陈宝存：单价地王会否影响房价？

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陈宝存：单价地王会否影响房价？
    凤凰网房地产副主编吴海花采访我：昨京城崇文门一商业地块以4万多楼面地价荣升单价地王，几点疑问待解：A：为什么在地块频频流拍的情况下爆出单价地王？是个案还是某种信号？B：可不可以堪称调控失控吗？C：4万多楼面地价能否助推房价上扬？D：能否有其他一些未知原因？
    我的回复如下：
    A，流拍的土地更多的是因为地段比较偏僻，北京土地出让，尤其是住宅地块，目前是五环以外为主，而目前的限购与限贷，提准等等，都是对开发商的扩张有较大影响的。而且市场不明，影响了房企的扩张速度。但是崇文门地块确实最为稀缺的地块。即使是住宅，这个地块的土地争夺也会是激烈的。应该不是个案，而是市场规律使然！
    B，调控的有效期已经逐渐过去了。不论如何调控银根，但是，土地供应是调控不能左右的了。大趋势看好的局面下，土地出让未来依旧是看好的。
    C，中心城区越来越豪宅化，即便是写字楼，也会是更加高端的趋势，北京市场不缺乏需求。更不缺乏高端需求，那么，四环内的豪宅将是未来的发展趋势。推涨房价，或者结束观望也是正常的了。人们不相信土地会下行，那么市场回归常态也就在情理之中了。
    D，其他原因暂不明晰！
    《新京报》消息(记者张旭)随着崇文门菜市场地块在6月27日成功出让，北京土地市场上半年出让接近尾声。记者根据昨日北京市土地整理储备中心成交信息统计，除房山一块工业用地今日出让外，上半年，北京共成交土地113块，土地出让金合计约325亿元，同比去年减少约307亿元，降幅达48.6%。
　　《新京报》进一步分析道：在上半年113块出让的地块中，包含居住功能的地块有20宗，建设用地面积合计162.77公顷。根据北京市今年供地计划，在1330公顷保障房供地外，全年将有1220公顷商品住宅供应。按照162.77公顷的建设用地面积计算，目前完成比例不足15%。
　　和去年同期相比，上半年普通商品住宅供地减少明显。北京中原地产数据显示，今年上半年普通商品住宅供地量创下2008年以来的新低，今年上半年的规划建筑面积292万平方米，相比2008年上半年的719万平方米、去年上半年的519万平方米都下降明显。
    土地出让屡创天价的北京市，目前的土地出让困局，对于包括土地未来收储和供应以及保障房建设用地将遭遇重创是无可置疑的。
    北京限购政策完全不靠谱，北京限高端房价更是完全不顾里子只要面子的错误手段，完全无视规律的北京房价稳中有降的目标，把北京这样一个土地资源奇缺、需求特别是高端需求最为强烈的城市，推到了土地还需推介的境地。
    北京土地出让在2010年末开始出现很多奇怪的手段，只是完全违反了市场规律的所谓招标制，人为倾向明显，但是，只要是有一块土地真正到了拍卖阶段，所产生的天价地才是市场参照物。至于更多的通过人为设限的招标制将土地推至市场的手段，可能真正的受益者将是囤地的企业。这种市场差价很难通过行政手段消除掉。
    数据显示，北京楼面价已经有明显的下降。统计显示，上半年20宗住宅用地出让金合计120.3亿元，平均楼面价4121元/平方米，同比下降56%。只是这种楼面地价的同比下降，主要原因是2010年上半年北京城六区的土地出让天价，与目前的土地出让主要在远郊区县有极大关系。我们不会忘记2010年4月17日之前的北京土地出让市场的疯狂。屡创天价才引发了2010年的国十条与国五条，所以这种楼面地价的同比并不反映土地市场的真实情况，但是，崇文地块却成为新的标志性楼面地价。他最终影响的市场预期，一定是城六区房价的稳定上涨。