郭松海：各级政府都要合理制定住房价格控制目标

入主中原

全国政协委员、山东经济学院教授郭松海做客中经在线访谈（资料图）
　　中国经济网北京4月6日讯（记者 朱津津）全国政协委员、山东经济学院教授郭松海近日表示，国家应合理确定住房价格控制目标，以指导省级、市级住房价格控制目标的制定。
　　在郭松海看来，国家"十二五"规划提出了国内生产总值年均增长目标，2011年国民经济和社会发展计划提出了居民消费价格涨幅目标，这些目标的制定都有力指导了省级、市级"十二五"规划和2011年国民经济和社会发展计划的制定。因此，国家也要确定房价控制目标。
　　事实上，过去几年我国的国家房价指标效用是十分明显的，然而，另郭松海不解的是，国家统计局宣布2011年要对房价统计进行改革，新方案实施后，不再发布70个大中城市房价涨幅平均数；在新《国十条》或其说明中，也就难以提出国家合理住房价格的控制目标。
　　因此，郭松海建议：
　　一、政府要确定房价控制目标、房价合理水平的主要依据
　　国务院总理温Jiabao曾表示，"一定要使房价能够保持在一个合理的水平"，一个合理的水平即是住房价格最终的控制目标。那么合理水平是什么呢？郭松海认为，它可以由房价收入比指标来体现。1998年联合国对96个国家的统计资料显示，其房价收入比中位数为6.4倍，平均值为8.4倍；中位数与平均值相比较，不受最高值、最低值的影响，更趋合理。房价收入比这个指标， 在1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中就作为标准使用过，当时提到的是4倍，根据这个行政法规的标准，结合现状，我们可以将当时的4倍提高到国际通行的6.4倍。
　　根据中国社科院《经济蓝皮书》，2010年我国城镇房价收入比为8.76，与联合国公布数字相比，房价显然偏高。根据2001年到2008年房价同比增长率均值及其标准差，如果按城镇居民人均可支配收入年增长10%，房价年增长率3%计，那么，约5-6年房价可回归到合理水平；如果房价增长率在-3%，那么，约2年房价可回归到合理水平以此作为参考，可确定国家"十二五"规划和年度计划中住房价格控制目标及其上下限。
　　二、实施地区差别化的住房价格控制目标和地区差别化的市场调控政策
　　依据国家住房价格控制的规划、计划目标，各地可以结合实际制定自行的住房价格控制的规划、计划目标。北京、上海、南京、广州等城市房价收入比在10倍以上，而一些二、三线城市房价收入比则在6.4倍附近，因此，郭松海建议，各地住房价格控制目标必然有所区别。房价收入比高的城市，新建住房价格同比增长可在-3%， 甚至更低一些；房价收入比低的城市，新建住房价格同比增长可在3%，甚至再高一点，但应控制在低于人均支配收入增长速度。
　　郭松海表示，与住房价格控制目标相对应的，其相应地调控措施、调控力度也应有所差异。前后二者在调整住房用地的供给结构如增加限价商品住房用地计划供应量上要有所不同；在住房信贷上也应有所差别，在国家统一信贷政策的基础上，对贷款购买第二套住房家庭的首付款比例和利率上也要有所差异；在限购令实施细则上也应有所区分，无须完全照搬北京的"限购令"。
　　另外，郭松海还谈到，许多市场发达国家以房价收入比作为度量住宅市场发展尺度的指标，其房价多通用中等水平的住房价格来代表，其价格适合于中等收入居民家庭的居住消费水平。而在我国因相应资料缺乏，长时期用"均价"来代替。随着我国政策的引导，市场将以普通商品房供应为主，其普通商品住房价格也就接近中等水平的住房价格，用以代表其市场价格。而随着我国全面建设小康社会的逐步实现，中产阶层的份额将逐步扩大，其代表性也就接近国际惯例。因此，住房销售价格指数可以以新建普通商品住宅销售价格指数为代表，即新建90-140平方米住宅销售价格。