房地产为何未被列入振兴规划

yinjun1999

www.eastmoney.com   2009-05-21 11:24   章首赢   《产权导刊》
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　　中央和地方各级政府不会为高价房托市的表态，让盼望实现买房梦的人们似乎看到了希望。但2月份媒体传出“房地产业极有可能会成为中央政府推出的第十大振兴产业”的消息，尽管最终未被列入，也让人们感觉到了达摩克利斯之剑的寒光。


　　房地产业缘何不被“振兴”

　　国家目前确定的产业振兴规划，包括钢铁、汽车、造船、石化、轻工、纺织、有色金属、装备制造、电子信息等九大行业都具有产业链条长、上下游关联度高、辐射带动作用大的特点，在国民经济和社会发展中具有举足轻重的作用，是国民经济的重要支柱产业。房地产业同样具有这些特点，为何仍未列入振兴规划呢？

　　尽管美国和欧洲一些国家在应对此次金融危机时已经对房地产业实施了一些刺激措施，但我国房地产业的调整还没有达到国外那种状况。在美国，大多数房价下跌了30％以上，而我国的房价2008年还上涨了6.5％。房地产业也具有周期性变动的特征。目前，随着全球经济和我国经济增长“拐点”的出现，经济增长处于下降周期，我国房地产市场也开始进入调整。同时，前期支撑中国房价快速上升的因素已经发生变化，也决定了短期内中国房地产市场难有起色。再从供给方面看，去年下半年以来，商品房的销售量呈现萎缩，然而商品房的销售价格变动却不大，与普通消费者的收入相比依然过高。只有以合理价格进行销售才能释放需求。未来两年商品房供给充足，空置率会有所上升。随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，主动采取措施以合理价格促进商品住房销售。

　　房地产上市公司公布的2008年最新销售数据显示，万科作为我国最大的房地产开发企业，市场占有率也仅为2.6％。中国房地产测评中心发布的2008年房地产企业500强测评报告显示，中国最大的四家房地产开发企业销售收入占全国总销售额的比重，2006—2008年分别为4.6％、5.2％、7.7％。这表明我国房地产行业集中度依然较低。从市场发展角度看，我国的房地产企业有必要进行适度整合，淘汰一些企业，鼓励大型房企的规范化和规模化运营，从而留出降价空间。

　　房价依然“高不可攀”

　　从房屋租售比、房价收入比来看，目前我国的房价还存在泡沫。根据70个城市的抽样调查结果测算，今年上半年全国房屋租售比已经低于1∶400，全国大部分地区房屋租金收益率在2.5％~3.5％之间。虽然最近利率的下调使得租金收益率的吸引力略有增加，但依然明显偏低。一般来说在当前的利率水平下，6％~8％的租金收益率比较合理。在目前的租金收益率水平下，租金收益明显低于住房抵押贷款月供还款(以首付30％为例)，实际情况是购房者在对租房者进行补贴(还没有考虑首付部分的资金成本)。唯一吸引购房者购房然后出租的因素只能是预期房价进一步上涨，当这种预期消失时，目前的出租收益率无法吸引投资性购房者购买新的房产。世界银行提出，发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。1975年到2005年，美国房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3.5到4.0之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入的上升速度和租金的上升速度，使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。对比我国的情况，截至2008年3月，我国平均房价收入比约为7.3，大城市房价收入比高居前三的分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出，上述城市一个普通家庭平均需要20~30年的储蓄才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富，极大地挤压了其他消费需求。

　　一般来说，当房地产投资增长率显著高于经济增长率时(例如相当于经济增长率的两倍时)，就有产生泡沫的危险。1998—2007年，我国GDP、固定资产投资、房地产投资年平均增长率分别为9.4％、18.8％、22.1％，房地产投资平均增速超过GDP平均增速的2.35倍；其中，2000年到2007年房地产投资年均增速几乎都在20％以上，2003年和2007年房地产投资年增速更是达到约30％。房价增速明显高于GDP增速时，房地产投资增长率也必高于GDP增速，意味着社会财富持续流向房地产企业。具体表现为房地产开发行业平均利润率远高于社会平均行业利润率，大量的富豪集中产生于房地产行业，政府出让土地收入高速增长，房地产业和相关建材、装潢等行业过度繁荣。这种情况可以在社会经济发展的某一时期阶段性地出现，但是显然无法长期持续。当房价增速持续高于经济增速和居民收入增速时，房价无法持续过度上涨。

　　重在规范“看得见的手”

　　目前我国房地产业正处于一个需要进行调整的时期，而这种调整并不需要政府对其振兴。没有垮掉，何来振兴？即使政府部门要做房地产业规划，也是长期发展规划，而不是振兴规划。

　　当前，政府除了通过减息和信贷政策调整来释放合理需求、放松对改善住房需求的控制等宏观政策手段外，要缓解调整之痛，应将主要精力集中于保障性住房建设，以此满足低收入民众的基本住房需求。在外需不足、急需拉动内需的背景下，政府投入的保障性住房建设本身，也可拉动房地产业及相关产业的投资和就业，冲抵房地产业周期性调整对经济全局可能带来的负面影响。而直接插手市场房价调整和支撑交易量的“维稳”之举，无论出于什么样的动机，事实上都只会扭曲价格信号，是必须纠正的不当之举。

　　此外中国房地产市场大起大落波动过甚，还与地方政府的“土地财政”模式密不可分。在未来，通过税收分配制度安排，重新调整土地收入的利益格局，让地方政府摆脱依靠土地收入维持公共支出的财政困局，应成为房地产市场健康发展的一项制度保证。从经济学角度来看，住房和土地都兼具公共产品与私人产品的属性，在政府与市场之间截然划出界限相当困难。在中国这样一个行政权力强大、房地产市场发育只有10余年历史的国度，解决这个问题难度更大。但在市场经济改革的进程中，这种分野毕竟是存在的，也是必须辨清的。当前，解决好住房问题事关刺激国内消费，事关民生，事关政府与国民的关系，其重要性再怎样估计也不为过。而政府对房地产市场的发展及相应改革更应有清晰的思路和通盘的考虑，避免为未来留下棘手的问题。由此，从多重意义上说，“看得见的手”应当也必须在改革的框架内加以规范。