房贷新政恐难遏制投资 短期影响有限长期作用大

白鹤

房贷新政恐难遏制投资 短期影响有限长期作用大

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2007-10-30 07:33  来源：中华工商时报

　　房市遭遇十月寒流 房贷新政没降房价却挡住百姓


　　南京多家银行房贷额度用完 房贷荒有望拖住房价


　　第二套房贷款新政尚存三大疑问 认定标准起纷争


　　我国房贷紧缩新政近年来最严厉 仍难医楼市高烧



　　“忙，最近实在忙的焦头烂额。”刚一见面，陈先生便不断向记者发感慨。


　　陈先生，一位职业房产投资者。就在与其约见的过程中，记者也亲眼见识了他的忙碌。仅一个小时的时间里，陈先生的手机便响了6次，办公室电话响了3次。


　　而每次谈话的内容概括起来不外乎两个字“房产”。“有客户打来的，也有打来咨询房子具体情况的。”陈先生一边说明情况，一边向记者致歉。


　　当问及到最近“生意”如何时，陈先生告诉记者，尽管咨询的人络绎不绝，但成交量却并不大。“这跟近期发布的第二套房贷首付比例以及利率提高的新政策有一定关系，作为购房者来说，随着银行首付门槛的提高，他们的支付能力在一定程度上受到了影响，因此，相当一部分人群目前只是持观望态度。”


　　第二套房贷首付比例以及利率的提高，这是近期来，各大媒体和网站最为关注的热点话题之一。记者通过谷歌搜索“首付比例”这个关键词，查询结果显示，约有3760000项符合该内容。


　　就在上月27日，中国人民银行、银监会联合发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。


　　该消息发布当天，受此影响，国内的万科、中粮等龙头地产股均出现了大跌。首付比例的提高所带来的影响，在股票市场中得到了最快的印证。那么，对于房产投资者来说，首付比例和利率的提高对其影响实为几何？


　　影响几何？


　　“我个人认为，第二套住房首付提高到40%对投资者来说，某种程度上还是会有一定影响的，这样一来，前期投入的资金就会有所增加。”陈先生说。但同时他也认为，这种影响不会太大，“因为我们在购完房以后，可能在短时间或一年内就会转手他人，因此，增加的负担不会太大。”


　　针对这一问题，也有来自专家们各自不同的声音。中国人民大学经济系教授李义平在接受记者采访时表示，首付比例的提高对房地产投资者来说是一种间接的影响。“首付比例增加，投资成本也就跟着增加了，假如手中的现钱不多，仅仅靠银行贷款来炒房的话，那是肯定会受到影响的，这样一来，他们的资金压力就大了。这个政策的发布，对那些房产投机行为将会起到一定的抑制作用。”


　　但也有业内人士表示，由于许多真正有钱的投资者并不依赖于银行贷款，持续的加息，贷款意味着投资成本增加，他们可能更不会选择通过银行贷款买房。从另一个方面来说，对于短线的投资者而言，他们更倾向于利用银行贷款的杠杆作用。


　　此外，从宏观面来看，财政部财政科学研究所博士李全表示，本次房贷新政恰逢国民经济增长的快速时期，在居民可支配收入增加的同时，其购房需求也日益高涨，因此这项政策的推出短期内对市场的影响有限，但从长期来看，影响比较大。


　　李全认为，目前造成房价快速上涨的因素大体可从三个方面来看，一是可收入分配制度改革增加了居民的可支配收入，社会保障的逐步到位又增加了居民的实际支出，这些都刺激了买房需求；二是由于房屋供给增加幅度慢，而有效需求的上升则处于历史高位，导致了供需不平衡；三是流动性过剩所导致的房价上涨。


　　但由于前两个因素具有某种意义的刚性特征，不可能也没有必要在短期内得到一定的抑制，同时，提高利率短期内给投资者增加的投资成本相对于投资回报率而言又并不是主要压力。“因此，政策调控及其平稳市场的效应将会在一定时期逐步释放，在短期内则不会对市场造成太大的压力。”李全说。


　　此外，李全表示，出台一个新的政策，还需要市场各方的逐步理解和全方位跟进，这都需要时间，不可能在短期内就能达到很明显的调控效应，而是需要一个过程。


　　贷款标准难统一


　　房贷新政细节“落地”后，有关各大商业银行对房贷界定标准，受到了广泛关注。但到目前为止，标准统一尚属难题。据记者了解，到目前为止，有关各大银行的界定标准仍然没有正式的文件细则下发。


　　但有消息称，目前对“第二套住房”的界定标准，中行、建行北京分行执行“个人名义下贷款的第二套住房，已结清贷款的不计算在内；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房；夫妻双方已结清房贷的，再贷款购房仍算作第二套住房”，工行北京分行则对最后一条不做要求。第二套住房贷款的首付成数为四成，利率上浮10%，即：5年以内8.42%，5年以上8.61%。


　　此外，招商银行、深发展、北京银行、华夏银行、兴业银行和民生银行等界定的标准为：“个人名义下贷款的第二套住房，已结清贷款的不计算在内；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。”第二套住房贷款的首付成数也为四成，利率上浮10%。


　　而针对汇丰和渣打这两家外资银行，消息称，这两家银行对于内地居民申请第二套住房贷款的首付和利率都未曾提高标准，目前仅提供住房商业贷款，暂时还不能提供公积金贷款。其第二套住房贷款首付仍为三成，五年以上执行新利率7.83%，优惠利率6.66%；五年以内执行新利率7.65%，优惠利率为6.50%。


　　(记者童芬芬)