北京可能出台房租调控政策 据称可借鉴德国模式

入主中原

中广网北京4月18日消息 据中国之声《全球华语广播网》报道，今年以来，北京楼市交易量大幅缩水，然而租房市场的价格却快速抬头。针对这一现象，北京市政府上周专门召开会议，可能会出招抑制房租过快上涨。房租猛涨，房子难租，租房的人们有点儿苦。眼下，政府要出招了，租房一族举双手赞成。80后的袁先生是北京人，由于家离公司太远，他选择在单位附近租房住，他说，以前房屋的月租金总会比挂牌价格低100到200块，但今年以来，大多数房东坚持一口价，很多时候一点还价的余地都没有。
袁先生：我是在西单工作，然后是在半年前在一号线沿线附近租了一个房，当时这个房价房租是2700，是一个一室一厅的这样一个老房子，但是现在半年过后的话，现在合约到期了，这次在谈合约的时候房东等于是涨了一成基本上，而且经过还价之后他就是从2700涨到2900，感觉就是说，怎么说这个房价调控这一块儿现在已经有了很明显的一个效果，但是在租赁市场这块也有一个明显的体现就是房租在上涨，而且涨的还是挺夸张的，所以感觉房屋买卖这一块儿政府已经有了相关的管理规定，但是同时租赁市场的话能不能也有相关的配套措施出台，因为在房屋租赁过程当中，我们租房子的这些租客其实是相对感觉是一个弱势群体，是比较弱势的一方，房租他可以坐地起价，然后我们为了住下来为了不经常搬家为了避免麻烦只能听着他走，或者被他牵着鼻子走，所以感这一块儿是不是相关部门可以尽快有相关的管理措施也尽快可以出台？
和袁先生有着类似经历和同样想法的人还有很多。眼看大学生就要毕业，马上又要进入一年中又一个租房的高峰，对于那些手头紧张的中低收入群体来说，要想租个合适的房还真不容易。租房越来越难，人们也在找原因。有的说，症结就在中介！对此，链家地产首席评论员张月这样回应：
张月：我觉得说其实这件事情就是说根源在哪里，比如实际上你如果一个租赁市场的房子在短期之内过快的调价的话，比如说业主在挂牌的时候可能是三千，那你过两天迅速提高到三千二，这对于迅速成交是非常困难的，你对于中介来说它的利益是在于说我快速的成交我就能多赚，我只是收取你一个月的佣金我可能多赚一个月的佣金而已，但是为了你提高两百我可能要延后几周或者是说甚至很难成交，那我就没有业绩，实际上对于中介来说它去给房租加这样的码它是不符合它的自身利益的，所以我觉得说中介来提高资金这一点根本上是不成立的。
还有人认为，房租快速上涨都是限购令惹的祸。对此，张月并不认同，在她看来，租金上涨主要还是季节性变动所致：
张月：其实目前进入到4月份整个北京市的房租已经止涨了，没有再重新上涨的情况，怎么说呢？这个其实跟限购令没有关系，这只是租赁市场单纯的，它自身季节性的变动，比如说租赁市场在春节之后就是旺季很多人租了房子一年到期了要出来换房，有一些业主就有了房子腾出来，然后再重新释放到租赁市场，这个增不增加的都跟限购无关。每年春节之后租赁市场的涨幅都有2%到4%左右。
张月认为，综合考虑，目前北京市场房租价格属于正常水平：
张月：我觉得说对于租金来说的话，它跟房价不同，房价可能包含了一个预期的成份，可能是一个我的期望值也加在里边，但是房租可能是近期收入的一个综合的反映，它不会有什么说预期怎么怎么样，然后提高租金这种情况，所以说在现在这个房价过高，然后租金过低，同时现在不断加息的情况下定存利率又在变高的情况，实际上目前的租金水平是正常的，并且说租金实际上是可持续上涨的，从理论上来看，只不过是说它不应该像之前那样在短期内快速的上涨，这可能和大家的这种收入或者在心里上都偏差比较大。
主持人：而对于北京市政府将加强对租赁市场的管理，张月说，中介公司对此表示欢迎：
张月：我觉得政府在对于租金的调节上可能更多的也是去说让它不要过快的在短期之内有一个较大的波动，而是持续的一个平稳的情况，所以说我觉得政府在如果说出台这样的措施实际上是挺好的，对于租赁市场的稳定，那么对于中介公司在这里边起到的作用我觉得可能还要看政府是如何去分配的，因为可能目前政府也有意向说是不是让经济公司来办理一些公租房，或者是说首次提出了一个中介公司组织化程度的提高，我觉得可能更多的还是在于政府的管理方式上吧，其实中介公司只是其中的一环境，它远远没有到了说真的能够影响租赁市场的地步。
治理房屋租赁市场，抑制房租价格过快上涨，国外又有哪些经验值得借鉴？接下来，我们连线中国之声特约观察员、《参考消息》时政新闻室主任吴学兰。
主持人：这几个月市场上出现了一些新的变化，就是房租的价格上涨很快，北京市政府也表示要进行调控，对于房租市场的管理不知道国外有没有一些比较成熟的经验呢？
