资金和供给压力下的降价促销有一定效果

dulidiyijun

本报告导读:
2011年研究和配置房地产行业必读品。新增3线11个城市的销售数据,目前周报的覆盖城市达30个,其中一线5城市,2线14城市;3线11城市。
摘要:
本周一手房销量单周环比:整体环比上升2%,其中一线城市上升13%,二线下降8%,三线上升15%。目前整体单日销量属正常。
一手房销量单周同比:整体同比上升13%,其中一线城市上升24%,二线城市上升1%,三线城市上升41%。
一手房销量年初至今累计:整体同比下滑14%,其中一线城市下滑5%,二线城市下滑19%,三线城市上升4%。
一手房价格:整体成交均价环比上升6%,其中一线城市上升7%,二线城市下降10%,三线城市上升21%。
本周二手房销量:二手房销量环比上升6%,同比下降8%。目前二手房销售普遍较一手房更差。
本周二手房价格:二手房价格环比略降1%,同比上升4%。
去化时间与库存水平:目前15个城市的一手房平均去化时间从年初的9个月上升至18个月,环比持平,同比上升2%。一手房整体可售面积环比略升1%,同比上升35%,相比2010年4月低点上升42%。
预计接下来推盘量会逐渐增大,行业库存会逐步上升。
板块估值有一定安全边际。A 股主流公司11年PE14倍,12年11倍, RNAV 折13%。一线11年PE10倍,12年8倍,RNAV 折20%;二线11年PE14倍,12年11倍,RNAV 折15%;三线11年PE12倍,12年11倍,RNAV 折9%;地产+X11年PE15倍,12年12倍,RNAV 折1%;商业地产11年PE18倍,12年15倍,RNAV 折24%。
因成交量低迷,融资渠道收紧、自有资金比例提高等,房企资金链趋紧,行业供应逐渐加大,在供应增发和新增资金紧张的双重压力下,更多开发商通过加大推盘,以打折等方式以价换量,加快资金回笼。
近期以招商地产为代表的改善性楼盘去化明显好于预期,深圳雍景湾开盘去化80%(单价约35000元),北京1872开盘去化50%左右(单价约44000元)。在价格略有下滑的前提下,前期以刚需为主的需求放大之后,近期压制近4个月的改善性需求出现释放的现象。
预计下半年开始基本面将真正调整,地产调控政策再次大幅加严的可能性较低,所以从1年左右的中期看板块投资机会将转变为趋势性投资机会,价值型的投资者可以考虑战略建仓的机会,选股策略上重点推荐高周转、业绩保障性强的行业龙头公司。高周转行业龙头重点推荐排序是保利、首开、万科、金融街、荣盛、金地、中南。兑现预期能力强的地产+X 公司,推荐排序是新湖中宝、中国宝安(3+X(新能源)代表)、建发股份、华业地产(地矿股代表)。