山雨欲来风满楼—沪渝房产税试点或启动

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本周一手房销量整体环比下降4%,其中一线城市环比上升6%,二线下降8%。本周深圳、北京、成都的销量环比均有较明显上升。

本周一手房销量整体同比上升18%,其中一城市同比上升41%、二线上升8%。本周除重庆是同比下降的之外,其余各城市同比均上涨。

从11年初至今的累计同比来看,整体同比上升26%,其中一线城市上升33%,二线城市上升22%。

本周二手房销量环比下降18%,同比上升15%。本周各城市环比均有下降,其中,北京、深圳、武汉、杭州环比均有下降。

整体房价处高位,并基本无优惠促销。2010全年一线城市房价涨幅跑输二三线,近期尤其一线城市房价仍存在较大的上涨压力,北京二手房价近期有较明显上浮。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动,本周环比上升1%。

整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍偏低。库存可售量相对201004最低点上升30%,去化时间由12个月下滑至6个月。

行业正常环境下地产板块估值有较强安全边际。A股主流开发商10年PE14倍左右,11年10倍,RNAV折价17%。一线地产10年PE14倍,11年PE10倍,RNAV折价19%;二线地产10年PE14倍,11年PE11倍,RNAV折价15%。出租类公司10年PE18倍,11年PE16倍,RNAV折价24%。

综合官方报道和宣传,重庆、上海房产税试点在两会前后正式启动的可能性加大。预计房产税基本原则将包括:有免征范围、差别或累进制、套数与人均建筑面积结合、起征点税率较低,但是否一定新老划断不能确定。

房产税试点启动可能会继续促进房地产股票短期的估值修复。当前11年平均10倍PE的板块平均估值,我们继续维持始于2010年12月21日推荐和提醒的阶段性反弹投资机会的判断,即估值修复到13倍PE,行情高度25%左右。

决定板块只是反弹行情的决定因素是更趋严厉和将严格执行的三次调控政策面、量价基本面盘整甚至走高。预计严格限购政策将向二三线城市推广,虽然目前有的城市限购并不严格,也并未真正落实。