标题开始陈真诚：物价地价房价齐涨房价何以合理

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陈真诚：物价地价房价齐涨房价何以合理
文/陈真诚
（同话题文章载《云南信息报》）

[导读：卖出高价土地，或就相当于买断了房地产的创新力，动摇了对房地产调控的信心……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

2010年3月“两会”上，温Jiabao总理在《政府工作报告》中明确提出要“遏制房价过快上涨”，并于2010年4月及9月连续两次出台集群化调控政策，以调节控房价。但至今来看，调控效果仍然不理想，房价依然维持上涨。特别是9月以来，全国房价连续3个月上涨，使得调控政策的作用再次受到质疑。或正因于此，目前的房地产形势再次引起了决策层重视。
2010年12月26日，院温Jiabao总理在做客中央人民广播电台中国之声直播间访谈时称，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。今年中央针对房地产市场采取了十条措施和五条措施，“现在看来，落实得还不够好”。中央已经采取措施加大力度调控房价，将从两个方面继续加大力度：加大保障性住房的建设力度。其次，利用信贷的杠杆，抑制投机。并加强对土地的管理，土地要首先用来建保障性用房，对于投机的土地使用中央将严加管理。温总理表示，“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩”。这就是说，中央对目前房价和调控的评判是，房价并非合理水平，房地产调控目标还没达到，将继续加码房地产调控，出台新的调控政策，加大房价调控力度。
只是，不得不承认的是，横亘在决策层的坚决表态面前的是，现实宏观经济形势和房地产市势已是相当不乐观，要达成“一定要使房价能够保持在一个合理的水平”这一目标的难度不小。本文作者陈真诚认为，要想使房价回归合理，尤要消除高地价下地价继续上涨与通货膨胀及将来继续通货膨胀预期物价上涨这两个巨大障碍，这是无法回避而必须加以解决的问题。
首先是，高地价给高房价提供了支撑，地价继续上涨或继续拉高房价预期，为房价可能继续上涨提供了理由和推力。
毫无疑问，土地是房地产开发所必需最主要“原材料”之一，开发商只有买了地，甚至是囤积了足够土地，才能保证后续正常或扩大开发。在现行土地出让制度和模式下，在土地财政驱动下，在房价、地价预期向上的市势下，开发商就必须不断买地。
近几年来，几乎所有高价买下的土地，通过房价上涨或囤地后的地价升值，消化了高地价成本，化解了风险，还获得了可观利益回报。地价不断推高，反过来又推高房价或房价预期。就这样，房价和地价这二者互相推高，互相拉升预期，就象两个互相耦合的齿轮，一个转动带动另一个转动，然后两个一起转动，互为推力。
近两年，政府希望通过宽松的货币政策和信贷政策、低利率及物价上涨、房价上涨来推动经济增长，拉动GDP，对物价上涨或上涨预期不是很重视。到了今年，流动性泛滥，通货膨胀，负利率等，与房地产调控形成了对冲，再次见效不大。
本来，在调控政策作用下，前三季度，地价同比增速放缓，不仅罕见“地王”，一些地方还出现了流标流拍。但由于通货膨胀再次推高房地产等资产估值，房地产重回投资保值、对抗通货膨胀的选项，为高房价提供了支撑，继续推高房价预期，再次拉升土地投资回报预期，导致了最近地价再次上涨。2010年11月后，全国地王再次频出，遍及多个二线城市，再次拉高了地价。
在地王的背后，却有着大量的闲置土地。自2004年以来，房地产供地逐年增长，今年全国土地供应大幅增加，而到处可见囤地闲地。2010年8月，媒体曝光国土部向银监会披露了1457宗闲置土地。随后，国土资源部召开专题新闻发布会，截至2010年5月底，全国共上报房地产闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。至今，囤地闲地还在继续，依旧泛滥。如上海，自2009年1月至2010年底所拍出土地中，84幅楼板价过万，其中有23幅土地接近已接近或达到闲置一年囤地标准，仅12幅部分开工或全部开工，所占比率不足两成。可见，政策执行严重不到位，囤地闲地泛滥，打击囤地不力，依旧是治理土地市场所面临的主要问题。
