2009年内地房价可能酝酿新一轮下跌

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2009年内地房价可能酝酿新一轮下跌
前期中央和地方各项“救市”政策的刺激效果正在减弱，春节前后，全国房地产市场又渐渐回归冷清，全国70个大中城市房屋销售价格已连续两个月同比下跌。业内人士认为，2009年，全国房价可能酝酿新一轮下跌。


　　市场人士分析，自住型需求在经过近四个月的消化后，目前已经减弱；而有效需求进一步释放，需购房成本继续降低。种种迹象表明，楼市在2008年所经历的“行业景气回落、企业库存高企和市场价跌量缩”等困境并没有改观。不过，受宏观经济可能见底以及进一步救市政策预期的影响，房价降幅不会过大。


　　企业库存高压难解


　　从1月28日到2月9日，万科对上海几乎所有的在售项目推出春节让利促销，这比去年万科掀起降价潮的时间提前了12天。更为重要的是，在各大城市，与万科一样进行价格调整的房企和项目日益增多。


　　业内人士分析，房地产企业存货激增、消化困难，是迫使其加快推盘和降价销售的主因。


　　目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在0.3以下，经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧。而行业整体的负债水平和资金状况则更不容乐观。


　　戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。


　　而根据国家统计局的最新数据，截至2008年12月末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1—11月提高6.5%。

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　　尽管住宅类楼房竣工面积有所下跌，但在销售面积以更猛烈速度回落的情况下，去年竣工量与销售量的缺口有所收窄，由2007年的2亿平方米迅速缩减至去年的8000万平方米。随着供求量逐渐走向均衡点，加上供应量增速持续放慢，甚至有机会呈收缩迹象，全国房价或可能在今年年内找到支持，不过在此之前可能还要承受一段跌幅，且找到底部并不等于马上有回升的机会。


　　而房价下跌、全球及国内经济去年下半年急转直下，市场对宏观经济增长及房地产行业的前景转为谨慎，这均打击了对房地产行业的投资意欲。行业投资额增速在去年上半年仍能保持高于整体固定资产投资的势头，但踏入下半年，增速放缓的情况相当显著，相反固定资产投资依然保持稳定增长。自去年9月份开始，行业投资额增速已落后于固定资产投资，差距在往后数个月还在逐渐扩大。行业进入寒冬，除影响投资额增长外，对土地购置规模及价格也带来迅速而直接的影响。去年土地购置及开发面积同比每况愈下，自9月份起更呈负增长。总结去年全年的土地购置面积同比减少8.6%至3.68 亿平方米；而除了2007年外，过去4年期间有3年均录得同比下跌；至于土地开发面积则同比下跌5.6%至2.6亿平方米。在开发商谨慎购地的环境下，土地价格自然随之向下。土地价格指数去年急速滑落，去年四季度为103.6，比2006年三季度的低点还要低，该指数当时为104.9。


　　总结以上行业中各项主要指标的走势，不难发现市场期待的见底回暖拐点尚未出现，这也正解释了国房景气指数目前跌至历史低点，且继续往下寻底的趋势。不论是实质的成交数据和反映对前景看法的景气指数中，我们并未看见救市措施所带来的刺激作用。尽管行业刚性需求仍然存在，但目前问题的根源在于买方对宏观经济增长、自身收入前景及房价的展望仍然不明朗。因而，当市场对以上各方面的看法转趋乐观时，必然会反映在成交量上，从而刺激房价及整体市场气氛，届时才是行业走向健康复苏之时。我们仍然维持房价于年内仍往下走，且成交量同比可先行于今年内回稳的预测；同时预计买方市场的行业状态将持续，议价能力仍然较倾向于买方。

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　新闻延伸：交银国际：年内全国房价或继续向下寻底


　　虽然去年12月全国地产成交额同比跌幅轻微放缓，但我们认为这并非是止跌回升拐点的启示；同时，建筑面积增速持续下滑，虽然预示着未来供应增长将较缓慢，然而我们认为供应减少并不是决定行业能否走出寒冬的主要因素，更重要的还是看需求量的增减。国房景气指数连续第13个月下跌不论是实质的成交数据和反映对前景看法的景气指数，都未反映出救市措施所带来的刺激作用。我们仍然维持全国房价年内继续往下走、成交量同比则可先行于今年内回稳、以及买方市场的行业状态将持续的预测。


　　进入12月份，市场销售数据出现微妙变化，商品住宅房累计销售额的同比跌幅由11月份的20.6%，轻微放缓至12月份的19.3%。然而我们认为这并非是止跌回升拐点的启示，销售额的同比跌幅放缓主要是由平均房价的跌幅收窄至0.3%所致。目前，累计销售量同比跌幅扩大的情况仍然持续，由11月份的18.8%轻微扩大至12月份的19.1%；同时，08年年内全国呈平均房价呈先升后跌的格局，并于9 到11月份一度录得至2002年5月份以来的首度下跌。


　　数据显示，去年建筑量增速急剧放缓，由年初逾25%的增幅至年底只有单位数字增长的情况，12月份也未出现明显改善，估计是开发商因应物业销售情况和自身的财政能力放慢建筑规模所致。全国商品房竣工面积的同比增幅12月份仅为0.5%，至于新开工面积和施工面积的同比增幅期内则分别为3.2%和16.2%。而去年新开工及竣工面积的增速创过去8年以来的最低水平，施工面积的增速也只比2005年的低点高出近2个百分点。从数据中可以预示行业未来的供应量应该只能以缓慢的速度增长；若期间成交量突然回升，则市场供应量将更为紧张。然而我们认为供应减少并不是决定行业能否走出寒冬的主要因素，更重要的还是需求量的增减。

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政策效应逐渐淡化


　　1月份，全国重点城市新房成交量再度普降，而同比则涨跌互现。第一创业公布的监测数据显示，上海、北京、深圳三地新房成交量环比下跌均超过40%，南京、武汉、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之间。


　　21世纪不动产分析师孟奇认为，去年11月启动的第一轮楼市新政已经释放了一批积累已久的购买力，但上一波反弹的势头在今年1月已经式微。目前，第二阶段的刺激政策，比如购房退税、购房入户以及取消二套房贷和外资购房限制等，仅限于个别城市，尚未在全国推开。而政策预期则可能加剧有效需求的观望，政策效应逐渐淡化。


　　有研究报告显示，目前国内一、二线城市房价收入比，距2003年-2005年的平均水平，还高出30%左右。国内宏观经济前景还没完全明朗，城市居民对未来经济和收入预期都不乐观，各地楼盘降价和大众对于中短期楼市看淡，导致房价看跌的预期越来越强，从而进一步延迟和减少大额消费。这也使得政策效应逐渐弱化。


　　降价趋势或将形成


　　一位资深人士指出，商品房可以视为一种“大宗商品”，其价格下跌趋势一旦形成，短期内不会立即扭转。在目前的价格水平上，有稳定收入人群的购买力不足，将使房价存在进一步下调空间，降价趋势或将形成。


　　国家发改委的最新数据显示，2009年1月，70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，跌幅比去年12月扩大0.5个百分点，这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来连续两个月同比下跌；环比下降0.2%，是连续6个月环比下跌。