标题开始中国大城市楼市泡沫严重 租售比超美国3到5倍

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    文/陈思进

　　我从2005年开始关注国内的房地产，每次和国内亲友聊天，都会提及房子，这几乎成了永恒的话题。

　　如果用国际最权威的租售比（房价除以月租金，超过160倍则是泡沫的开始）来看，即使在2005年，国内一线大城市，就已经有泡沫了。但也就是从2005年开始，中国房价向上飙飞，一飞冲天。虽然政府不断出台调控措施来抑制房价，可房价是越调越涨。

    然而在美国，即使在次贷危机爆发之前房价处于最高位时，租售比也只刚超过200而已，比之上海北京的500到800倍，以及高档公寓和别墅的上千倍来说，简直不值一提。

　　欧美的房价为何涨不上天？

　　首先，欧美征收高额房产税。

　　在欧美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已经去世，也必须要缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等，平均为2%，且房产税的征收，是根据你所拥有房子的实际价值来征收的。也就是说，房价越涨，房产税越高。如果税率为3%的话，哪怕房价不涨，每33年（即使不算贷款利息），你的实际付出，便已超过了房价的一倍。

　　我一个好朋友，为了让孩子能在好学区受教育，夫妇俩12年前在纽约上州，买下一幢50万美元的房子，与克林顿总统退休隐居的地方是同一个社区，可以算是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们房产的市价一度高达100万美元。有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁“了！没想到他们苦笑道：”有什么好祝贺的。这几年Propertytax（房产税）随着房价年年涨，本来15000美元的税，现在房价100万，每年要交3万美元的税。再这样下去，明年我们可能就住不起啦！“他们话音未落，“幸好“房价开始下跌，目前他们房子的市值，已回落到六七十万美元，他们这才松了口气，可见房产税之犀利了。

　　其次，在欧美，房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是进入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就非得出重手。比如里根时代，美国一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。

　　第三，欧美政府在征收了高房产税之后，大量提供各种类型租金稳定的房子，使大多数民众并不需要非得购房而居。

　　事实上，在欧洲的多数国家，多少年来租房者和拥有住房的比例一半一半，大城市的租房比例则更高，像德国，更有高达57%以上的人一辈子租房而住。即使在地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主数量破了历史最高纪录，可依然有超过33%的人租房而住。

　　在欧美，租房而居，还是买房自住，对大众来说只不过是不同的生活方式选择而已。无论在理财上，以及其他方面，并无优劣之分。

　　结论：在欧美，平均2%的房地产税，是一个控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以，欧美的房价不可能像中国涨到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中国希望遏制投机炒房，使房价回归正常的水平，不妨全面同时借鉴欧美这三个方法。