房产动态：销量较十一调控前高点降30%后小幅震荡中

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目前整体销量比十一调控前高点下降约30%,近期处于下降后小幅盘整的状态。整体行业基本面还可以,尚未出现明显调整,土地市场目前仍保持较高的温度。接近年底,2010年全年一线城市的成交均价来看,基本表现为走平,部分区域受政府控制高价盘入市等原因表现为走低,二三线城市全年呈较明显的上升态势。

本周一手房销量整体环比下降5%,其中一线城市环比下降7%,二线城市下降4%。武汉本周表现较好,环比上升45%。

本周一手房销量整体同比下降25%,其中一城市均同比下降24%、二线下降25%。本周只有武汉同比仍是上升的,其余均下降,成都、苏州、杭州、南京、北京的同比降幅在30%以上。从年初至今的累积同比来看,武汉、重庆表现最好,同比下降幅度在10%以内。

本周二手房销量环比上升1%,同比下降54%。本周深圳二手房环比上升35%,北京、杭州、天津等城市小幅略降。

房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整,尚无明显优惠促销。

目前一二线城市相对2010.1.1的房价整体涨幅为3%,其中一线城市下降9%,二线上升20%。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动,本周环比下降3%,其中本周一、二线城市均下降3%。

整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004最低点上升28%,去化时间由12个月下滑至6个月。

因政策风险逐渐释放后估值企稳,地产板块估值具有投资吸引力。A股主流开发商估值10年PE14倍左右,11年10倍,年初均价下RNAV折价17%。一线地产10年PE13倍,RNAV折价25%;二线地产10年PE15倍,RNAV折价10%。出租类10年17倍,RNAV折价19%。

目前行业基本面还未出现较明显的调整,我们认为行业政策面是行业估值的天花板,而基本面的调整可以真正打开行业估值的天花板。

在行业基本面尚未调整、政策天花板尚未打开之前,行业股价走出阶段性的锯齿形震荡可能性更大,行情以阶段性反弹为主。

我们继续维持行业中性和标配建议。预计在2011年上半年甚至更长时间基本面与政策面处于相持阶段,板块存在超跌反弹阶段性投资机会,行业中性;下半年甚至更晚时间基本面向下调整且逐渐恢复,板块存在趋势性投资机会,行业可以增持。