新政下境外房地产投资机会何在

入主中原

新政下境外房地产投资机会何在

     资本总要找投资出路，在国内房地产新政不断出台，房地产投资环境不断严峻的情况下，不少资本已经瞄准境外房地产投资。例如美国、加拿大、澳洲、新西兰等移民国家。

    位于大洋洲的澳洲与新西兰则是投资者比较青睐的国家。澳洲、新西兰一向以气候宜人，环境优美，福利、教育完善而吸引世界各地移民，被评为人类最理想的居住地。澳洲与新西兰气候与人文环境对于中国投资者比较能接受。


    相比之下新西兰尽管人口不多，才400多万人口，但房地产投资政策更是优惠，澳洲买进房产首先要交一笔印花税大概在5%左右，而新西兰则没有，买进房产除了需要支付律师费外，就没有什么成本了，除非需要银行贷款利息成本之外。将来房产增资了，卖出房产所产生的增值收益也不需交税，可以这么说境外人在新西兰一年买进卖出5套左右房产无需交付什么税收。

   在新西兰最大城市奥克兰，据当地业内人士介绍，一些先知先觉的温州投资客常年在奥克兰设立办事处，起到帮投资者对当地市场调研、研判、投资决策的作用。

   房地产投资是杠杆效应，没有金融支持靠自有资金总是有限。在国内对房地产贷款一片收紧下，澳洲与新西兰房地产投资对于中国投资者还是开着绿灯。澳洲与新西兰银行接受海外资产收入证明，投资者只要在中国有固定收入就可以得到澳洲、新西兰银行的按揭，按揭比率达70%。如果是澳洲或新西兰绿卡那就达到80-85%，金融危机之前更可以高达90-95%的按揭。

   当然澳洲房地产也有泡沫，例如布里斯班的房地产，一些投资型公寓最近下跌了不少，甚至一些楼盘下跌了30%左右，找银行贷款，一听是布里斯班或黄金海岸的公寓楼盘，银行一概拒之门外。

   也有人认为澳洲房地产投资现在不是时候，澳洲最大的按揭经纪商之一Mortgage Choice进行的一份调查发现，近十分之一的房屋购买者认为，最近一次的澳联储加息可能迫使他们卖房。《澳大利亚人报》报道称，这份澳联储加息举措前一天进行的调查发现，9%的按揭持有人无力承担任何利率的上涨。该份调查还发现，对于18%的购房者来说，明年澳联储再实施两次25基点的加息措施，他们就会考虑卖房。但笔者认为对于中国有一定实力的投资者却是一个机会，可以在房价有更多的询价机会，逢低买入。

    笔者访问了不少在澳洲投资的案例，中国投资者除了买进现有一手房或二手房之外，也有一些投资者在做房地产开发，瞄准一些价位偏低的地块，直接开发建设，尝试在澳洲做房地产开发商。

   中国投资者如果能适应澳洲的文化，只要手头有点资本，2000-3000万人民币资本，在澳洲或新西兰就可以尝尝做开发商的滋味了。这两个国家中国投资者去开发6-7栋左右别墅，那就是中等规模的开发了。实际上在国外开发房地产并没有中国这么复杂，不需要走关系，一切都是市场化运作，可以利用当地的投资管理咨询公司和金融公司配合，一些中小型项目也就顺顺当当的做下来了。