北京“城中村”拟建租赁房 小产权房尚难“转正”

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每经记者张敏发自北京
在近日的北京市十三届人大常委会第二十一次会议上，北京市副市长陈刚透露，在农村集体建设土地上建设租赁房的试点方案已经被市政府批准，正待国土部批准。据了解，已经有唐家岭等5个农村集体经济组织提出申请，计划建设1万多套租赁住房。
按照北京市的计划，这些租赁房主要用于解决外来人口的居住问题。
这一试点引发了业内的猜想，小产权房“转正”能否在政策上开口？但在《每日经济新闻》记者的采访中，多数业内人士表示并不乐观。
新房租金标准或更高
按照试点的安排，上述“租赁房”是指在农村集体建设用地上建设的房屋，主要面向外来人口。根据记者的了解，5个试点村庄均位于城乡结合部，为外来务工人员聚集地。这部分人群被媒体称为“蚁族”。
此前，“蚁族”们租住在当地村民自建的房屋中，月平均租金仅四五百元。而唐家岭村拆迁后，这部分租客不得不另外寻找超出其承受力的房源。
按照北京市的规划，租赁房的租金标准将与市场接轨。多数分析人士认为，新房的租金标准可能会高于此前。
另外，从上述会议上传出来的消息称，如果时机合适，北京市可能将部分房源纳入整体公租房的配租中，以补充公租房房源。但与公租房不同，这些租赁房无法享受政府的租金补贴。
产权变更仍待政策保证
按照北京市的规划，此类租赁房性质主要为村集体产权，未来也由集体组织成立的管理机构或股份公司运营。
事实上，即便这些房屋用于租赁，仍然存在法律上的障碍。国土部曾多次强调，农村集体建设用地不得建设商品房。在农村集体建设用地流转的过程中，这部分租赁房实际上正处于法律的“灰色地带”。
对此，知情人士表示，国土部已经制定了农村集体建设用地流转的细则，目前正在征求意见，“将为北京试点农村集体建设用地建租赁房提供政策保证”。
小产权房仍难“转正”
今年年初，国土部土地利用管理司副司长冷宏志曾表示，农村集体建设用地自发进入市场是客观存在的趋势，对此，国土部正在进行《土地管理法》的修改。
“链家地产”市场研究部首席分析师张月表示，利用农村集体建设用地集中建设租赁用房，将有效盘活农村集体存量土地，发展农村集体产业。对此，政策可能会网开一面。
但对处在政策边缘的“小产权房”，张月认为将很难得到转正的机会。上述专家表示，全国的小产权房数量庞大，如果在政策上放开，将会危及农村集体用地乃至耕地的使用。事实上，在查处各地小产权房的过程中，国土部也一再重申，从未给小产权房“转正”。在我国现有的体制和土地资源现状下，产权壁垒仍然难以打破。