曼哈顿房地产市场初露疲态

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尽管美国房地产的不景气在过去三年不断加剧，但曼哈顿房地产市场似乎没有受到影响。与全国其它地区房价崩溃不同的是，该地区房价继续猛涨。销售直线上升，新公寓楼项目总是会有若干竞标者。很长一段时间内，曼哈顿的房地产都在以本身特有的形式在运转。

但有越来越多的迹象表明，这座最后的堡垒可能也将倒塌。作为全美奢侈地产市场似乎坚不可摧的根据地，纽约市今年已经开始显示出紧张迹象。据纽约最大的住宅房地产集团Corcoran Group表示，作为传统上最热的房地产季，第二季度的销售额大幅下挫38%，创5年新低。

Corcoran的首席执行官帕梅拉•莱曼(Pamela Liebman)表示：“两年前，你可以随便搬一些砖块，安放在厨房和浴室里，定一个价，然后就会发生一场竞价战争。现在不是这种情况了。购买者现在感觉，他们今天想要的房子，明天就有可能会跌价。”

上述情况的罪魁祸首无疑是华尔街上的惊恐。据纽约州估计，随着信贷危机迫使并购活动及其它交易逐渐停止，并且让多数大型投行集团度日维艰，预计今年的奖金将减少21%。金融业在过去的一年已经产生了超过400亿美元的损失，并且已经裁员好几万人，从而迫使这些人中的大多数离开了房产市场。

房地产数据公司Radar Logic的首席执行官迈克尔•费德(Michael Feder)表示：“金融业正在受损，年轻的家庭预计不会得到奖金。这给需求方面施加了压力。”

如果没有华尔街财力的缓冲，美国其它地区经济放缓的压力早就开始影响曼哈顿了。经济增长已经放缓，并且消费者开支也已经缩减。信贷市场的紧张局面也加剧了问题，甚至是那些涉足纽约公寓市场的人也发现很难获得抵押贷款。与全国其它地方一样，面向纽约城市居民的抵押市场并没有向美联储(Fed)所希望的那样对减息做出回应。结果，待售的房地产存货量开始急速增加。

纽约住宅房地产估价公司Miller Samuel表示，第二季度曼哈顿待售公寓约有6869套，比第一季度增加了11%，比去年同期增加了31%。

尽管待售公寓数量增加一定程度上是因为新供给的加入，但最近的增加大部分都与现存的合作房产已连续闲置数月相关。合作房产存货大多数是转售房屋，第二季度的增长速度快于公寓的存货增长。

另一个令人烦忧的迹象是，住宅在市场上停留的时间更长了。Miller Samuel报告称，从今年4月到6月，房地产登记待售的平均期限为135天，比去年同期延长了3周。莱曼表示：“我们可能正在经历一次周期——产品将被滞留于市场的周期。在这样的市场中，几乎没有犯错的空间。”

分析师指出，最近的下跌可能不及看起来那么严重，尤其是将统计数据与纽约市房产市场创纪录的2007年相比时。但第二季度的数据却让市场不寒而栗，因为传统上春季销售都会占到全年销售额相当大的部分，并且会致使价格出现大幅上涨。

事实上，第二季度的价格不只是出现了停滞，甚至还出现了倒退。据Miller Samuel的数据显示，上季度曼哈顿的平均售价下跌至170万美元，比第一季度下跌3%。

即便如此，销售价格最近的下跌仍表明，卖家可能最终愿意屈服于市场压力，并调低他们的出售价格，此举可能会吸引小心翼翼的买家回到市场中来。房地产专家们表示，整个城市的待售住房价格都出现了下跌。以上西区91大街西215号的一套三间卧室、两间半卫生间的合作公寓为例：房地产代理集团StreetEasy.com的数据显示，该物业现在的售价为159万美元，相对于其6月份的售价下跌了6万美元，并且远低于其去年10月份挂牌销售时的240万美元。