北京严查二手房"黑白合同" 银行新政缓解高房价

入主中原

“以后，二手房贷款的评估值将取二手房网上合同签约价及评估公司评估额两者的低值，作为贷款的依据。”昨天，多家中介向记者透露，这是银行对京城各家中介采取的新政策。

    不了解二手房市场的人看到这个长长的句子也许会摸不着头脑，但它不仅捅破了业内广泛存在的一张窗户纸——“黑白合同”，更代表着银行针对二手房贷的进一步收紧。

    “黑白合同”曾因税务总局一纸公文而被推到风口浪尖。不过，尽管政策明令禁止，但目前仍有不少二手房通过做“黑白合同”的方法避税。

    “黑白合同”分别指的是写着真实成交价的买卖合同，和会被拿到住建委备案网上签约的合同。两种合同产生的原因，是由于住建部门曾出台过不同地理位置下二手房交易的指导价。而在近几年，市场交易价格远远高于指导价，例如CBD周边的二手房指导价在六七千元左右，但市场交易价格已经达到了15000元之上。于是就诞生了“黑白合同”的生存环境。

    在税务部门和网上合同签约程序中，只要真实交易价格高于指导价就可以成交。于是，在二手房买卖过程中，买房人通常拿着写着较低成交价的“白合同”去交税，而在申请贷款时拿着写有真实成交价的“黑合同”去申贷。于是，经常会出现这样的情况：一套在“白合同”上只有几十万元的房子，却能在银行根据“黑合同”申请到上百万元的贷款。

    “购房按揭已经成为各银行贷款业务中收益最为丰厚的产品，商业银行上半年都在争取这部分市场。”一家国有银行个贷部门负责人说，此前，各家银行在二手房贷款方面对借款人的限制较为宽松，包括默认买房人签“黑白合同”的行为。但是，这种行为同时也给银行的资产安全带来了很大风险。因为在“黑白合同”的情况下，各种房地产税费的征税基础都是不真实的，很容易造成交易纠纷。

    商业银行的“严贷”，对于“黑白合同”的打击最重。以前能够凭借“黑白合同”既拿到高额贷款，又轻松避税的买房人，现在必须面临“二选一”的抉择。如果仍需高贷款，就要根据真实成交价多缴税费；如果希望避税，就不得不提高首付比例，少从银行贷款。

    对此，业内人士普遍认为，各家商业银行专门针对二手房交易的政策变化，最终目的却是要为上半年脱缰野马般的房价勒紧缰绳。

    而银行传出的声音也验证了这一说法。建设银行网站日前发文表示，下半年建行的信贷投放将以稳定存量、加大结构调整为主，要求分支机构在信贷投放中不要冲时点、冲贷款。

    中大恒基市场部经理张大伟认为，当银行收紧房贷的效果传导到二手房市场上，短期内房价上涨过快的势头将会受到打压。

    购房人：贷款、“避税”只能顾一头

    首次购房的市民李女士恰好赶上了。她在洋桥地区买了一套总价85万元的两年内二手房，并用“白合同”将房价做低到35万元。而政策变化后，李女士如果还想按照原先设定的贷款额度申请商业贷款，就必须向银行提交总价85万元的真实合同。而以李女士原本的如意算盘，本应缴纳的8500元契税和个税，如果用“黑白合同”就可以避掉5000元。


    而且，由于取得房产证不足两年，按照规定，李女士应按照买卖价差缴纳5.5%营业税。这部分她计划通过“黑白合同”逃避的税费也就必须缴纳了。合算下来，李女士的税费支出比原计划增加了37500元。

    中介：担心客户毁约纠纷

    在得知银行拒签二手房“黑白合同”的消息后，多家中介机构经纪人表达出对购房人毁约的担心。实际税费支出的陡增，无疑使得一些手头首付款较紧的买房人增加了成交难度。

    已经交了定金、签了合同的李女士现在左右为难：因为不买房就要付违约金，因此，她打算和房主商量，共同分摊“新增”的这部分税费。 （责任编辑：王键）