房地产金融调控需要精确打击

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　　“精确打击”是21世纪高尖端武器的特性，既能实现有效打击目标，又不会殃及无辜，最大程度减少不必要的伤害。

　　回顾我国房地产金融调控历史，不难发现，房地产金融调控政策在推进房地产业发展上成效显著，但在抑制房价过快上涨作用上效果并不明显，原因之一在于我国房地产金融调控没有实现“精确打击”。

　　目前我国房地产金融政策对房地产市场供求两方进行调控。在供给调控上，常见政策有：提高房地产开发贷款的项目资本金比例，规范房地产开发贷款业务管理，加强贷款风险管理，提高房地产开发商的贷款准入门槛和贷款价格等。在需求调控上，常见政策有：提高个人住房贷款首付款比例，二套房贷政策，贷款利率浮动政策，提高个人房贷准入门槛等。

　　对房地产金融政策作用进行较深入分析后发现，当前这些调控政策尚未根本动摇房价上涨基础，难以真正缓解房地产市场供求失衡。

　　在供给方面，限制房地产开发商融资，短期内可能会促使房地产开发商降价以加快资金回笼，但最终能否达到降价效果，则要视市场房价运行预期和房地产开发商资金面状况而定。但限制房地产开发商融资政策势必会降低未来一段时间的房地产开发意愿，减少下阶段商品房供给。

　　在需求方面，相关房地产金融政策初衷是要抑制房地产市场投资和投机需求，政策实施到位确实能够挤出部分投资和投机性的购房需求。但房地产金融政策打击面显然过大，在当前房价高企背景下，绝大多数普通购房群体贷款需求受到相当程度抑制。此外，当前热点城市贷款炒房现象并不明显，全额现金付款比例明显增加。对于全额现金付款的投资和投机性购房需求，限制个贷的房地产金融政策基本上不能有效发挥作用。

　　结合供求分析，房地产金融调控政策既降低商品房供给，又抑制住部分商品房需求，但商品房供给下降幅度很可能要比商品房需求下降幅度要多，最终则是造成新一轮的商品房供求失衡，推动下一轮的房价上涨。

　　当前房地产金融调控重点是抑制房价过快上涨，其核心则是对高房价进行调控。现行房地产金融政策多为间接手段，需求方调控的打击面主要是“夹心阶层”，对于投资性和投机性的购房需求影响相对较小，难以真正实现对高房价的精确打击。

　　为提高精确打击效果，笔者建议，房地产金融政策应以房价为核心进行精确调控。以热点城市高房价调控为例，首先根据不同区域确定房价调控目标。其次对各目标调控房价进行金融调控。对于需求方，若购房价格(无论是新房还是二手房，下同)在目标调控房价以下，则在首付比、利率和贷款期限给予优惠政策；若购房价格在目标调控房价以上，则大幅提高首付款比例，提高贷款利率上浮比例，缩短贷款期限，借此限制高价房的市场需求。对于供给方，若商品房销售价格在目标调控房价下，给予房地产开发商优惠的融资政策，鼓励他们增加低价房市场供应；若商品房销售价格在目标调控房价以上，则严格限制房地产开发商融资总量和途径，促使房地产开发商转向低价房供应。第三，要引导金融机构积极支持公共租赁住房建设，推动公共租赁住房供给迅速增长。提高国有房地产开发企业社会责任意识，鼓励其向市场供应低价、高质商品房。

　　所谓“庆父不死，鲁难未已”。如果可以实现对高房价的精确调控，房价上涨预期就不会是一个单边上行的状况。只要房价上涨预期逆转，高房价时代也许将成为一个可怕的回忆。项峥 (来源：国际金融报)
(责任编辑：盛岚)

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