房价降不了 土地捂不热 上海开发商欲打持久战

白鹤

房价降不了 土地捂不热 上海开发商欲打持久战

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2008-04-28 07:29  来源：中国经营报
　　每平方米降价2500元，降幅达到25%，看上去，似乎房价要下跌了。不过，随后开发商说不降价了，整个降价过程只持续了2天。


　　这是上海开发商的典型心态：不愿降价，偶尔降价也是“作秀”。


　　上海的开发商正在打持久战。


　　房价降不了 土地捂不热


　　就在上海康城“作秀”赚足了眼球之后，合生江湾国际公寓也每平方米“大”幅度降价3500元，不过是从24000元降到20500元，该楼盘在2006年时，售价仅每平方米万元左右，涨幅已经超过一倍，现在不过是稍微回调一点而已。


　　从成交数据方面来看，上海的平均房价也在走高。佑威房地研究中心的数据显示，1～3月一手商品住宅（剔除动迁配套房）的平均成交价格分别为每平方米11552元、11043元和13106元，4月份上半月的平均成交价格高达每平方米15896元。


　　相对于楼市，土地市场却是明显冷清。不久前，上海今年春节后第一次土地出让，出让的8幅土地中，有两幅地块流标，3幅只有一个竞买人，底价成交。而最为业界关注的一块土地，仅仅两个开发商竞标，成交价只有去年最高峰时地价的一半。


　　去年房价上涨时，土地价格跟着暴涨，涨幅远比房价涨幅大。去年11月，仁恒拿下的江湾地块，楼板价每平方米达2万元，而去年6月，绿城拿下江湾地块，楼板价每平方米1.25万元，短短5个月，地价涨了整整60%。

白鹤

根本问题：开发商预期太高


　　“开发商很迷惑，要不要拿地，要不要降价？都不知道呢。”成全机构董事长全忠对记者说，“现在开发商都在观望。”


　　望源集团董事长季宝红对记者说：“目前市场总体问题不大，但是也是要观望一下，中央政府会不会出台新的调控政策。对开发商来说，主要问题是资金链。”


　　某知名房地产企业老总对记者说：“宁愿不拿地，也不愿意拿错地。”他说，目前的上海市场，住宅供应明显不够，房价怎么可能下跌？最让人担心的是银行紧缩企业贷款。但是，如果企业贷款紧缩了，企业倒了，没人盖房子，那供应不就更少了吗，房价岂不更要上涨了？


　　上海知名机构方方工作室总经理方芳对记者说：“现在房价这么高，开发商只要手中有项目，成本都是很低的。因而，上海楼市的问题，不在于开发商回笼不了资金，而在于开发商们对市场的预期过高。”


　　按照目前的房价，除去去年仁恒、龙湖等数家企业之外，其他开发商拿地成本都是极低的。当市场没有大量土地放出来时，开发商心里基本是笃定的。


　　新汉业汉全投资公司董事长赵云飞对记者说：“我接触到的开发商，绝大多数不但不会降价，还会涨。所谓的资金链问题，其实两年来一直都有，该解决的已经解决了。”

白鹤

　　持久战的三种打法


　　“王石的拐点论对我们的企业是有影响的。”太阳城房地产开发有限公司董事长戴强告诉记者，“我们原定是下半年一次性开盘，现在就改分几期开盘了。这样，可以及时收回成本。”像这样调整开发节奏的，是第一种打法。


　　而像上海康城那样表演“降价”的，则是第二种打法。这种做法的始作俑者是万科。万科元宵节降价5%，销售2个多亿之后，又恢复原价。还有像合生那样，楼盘涨价幅度过高而略有回调，也属此列。其心态可谓“用小我换大我”。


　　第三种打法则是持“房”待“涨”，这也是很多上海开发商的选择。一个明显的事实是，原本在4月份，有30多个楼盘预备开盘，但是到目前为止，确定开盘的寥寥无几，明显是在“捂盘”。


　　对于目前开发商们的持久战心态，盛基集团副总裁朱咏敏就明确提出批评。他说：“某些企业在资金非常短缺的情况下，想通过死扛硬撑的方法渡过难关，不久的将来，上述企业中必定会出现‘顺驰第二’。首先为‘百日剧变’殉情的是那些负债很高、上市无望、土地储备的资金远高于在建资金的企业，虽然他们在上市的百米冲刺中已完成90米，但最后的10米往往是对他们的致命一击。”