另一方面，虽然2010年中央经济工作会议政府已明确要把稳定价格总水平放在更加突出的位置，虽然央行在2010年已经6次上调存款准备金率和2次加息，但迄今来看，政府在打击通货膨胀的行动措施上等方面显得依然保守。不仅央行的加息反应太慢，时间拖得太久，而且这两次加息明显幅度不够，总共才加息50个基点，与2008年9月16日开始的连续降息即百日内连续5次降息、降息幅度高达216个基点难以相比，打击通货膨胀的力度明显有限，效果也难以乐观。今年第二次加息后，负利率幅度依然高达2.35%，可基于目前种种迹象而言，央行看起来依然不愿意连续大幅加息。因此，市场预期通货膨胀还得继续，物价还得上涨，房价还可能继续上涨。这样，房价、地价及其预期还可能推高，囤地闲地还可能蔓延。本文作者陈真诚认为，如果政府不及时采取更严厉调控措施，地价或地价预期可能继续向上，其结果将是进一步推高房价或房价预期。
如此看来，要想使房地产调控真正见效，使房价回归合理水平，就必须出重拳打击通货膨胀，遏止物价上涨，并使物价合理回落，同时还必须进一步采取措施、加大房地产调控力度，尤其要加大土地调控力度，坚决严格落实执行已经出台的政策，严厉打击囤地闲地和哄抬地价等行为。
为巩固调控成果，强化已有政策措施的贯彻落实，2010年12月19日晚，国土资源部发出了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。这是2010年中央经济工作会议后中央政府出台的第一个针对房地产市场的政策通知，可看作是新一轮房地产调控开始、调控进一步加码的信号。
此前的2010年12月16日上午，国家土地总督察徐绍史在北京约谈违法用地较为严重的12个地方政府主要负责人。2010年12月16日下午，国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部正式启动了全国土地管理“问责”。 2010年12月20日，国土资源部副部长称，要坚定贯彻落实中央调控政策的信心和主动性，加快闲置土地清理查处，坚决打击违法违规用地行为。
2010年，对囤地闲地，政策多次强调要加快处理速度，加大处罚力度。然而，经验教训说明，从政策到落实一般会大打折扣。事实上，至今，相关打击囤地闲地的政策几乎成为了摆相，全国也没几宗囤地闲地被处罚。而且，在首批被约谈的12个土地违法县市中，一些囤地大户、挂牌督办案件所在城市无一上榜，对此舆论纷纷表示质疑。
可以说，如果政策上的顶层设计不能成为执行上落地利剑，政府不能有效打击通货膨胀，物价、房价继续上涨，不能依法打击囤地闲地，那么，本文作者陈真诚认为，很难消除土地市场的疯火症，很难治理土地市场上的囤地闲地顽疾。其结果是，又何以降地价？进而又何以降房价、使之回归至合理？
法国兴业银行迪伦?格赖斯曾说过：买进大宗商品，就相当于卖出人类的独创力。将之借运用到中国房地产市场：卖出高价土地，或就相当于买断了房地产的创新力，动摇了对房地产调控的信心。
为打击通货膨胀，助力房地产调控，增强物价调控和房价调控的信心，央行可能会在明年年初甚至年底继续上调存款准备金率，并在明年元月份再加息。这是因为，相比较于加息和上调存款准备金率的实际效力而言，政府更需要或最需要的是其行为的信号作用和对预期的影响作用。应该说，为强化效果，紧接着在明年初甚至年底再上调存款准备金率或是最好的一招。在这种时候，2010年的信贷投放已经结束，2011年的信贷投放还没开始，属于过渡阶段的真空期，上调存款准备金率对银行的实际影响不大，但可收到相当好的政策效果。
（《云南信息报》文章“物价房价不降何以降地价”地址：http://www.ynxxb.com/content/2010-12/24/N93758956488.aspx）
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