[荐] 许子枋：住房限购令变调

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住房限购令在各个城市悄然变脸，是地方与中央之间，政府与市场之间的多重博弈，从各地出台的限购令细则来看，博弈才刚刚开始。
虽然各地的限购措施不应一刀切，还是应该根据当地的具体情况作出差别化的调控政策，但是各地限购令的差异，还是为我们展示出一幅地方与中央之间博弈的关系图谱。
到目前为止，已有20余个城市出台了"限购令"。而在"新国八条"之后，其中11个城市出台了实施细则。这些城市基本以限制居民购房数量、提高户籍门槛为重要手段。
同样是限购政策，各地推出的版本却不尽相同。除了在限购条件上有所不同外，有的城市还对限购房屋套数进行了放松，对限购有效年限做了规定，预留了更大的空间。

中央“新国八条”是否已在地方瘦身？
对比研究各地限购令与中央“新国八条”可以看出，中央调控房价的决心和目标是明确的，而地方政府在限购细则上，已经通过变招与拆招，对“国八条”进行了瘦身。
北京"限购令"最严厉，规定拥有两套以上的本市居民家庭和一套以上的非本市居民要暂停购房，非本市居民家庭连续提供五年以上的北京市交纳社保或个人所得税证明才能在北京市购房。
其他城市相对温和，大部分城市只需要提供本市一年以上的纳税证明或社保证明就可以购房。成都出台的"限购令"则更为宽松，只要求有社保缴费或纳税记录，并没有明确规定年限。
成都的限购令还将国八条的“行政区域内”改成了“主城区”，贵阳也改成了“一环内”。兰州在出台限购政策的时候，还提出了限购2套而非1套住房。

虽然各地的限购措施不应一刀切，还是应该根据当地的具体情况作出差别化的调控政策，但是各地限购令的差异，还是为我们展示出一幅地方与中央政府博弈的关系图谱。
首先是中央与地方之间的博弈，表现为短期利益与长期利益的博弈。
而且只要土地主导型地方财政的局面没有发生根本性变化，这种博弈就会长期存在。一方面中央需要通过限购令抑制过度投资，遏制房价上涨过快，为两会以及“十二五”开局塑造一个良好的政治环境，长期还希望通过限购令形成政策的“扭点”，推进经济结构调整，保证经济以安全稳定的速度发展。而地方政府并不想限购令把房价迅速冷却，长期来说，地方政府还需要通过房地产的高速成长为地方经济的发展注入更强的动力。短期利益与长期利益的博弈，便是“调控”高房价与“利用”高房价之间的博弈。
其次是市场与政府的博弈。
限购令不能改变市场的供求关系，它只是行政手段而非市场手段。限购令下市场与政府博弈的结果，表现在房价上便是先抑后扬。政府为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整，如果限购令不与房产税改革、经济结构调整等政策并行，不能以限购令为背景形成系统的决策体系，不能越过房地产调控的“雷区”，单一的限购令之后，将依然会迎来房价下一轮的反弹。
最后，在这种多重博弈的局面下，我们应清晰的看到，利用限购来降房价，不能太过于乐观。
在投资、投机者大量购房的现实下，限购令能够起到立竿见影的效果，但因为政策执行过程中会打折扣，市场规模与需求也会持续增长，限购令的影响会慢慢减弱。
各地限购细则变调，市场已经开始对限购令向相反的方向显现出作用力。比如部分城市仅对主城区限购，相对于中央预期的全市范围内限购，住房成交量下降幅度仅能达到预期的50%左右。如果地方政府只是出于对中央纠责担忧的"应景之策"，那么利用限购令来降房价，我们不能太过于乐观。地标集团 www.tipall.com -许子枋咨询专栏。