房产春节销量下滑 行业基本面压力将持续上升

dulidiyijun

2011年春节成交量同比往年各春节较为冷淡,较2010年春节下降16%,较09年下降54%,较08年下降34%。春节一二三线城市销量、看房人气普遍明显下降;但既无促销优惠也无降价;低总价小户型和商业地产促销短信明显增加;海口和三亚本属旺季,但很多一手新房零成交且看房人气低;北京、上海、深圳、重庆等城市销量同比下降40-70%,很多一手楼盘零成交。

春节销量明显下降的原因:三次调控和春节叠加的负面冲击,新政对购房心理和行为产生实质影响;购房者和开发商都观望,开发商推盘量和意愿低;1月26日三次调控前政策负面影响大城市提前放量。

整体房价仍处高位,基本无优惠促销,2010全年二三四线城市房价涨幅明显,跑赢政策力压的一线城市。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动,本周环比上升1%。

整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍偏低。库存可售量相对201004最低点上升30%,去化时间由12个月下滑至6个月。

行业正常环境下地产板块估值有较强安全边际。A股主流开发商10年PE13倍左右,11年10倍,RNAV折价18%。一线地产10年PE14倍,11年PE10倍,RNAV折价22%;二线地产10年PE14倍,11年PE11倍,RNAV折价15%。出租类公司10年PE19倍,11年PE15倍,RNAV折价24%。

2月8日再次加息在市场预期之内,地产股价负面冲击小。但持续加息会降低负利率对行业量价的刺激,累积后会增加按揭购房成本、低利率和高通胀下的购房心理预期,所以持续加息将进一步增强销量显著下跌、房价盘整甚至下降的行业趋势。

未来行业面政策的压力主要来自于加息预期、货币收紧预期、三次调控政策的落实。预计未来行业的基本面将受到持续影响,维持销量显著下降将成趋势、房价将小幅下跌的中期判断。预判未来一二三线城市销量将显著下降;随着存货和资金压力的加大,部分区域的房价会出现优惠或降价现象;而土地市场和新开工均会受到影响。

基本面将取代政策面成为决定地产股价走势的主要因素,若有新一轮明显下跌则主要将是房价跌幅预期所致。维持《从延安到西柏坡》策略报告结论,行业维持中性评级和标配建议(沪深300占3.5%),维持上半年阶段性投资机会的预判,趋势性投资机会需等下半年可能的基本面调整和政策面回归正常,预计短期板块震荡为主。建议关注中国宝安等地产+X龙头组合和万科等高周转住宅龙头。