吴学兰：我觉得要说租房方面比较成熟也比较有代表性的应该是属德国，德国你看虽然它是整个欧洲综合经济实力最强的国家，并且它的房价比其他国家也不是那么高，但是德国有60%的老百姓是选一辈子都租房，你知道为什么？其实就是跟德国长期以来国民一直靠租房，并且认为租房是很正规、很规模性的行为跟这个有关系，说穿了也是德国有良好的租房方面的法律法规、政策条例使得房屋租赁市场非常透明又非常安全，让大家租起房子来又很便宜又很放心。
主持人：您也说了，正确观念的树立需要有相关的制度保障。具体而言，德国对房屋租赁都有着怎样的管理措施呢？
吴学兰：最早的时候德国有一部民法典，它就把租房严格的分为两类，一种是使用租赁，一种是收益租赁，收益租赁就是咱们老说的商业、工业这方面的产业用房，使用租赁就是老百姓自己没有房子住，来租房。这个民法典对于使用类的房子考虑是非常详细，而且德国在房屋建设的时候也是有一部住宅建设法，它是规定房子建设的时候一定要考虑公益和福利的基调，在建筑面积、布局等等方面都是考虑了一些中低收入的群体，更为专业的一部有关租房的法它就叫租房法，这个法就非常的具体了，它规定比方说房屋的租金在三年内上涨不能超过20%，然后所有的大中型的城市每年都要更新一个租价表，根据租价表各地再制定合理的房价。房东如果看到合理房价之后还给房客超过20%的房价你就是等于说犯了错误，要对你刻意罚款，如果超过50%就把你视为房租暴利的一种犯罪行为，你有了这个犯罪记录，在德国这样的国家你自己以后处理事情就很麻烦，所以法律很严格，对于房东不敢要高价是一个保障作用。而且在德国你租了这个房子，如果没有特别的理由，房东不可以随便把你赶出房屋，即使你是有的时候忘了交房租或者怎么着，房租一定要有非常完备的证据并且要通过一些执法人员才能把房客请出房门口，而且之后一段时间你这个房子房东也不能再次出租了。因此在德国租同一间房子达十几年几十年的住户是相当相当的多，而且德国在出租房管理方面也是相当细致，首先每套可以出租的房子它要看看是不是够安全，是不是符合健康标准，并且还有很细致的，包括生活设施是不是够人性化，甚至你的一些心理需求，生理需求这种很细微的东西都考虑进去了，所以说租德国的房子你就会很舒心。
主持人：是，综合一下，有民众的观念、法律法规的健全、相关准入条件的制定，都保障了租房人的权利。除了德国，其它国家或者地区是不是也有一些成功的经验可以分享？
吴学兰：在美国、英国、日本、韩国还有香港都有一些和房租管制相关的一些法律和公共措施，比如说美国的联邦政府还有地方都制订了房租管制法，住宅出租人没有正当理由不得收回房屋法，还有租赁用住宅拒租禁止法等等一系列的法规，就是在洛杉矶一个地方它的房屋管制处就有上百名员工，负责对所有房屋出租屋进行管理，所有出租房屋都在他那儿有登记，每年房租的涨幅它都是有规定的，房主也不能够任意就让房客搬进，总之法律法规比较健全是西方一些发达国家在房屋租赁市场管理比较好的一个重要的经验。
主持人：在咱们国家，好像很少听说有类似关于房屋租赁市场的法律法规。现在北京市已经表示要加强管理，刚才大家也听了很多国外的经验，您觉得，我们可以学到什么呢？
吴学兰：在此之前我们国家的确是这方面比较空白，忽略了这一块，但是可喜的是我们已经看到北京市政府已经出台了法规，我觉得可借鉴的东西有很多，最重要的一点是什么？应该改变我们老百姓的一些观念，现在很多人都觉得居者有其屋，我一辈子怎么着也得买一套属于自己的住房，那么买房现在说实话的确是很贵，但是如果大家都能够意识到租房并不丢人，记住这一点，租房不丢人的观念我觉得非常的重要，再一个就是立法时候应该是关注一些低收入的群体，这几年我们在这方面也有大量的改善，比如我们现在考虑到了有公租房、廉租房都是关注到了低收入群体的一些住房需求，这是一个实际操作方面。在立法层层面上还是应该大力的关注低收入群体，需要一些具体的法规来保障那些没法靠自己的力量目前获得保障房的这种群体，一定要为他们提供便利，这才能凸显公平。关注出租房屋的时候我们也要像德国一样关注人性化的一些东西，要记住这个房子不仅人能够住，他还应该住的非常舒服，非常稳定，如果他住了两天你就要他搬家他心里非常不开心，长此以往这也是给社会制造一些矛盾，应该出台一些具体法规制度，保障租户的居住权，对于那种随便赶走租房客的房东应该有惩罚，而且我觉得根据我们国家的具体情况，对一些合理价格出租房屋的房东是应该鼓励的，有一些鼓励性的政策，而对于那些漫天要价的房东应该对他收税或者罚款。今后如果成立了这样的房租管理处，不仅应该管理房屋本身，也应该管理房东，做到奖罚分明，以后大家可能就会有一个合理的价格，然后把自己比较合适的房子拿到市场上，让更多的人能够开心、稳定的租住到房子。 相关阅读:
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