开发商资金链大面积绷紧 5000亩地成烫手山芋

白鹤

　　 “以前都是别人来找我买地，现在都是来找我卖地。”金山(化名)算是杭州土地界的资深人士了，他说受到楼市整体不景气的影响，土地二级市场“空前地”活跃。许多手中有土地，或者项目开发了一半的公司，都要求他帮忙牵线找合作。


　　“说说是找合作，其实大部分都是想直接出手的。”金山说，从今年元旦以来，找他卖地的项目近20个，根据他的判断，目前杭州地区活跃在二级市场上的土地规模至少有5000亩以上。而其中的大部分，在经过多轮谈判后，仍然没有找到下家。


　　目前坊间流传的已经成交的项目，包括某外来大鳄在富阳的两个项目；某公司在杭州城西的某个项目；还有某公司在余杭刚谈成的一块土地。整体而言，用金山的话说是“谈得热闹，谈成的少”。


　　从“人找地”到“地找人”

　　这些等待“改嫁”的土地遍布富阳、千岛湖、九堡、下沙、余杭等各个区域，甚至杭州市中心也有小规模的住宅和商业写字楼地块，在暗中找下家。


　　“九堡和下沙的土地相对价格会比周边地区高很多，出手比较难。而余杭、富阳、萧山等地的价格就相对更好谈一点。”另一位知情人士透露。


　　“今年前前后后找我卖地的起码有15个以上，他们都比较着急。这些土地规模小一点的有十几亩，最大的有600亩。”金山说，千岛湖想出手的二手土地有不少，前两年来找他的人都是想买地的，现在都是手中有地的，想通过他的路子找一些公司来谈。“以前是人找地，现在是地找人。”


　　今年年初国务院出台了《关于促进节约集约用地的通知》，再次强调将严格执行闲置土地处置政策，要求土地闲置满两年、依法应当无偿收回。专家认为这也是目前二手土地活跃的原因之一。


　　在上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来，由于今年贷款政策从紧，部分开发商资金紧张，没有能力再高价拿地。而在一系列土地政策高压之下，开发商势必要考虑投资风险。近期一些地产股、金融股的暴跌，在一定程度上也限制了部分开发商拿地的欲望，削弱了其拿地实力。


　　这样看来，去二级市场上择价增加必要的土地贮备，也是一种选择。

白鹤

　　吐地的大多为外行企业


　　“前一阵子，有个原来做外贸的朋友在钱江新城的某个楼盘订了一套房子，总价几百万元，订金就付了100多万元。结果这个朋友的外贸生意最近非常不景气，房子他是买不起了，想找开发商退房，结果押金被扣下来了，着急死了。”一位不愿透露姓名的业内人士认为，今年楼市资金的紧张，不是单个行业的调整，而是受到了外围经济环境的影响。


　　“原来卖高档楼盘的销售员最清楚了，买家里很多是做外贸的，但是现在外贸也不太好，许多豪宅的买家也少了很多。其他行业的资金少了，流入楼市的资金也少了。”这一现象在二级土地市场上，也体现得淋漓尽致。


　　现在急于吐地的企业中，许多都不是专业的房地产公司，而是前两年趁楼市火热准备进来捞一票就走的外行企业，他们占了很高的比例。


　　“这些外行企业想急着卖地，一般有三个原因：一个是资金紧张；一个是没有很好的开发团队；还有就是短期内对房产行业的信心不足。这三个原因都造成了他们想快点把手里的土地卖掉。”分析人士认为。


　　在寻求买主的时候，这些想出手的企业大部分都想全部把项目卖掉。而实际成交结果，都是保留了小部分股权。“这是与买家妥协的结果。”一位业内人士表示。


　　而一些纯粹想寻求合作的企业，找合作伙伴的要求也是非常高的，往往都倾向于寻找像万科或绿城这样的比较具有品牌号召力的大公司合作，对一些有意向的中小公司抛过来的橄榄枝，他们却兴味索然。

白鹤

　　供求结构未变？


　　从统计数据来看，5月经济适用住房投资256亿元，增长23.4%，而日前，北京也首次在商品房中配建经济适用房，市场一直呼吁的建立多层次住房体系似乎初见端倪。


　　赵晓说，很明显，经济适用房的价格要低于市场的商品房，同时商品房供给的减少，在土地供应结构没有发生变化的情况下，经济适用房可能间接助推商品房价格。


　　北京师范大学经济研究中心主任钟伟指出，消费者结婚、子女教育、动迁、改善居住意愿等因素都显示了房产的刚性需求。


　　房地产受累资金链？


　　随着资金链的不断紧张，特别是今年第五次提高存款准备金率后，国内民间放贷利率也水涨船高，现在开发商可以接受的3至6个月短期贷款的利率是30%－35%，而1年以上的长期贷款利率在20%左右，这一利率已经是国内银行的五六倍了，但是即使这样高的利率，开发商还不一定能贷到。


　　上周，央行上调存款准备金率的消息一经传出，金融、地产股一路领跌，从紧的货币政策再一次引发了市场种种猜测。SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹也承认，很多房企财务状况不佳，资金比较紧张。


　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产投资过热的现象的确有减缓趋势。经济增长过热的问题在一定程度上得到了缓解，但是从紧货币政策肯定不会放松。


　　“房地产资金吃紧吗？”中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受记者采访时，却如此反问道。易宪容说，1-4月，流入地产行业的资金就超过1.2万亿元，房价居高不下说明房地产的泡沫依然很大。

白鹤

　　供求结构未变？


　　从统计数据来看，5月经济适用住房投资256亿元，增长23.4%，而日前，北京也首次在商品房中配建经济适用房，市场一直呼吁的建立多层次住房体系似乎初见端倪。


　　赵晓说，很明显，经济适用房的价格要低于市场的商品房，同时商品房供给的减少，在土地供应结构没有发生变化的情况下，经济适用房可能间接助推商品房价格。


　　北京师范大学经济研究中心主任钟伟指出，消费者结婚、子女教育、动迁、改善居住意愿等因素都显示了房产的刚性需求。


　　房地产受累资金链？


　　随着资金链的不断紧张，特别是今年第五次提高存款准备金率后，国内民间放贷利率也水涨船高，现在开发商可以接受的3至6个月短期贷款的利率是30%－35%，而1年以上的长期贷款利率在20%左右，这一利率已经是国内银行的五六倍了，但是即使这样高的利率，开发商还不一定能贷到。


　　上周，央行上调存款准备金率的消息一经传出，金融、地产股一路领跌，从紧的货币政策再一次引发了市场种种猜测。SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹也承认，很多房企财务状况不佳，资金比较紧张。


　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产投资过热的现象的确有减缓趋势。经济增长过热的问题在一定程度上得到了缓解，但是从紧货币政策肯定不会放松。


　　“房地产资金吃紧吗？”中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受记者采访时，却如此反问道。易宪容说，1-4月，流入地产行业的资金就超过1.2万亿元，房价居高不下说明房地产的泡沫依然很大。