北京高楼价三大支柱已倒掉 深圳首跌破万元

白鹤

北京高楼价三大支柱已倒掉 深圳首跌破万元

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2008-10-07 07:34  来源：南方日报
最近，北京东四环一项目出现一套每平方米8880元的“超低价”特价房，让冰封了数月的北京楼市见到了久违的“暖意”
　　“十一黄金周”期间，北京期房的销售同比下降近72%。这样的结果超出了很多专业研究人士的预期。那么，是什么因素导致2005年以来北京楼市的暴涨暴跌？未来的北京楼市将如何演变？


　　此前，有些观点认为，北京房价高涨的原因是首都因素，全国乃至全世界有钱人都到北京来买房子。这样的分析似是而非，因为北京一直是首都，但2005年前房价一直比较平稳，尤其是2003年、2004年上海房价大涨的时候，北京房价却没有上涨。


　　根据笔者的观察，导致2005年后北京房价大涨的边际因素有以下三个：


　　因素之一是人民币汇率升值。汇率改革是2005年7月底开始的，在汇率改革的刺激下，国外资金纷至沓来，北京和上海、深圳等中心城市受此影响最大，住宅及其他商业地产成为人民币升值过程中外资资产组合的重要部分。


　　因素之二是石油、煤炭、有色金属等大宗商品价格的飙升。全球大宗商品价格的上涨导致从事这些行业的企业和个人出现暴富，在这些暴富群体中，山西煤炭老板对北京的房价影响最明显。例如，即使在2008年第二、三季度，在十分萧条的市场环境下，北京SoHo在东三环的新楼盘依然有良好的销售记录，原因是该楼盘主要在山西营销。这种现象不仅出现在北京，全国各地都有类似的现象。


　　因素之三是股票市场的繁荣。2005年至2007年底，我国股票价格平均上涨500%多。在股权分置改革之后，以前不能流通的股票逐渐开始流通，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键在于，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产！这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。


　　2008年初以来，以上三个因素都出现了较大变化。


　　汇率升值速度减缓。进入2008年下半年，我国外贸顺差明显减少，出口增长也明显减速，人民币升值虽然不能说到了尽头，但短期内不会有太快的升值动力了。另外，国际金融市场动荡不安，全球房地产哀鸿遍野，国际资本自顾不暇，纷纷从国外市场回流资金，投资房地产的意愿明显下降，对北京、上海楼市影响是明显的。有些机构还出卖在中国的不动产，以补充流动性。


　　其次，大宗商品的价格已经出现了大幅度调整。在金融危机的打击下，全球商品需求出现萎缩，大宗商品的牛市结束了，至少是暂时结束了。商品牛市的结束使先前暴富的群体收入的增量大幅度减少，他们对住房的需求也必然减少。


　　股Shi的大幅度下跌众所周知，这种现象导致财富效应大大缩水。


　　2005年至2007年，上述三个因素都在边际上增加对北京、上海楼市的需求，而如今都向相反的方向演变，结果是显而易见的，北京、上海的楼市需求突然出现了断层！


　　要让需求与供给重新匹配，需要楼价下跌和工资收入上涨来消化，如果居民收入提高较快(包括通货膨胀的因素)也许楼价下跌的幅度不会太大，但如果收入增加缓慢，楼市下跌的幅度将超预期，尤其是四环以外的楼市影响会更大些。

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白鹤

深圳房价近年首次跌破万元

　　本报讯 (记者/卢先兵)表面喧嚣的深圳秋交会，最终以惨淡状况收官。记者从深圳市国土房产局获悉，在9月29日—10月3日这5天里，日均成交仅63套，均价也自近一年半来首次跌破万元。记者注意到，在接下来的4日、5日，成交均价仍持续在万元以下，至昨日才恢复到13168元/平方米。专家指出，均价破万可能是受较多特价房成交的影响，这也说明价格降到一定程度，刚性需求才会被有效激发出来。


　　外地开发商冷看深圳楼市


　　堪称史上最大规模的本届秋交会，共有100多家企业和120个项目参展。与以往不同的是，在淡市情况下，本土品牌开发商参展比例占绝对优势，参展的120多个项目中，深圳项目约占80%，这反映出深圳楼市的严峻现状，以及外地开发商对深圳市场的敬而远之。


　　记者连续实地走访关内外数个楼盘，均发现看房者众，购买者少。多名看房者受访表示，这次展会虽然各开发商也推出一些优惠或折扣，但降价幅度太小，目前关外房价基本还在8000元—1万元左右，关内在1.2万—1.5万元，仍然没有达到购房者的心理价位。


　　秋交会成交均价节节下挫


　　市国土房产局成交系统数据显示，秋交会5日，新房成交量分别为80套、51套、46套、64套和76套，日均成交63套，总成交317套。这个数字，和前周(9月22日—9月28日)成交690套相比，下跌过半。成交价格也是节节下挫，均价从9月29日的15646元/平方米下滑到10月3日的8395元/平方米。


　　从整个黄金周时段(9月29日—10月5日)来看，全市新建商品房成交521套，平均每天成交74套，与上周(9月22日—9月28日)成交690套相比，下跌24.49%；成交面积47240平方米，与上周成交70548平方米相比，下跌33.04%；成交均价每平方米10829.17元，与上周均价12947.35元/平方米相比，下跌16.36%；全市总成交金额5.1157亿元，日均成交0.7308亿元，与上周成交9.1341亿元相比，下跌43.99%。


　　特价单位集中在关外片区


　　分析人士指出，近一年半以来，深圳楼市首次日成交均价跌破1万元。有参展商表示，这是楼市继续向下的明显信号。


　　市社科院专家高海燕表示，成交均价跌破万元，是因为成交的大多属于特价房，拉低了均价。经初步计算，80%的楼盘都推出特价单位，且部分单位降幅还不小，刷新了片区房价的新低。但此次特价单位主要出现在关外等片区，罗湖、福田等区域的特价单位较少，而且特价幅度也不大。例如福田在售楼盘共11个，其中有6个推出特价房，还有折扣优惠或赠送礼品等，但没有一个楼盘直接降价，整体价格依然坚挺在1.5万—1.9万元/平方米左右。