[荐] 许子枋：从房价骑墙解读房价变动趋势

影音王

“房价欲逆风上扬，政府仍牵线不止。”房地产战略研究员许子枋如是说。
目前房地产市场的现状、以及政府尤其是地方政府的对房地产的心态，用这两句话可以得到生动并深刻的描绘。执政者想，要是调控房价能像放风筝一样多好！
房价不打不行，但打残了，造成的后遗症又会更严重！笔者并不想就这个房地产现状问题投入太多的笔墨，笔者在对开发商和购房者做咨询时，他们共同最焦灼的问题还是房价的未来走势。房地产相关政府部门同样焦灼这个问题。

房价为何在骑墙？
　　从昨天公布的数据看，5月70个大中城市住宅销售价格指数来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价依然在上涨，其中北京新建住宅价格指数环比上涨0.1%，同比上涨2.1%；上海环比上涨0.2%，同比上涨1.4%；广州环比上涨0.3%，同比上涨5.1%；深圳环比上涨0.4%，同比上涨3.7%。
　　另从新建商品住宅价格指数来看，北京环比上涨0.2%，同比上涨2.6%；上海环比上涨0.2%，同比上涨1.6%；广州环比上涨0.3%，同比上涨5.1%；深圳环比上涨0.4%，同比上涨3.8%。
　　从数据来看，一线城市房价虽然没有下滑，但是其涨幅开始收缩，并且涨幅要小于二三线城市。
5月房价基本延续了4月的下调势头。房价降温的节奏比较慢，总体上依然上涨，但涨幅较4月继续回落。房价下滑和持平的城市在增加，此外二手住宅价格环比下滑和持平的分别有23个和11个之多，说明房价在调控下进一步降温，但是降温幅度并不大。

诸多专家对5月数据有诸多解释，但总体观点基本一致，他们认为数据传达给我们的直观信息是：房价已到了分水岭上，房价“政策底”隐约可见。（说明，专家们在这里犯了个常识性错误，应为房价“政策顶”。）
但是笔者更愿意用“房价在骑墙”来表达对现在房价的看法：这种表述的核心区别在于，怎么看目前公布的这个房价？我认为这个房价人为的痕迹很明显，起码有被动或非被动的主观塑造意味。说房价在骑墙，更多表达了政府塑造房价的意味；说目今房价是分水岭，更多表达了市场决定房价的意味。
前段时间深圳报道，政府人为控制高价盘暂缓上市，因此有深圳房价假摔之说。或则，通行的政府手段，通过预售证审批对房价数据的涨跌实行行政控制，使房价被平抑。
为什么全国房价恰好就在这个微涨、微跌、持平的水平？这是一件很意味深长的事情。解读这个“骑墙的房价”背后，透露的究竟是“窃喜”还是“纠结”？更是件令人倍感意味深长的事情。

房地产需求的弹性会有多可怕？
昨天，由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户第二季度问卷调查显示：总基调——居民对物价满意度偏低，超过7成受访居民感觉期房价过高。 同时居民对未来收入增长也不乐观。
超过7成受访居民感觉房价过高，而在各主要投资方式中，“房地产投资”仍为居民投资首选 （在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占22.2%，比上季减少2.8个百分点，仍为居民投资首选）。而由于股Shi低迷，“债券”取代“股票”升至居民投资第三选择。
　   74.3%的居民认为当前房价“过高，难以接受”。展望2011年下半年，34.2%的居民预测房价将“保持稳定”， 25.9%的预测“上升”， 18.9%的预测“下降”。同时，未来一季有购房意愿的居民占14.6%，环比降0.8个百分点。

这些数据透露出一个很重要的信息，房地产需求者们明知道房价难以接受，房地产仍为投资首选；房地产需求者们明知道房价难以接受，预测房价不降的占绝大多数！也就是说，目前大家只能选择房地产作为抗通胀的道具，因为中国老百姓的投资渠道有限，钱放在非房地产这个可以看见的东西之外都是不踏实的，都是忐忑不安的。
笔者认为，需求是推动房价的终极因素。但在中国，这种房地产需求因其非理性属性，其弹性变化幅度非常巨大，导致对房地产的价格影响也是非常巨大的。
目今中国，房地产需求面临一个正向或负向激励怪圈：如果政府仍想让房价骑墙并使其保持稳定，那么房地产需求者们对房价的预期就是不跌，房价不跌，房地产需求就打不下来，房价不会降。反之，如果政府有意让房价骑墙但适度偏跌（其本意并非将房价打残），那么房地产需求者们对房价的预期就是下跌，如果房价跌出一定幅度，预期则会导演出大跌的可能性，因为房地产需求中投资需求估计在50%，这种跟风需求的快速烟消云散导致的就是房地产需求急剧缩水，房价就更会大跌。这种负向循环将导致系列悲剧。
那么让房价骑墙是最好的选择，但房价能永久骑墙吗？平衡是暂时的，不平衡是常态。因此房价骑墙带给我们的不是暂时的窃喜，而是更深的纠结。
这篇文章可以说写完了，也可以说没写完，觉得有点莫名其妙的读者，可接着阅读笔者下篇《房地产泡沫的皮到底是什么做的？》。
　　
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