建商品住房交易面积35.9万平方米，交易金额24.09亿元，对比上月分别上升32.45%和67.22%.其中香洲区新建商品住房交易面23.07万平方米，对比上月上升51.48%.

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分析：对比优势政策影响


　　对于出现的几项数据皆大热原因，有业内人士分析，其一是因为股市振荡调整，许多投资客又把资金流向楼市，观望氛围减缓，再加上珠海整体房价比起广州、深圳而言，还是具有价格优势。其二是因为从10月开始，市地税局加强二手房统筹征管，取消原来以评估价格作为计税依据的做法，改为以契税价格作为参考价格征收房地产税，导致11月全市二手住房交易均价上升。


　　业内人士认为，今年以来，物价上涨压力较大，资产价格上扬也较快，国家近期运用金融杠杆，加大了调控力度，特别是针对房地产市场的“新政”、“新规”，都产生累积的效应。深圳楼市十一长假期间的突然冷清，给了持续高价位运行的房地产市场一个警示。但是，相邻的珠海市区楼盘由于价格上的“洼地”，得天独厚的自然环境，仍然吸引了大批来自外地的看房主，珠海的楼价还在涨。


　　有关数据显示，早在今年7月，珠海主城区香洲区预购均价就首次突破7000元/平方米，为7511元/平方米；而在8月，更是首次突破8000元，为8117元/平方米。而10月珠海商品住房交易均价，虽然总体价格均为下降。但在商品住房预购均价方面，香洲区又首破8500元，为8666元/平方米。在上月，由于华发世纪城别墅和九洲花园三期、金珠园、东方傲景峰等海景高价楼盘影响，更是带动商品住房预购均价突破一万元，为10244元/平方米。


　　警惕：调控带来的滞后性


　　但上升的数据并不意味着珠海目前的楼市局面良好，相反有专家认为珠海可能到了“拐点”。业内人士认为，对比周围，珠海房价或许还有一定空间，珠海楼价在深圳等地炒家的强力进入过程中，仍旧会持续上升，但也不能小看了国家对商品房进行的调控，珠海地产市场不可能不受影响，目前只是“由于惯性与滞后性的原因，现在可能还不明显”。


　　而在二手房上，因为原来二手房买卖双方为了规避缴纳更多的营业税，都将评估价格“做低”，而从10月开始，市地税局取消以评估价格作为计税依据的做法，改为以契税价格作为参考价格征收房地产税，二手房价格必然抬升，因此，“二手房交易均价真实上涨幅度其实没有数据显示得那么高”。


　　（备注：a、商品住房包括住宅和别墅。b、商品住房交易均价是商品住房交易金额除以交易面积求得，此指标特点是月度间数据波动较大，容易受高、低价楼盘交易结构影响。）


　　来源：南方都市报


　　采写：本报记者 王卫国 何达志 实习生 林广（除署名外）