[荐] 陈宝存：京版“国八条”遏制房价涨幅并抬升房租

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陈宝存：京版“国八条”遏制房价涨幅并抬升房租
    据报道，北京市2月16日出台落实“国八条”的楼市调控细则，细则要求，在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。对于已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，及无法提供有效暂住证及连续5年以上在本市缴纳社会保险及个人所得税纳税证明的非本市户籍家庭，暂停在本市购房。
    真实的效果，对于投资人群在北京的投资房产行为有所遏制，同时，对于没有稳定收入的新增城市人口，挤出效应十分明显。
    同时，2月15日北京市委书记刘淇主持召开市委常委会会议，会议提出，全市上下要统一思想，坚定信心，利用房地产市场调控各项措施出台的契机，形成倒逼机制，下决心进一步调整投资结构，推进首都人口、资源、环境相协调的可持续发展。
   这才是真实有效地目的。北京人口压力已经迫在眉睫，限购令不单单是楼市的政策，也是汽车市场的选择。这也就可以解释了限购令规定的满五年的社保纳税记录可以买房的目的。正常在北京稳定工作并纳税、缴纳社保的外来人口，大学生毕业人群，按22岁在北京稳定工作生活并纳税，满五年一般在27岁左右。暗合去年某机构27岁成为北京买房人群的平均年龄的说法。
    对于限购是否公平的问题，不在新政的考虑之内目前看也可以理解，毕竟北京人口涌入大潮，已将北京目前的有效资源消耗殆尽。
    另据报道：《北京城市总体规划(2004－2020年)》的人口目标都至少被提前十年突破。按照这份国务院批复的总体规划，2020年北京总人口规模应控制在1800万人左右。而2010年最新数据，北京常住人口已经达到近2000万人。2009年北京政府工作报告中即首次提出“逐步实施人口调控目标责任制”。在2011年的政府工作报告中，北京市市长郭金龙也以更大篇幅阐述人口控制目标和决心。
　　北京市各区县则已经开始了疏解人口的努力。东城区计划至2030年，将常住人口控制在65万，共疏解21.5万人。朝阳区在“十二五”期间将缩减10平方公里住宅规划用地，至少可减少37万人居住。未来五年，朝阳区预计将人口控制在400万人以内，较最高峰时减少近40万人。
　　同时，据报道，即将打响的这场北京市人口调控战将多管齐下，措施包括“以房管人”“以业控人”“以证管人”、缩减进京指标等诸多方面。在北京市两会刚刚通过的北京“十二五”规划纲要中，或可寻出调控政策的指向：既控制人口数量，“加强对人口总量的调控”，“遏制人口过快增长”；同时，改变人口结构，“提高人口素质，优化人口布局”。
     那么对于政策的严控，我们也就有了合理的解释，实际我们在做的房地产宏调，目的绝不是仅仅遏制房价涨幅，同时有效遏制人流融入北京。当然，限购令也短期内有效缓解了缩减土地供应造成的供需严重失衡的局面。所以我认为，目前还是限制土地上市量与需求不加限制的大量释放有关。
    如果缩减土地供应的朝阳区规划得以实施，那么，北京住房市场的供需平衡还有很大压力。也就不可能有房价下跌的风险。暂避锋芒，转头向下，也必将是北京房企，包括央企国企上市企业的必然考虑。对北京的土地争夺，在目前政策下，可以转移至其他城市。
    但是，限购限贷令短期内会造成租赁市场的供需失衡。特别是声言大拆大建的北京市，两年之内拆迁城近郊城中村大约50个。而多年以来，50个城中村聚集的蚁族蜗居人口，大量属于北京市新增城市的大学生和农民工群体。由于北京的商机无限，挤出这部分人群的效果不明显，但是客观加大的住房租赁市场的压力。加上北京对住房租赁的严格限制，没有给蜗居蚁族人群留下空间，只不过加大了这部分人群的居住成本而已。
    这种情形下的租赁市场，供需矛盾必将十分突出。租价上扬也几乎成为共识，而保障房大建的实施是要时间完成的，远水解不了近渴。
    北京租房市场，2011年压力极大。生存成本的压力，可能将挤出一部分非户籍人口。