陈真诚：房市已患新政策依赖症或瞬间暴变

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陈真诚：房市已患新政策依赖症或瞬间暴变
文/陈真诚
（相关文章载《云南信息报》、《重庆晚报》）

[导读：过去多年来调控不见成效的事实，让公众建立起了房价越调越涨的历史经验，政府在房地产调控方面的权威性和公信力已大打折扣。如果政府继续出台新的调控政策，市场就存在可能出现瞬间暴变的危险…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

9月19日，中国人民银行和国家统计局联合进行的问卷调查显示, 3季度，有72.2%的居民认为当前房价过高难以接受，较上季略降0.3个百分点，但比去年同期高出7个百分点。对未来房价，有36.6%的人持上涨预期，虽然仍低于去年同期水平4.9个百分点，但比上季大幅上升7.2个百分点。不过，现实市场依然很胶着，虽然房价上涨预期增强，但城镇居民购房意愿并没有出现大幅上升，依然只有15.6%的人表示有计划在未来三个月内买房，低于去年同期水平1.5个百分点。这就是说，虽然预期房价可能继续上涨，但公众依然不愿意出手买房，市场观望之势继续，而且可能增强。
这些说明，目前房地产市场已经显得神经非常敏感。公众对现实房价不满，对房地产市场现状感到焦虑，更对未来房价可能上涨而心存恐慌。在其背后，则是有着不容否认的复杂的现实原因。
首先，虽然调控一直在进行，中央政府多次强调，继续坚持房地产调控不动摇，严格执行调控政策不松动，但摆在公众面前的现实情况是残酷的。4月中旬出台“新国十条”以来，调控下房价下降有限，并没有下降到预期水平，调控效果并不理想，而一些城市再次出现房价可能上涨的苗头。本文作者陈真诚认为，这种现实，再加上此前房地产调控下房价越调越涨的历史经验在公众心理产生了条件反射，影响了公众对未来房价走势的判断，难以坚定市场对调控的信心。
其次，由于物价已多日持续上涨，而央行没有及时采取加息等措施有效打击通货膨胀，居民对通货膨胀的预期加强。上述央行调查显示,3季度，预测下季物价上涨的居民比例为46.2%，较2季度上升3.8个百分点。本文作者陈真诚认为，随着通货膨胀日趋严峻，市场负利率进一步扩大，资产价格上涨预期进一步推高，居民储蓄、消费意愿下降，购买房地产尤其高端房地产以使财富保值增值的意识重启，这就加大了房价继续上涨的可能性。
事实上，政府本身在出台调控政策方面显得保守，对“新国十条”等文件或表态中已经提到、市场预期应该会出台的房产税迄今并未出。而且，显而易见，与之前多次调控一样，这一轮调控依然存在政策执行问题效率的问题。一些已经出台的调控政策，尤其在土地调控政策等方面，事实上在执行上并不到位。在执行中央政策方面，一些地方政府大打折扣，部分已出台了执行政策的城市所出台的细则政策过于温柔过于领会，可称得上不痛不痒，而有不少城市至今没有出台地方执行政策。再加上，过去多年来调控不见成效的事实，让公众建立起了房价越调越涨的历史经验，政府在房地产调控方面的权威性和公信力已大打折扣。
再则，目前的现实情况也不容乐观，市场显得很脆弱。今年的房地产市场的表现显得很幽默，尽管遭受了“史上最严”的政策调控，但整体来看今年不少地区的房价依然在上涨（或间断性上涨），部分地区房价虽然出现了间断性下降但房价下降有限，而且9月份在部分城市有房价重新“抬头”、“地王”再次登场的迹象，如国家统计局统计数据显示9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%、环比上涨0.5%，显露出一些不利于调控的苗头。房地产正迎来传统意义上的销售旺季，8月底开始就有一些人便利用“金九银十”为借口放大炒作“回暖”，一些开发商也准备在9、10月份“见好就涨”，试图利用舆论和逆市涨价行为影响市场预期和泥购房者的决策行为。随着各方博弈升级，市场预期再增混乱，未来房价走势再添迷雾。
正因为这样，公众对政府的调控态度、决心与接下来是否会强化调控再心存怀疑，对最终的调控效果和未来房价走势心存质疑。为促使房价继续有效下降，并防止出现报复性上涨，市场则将希望寄托在政府能继续出台新的调控政策上。9月底，中央政府正如前所料地强化了房地产调控，就4月份出台的“新国十条”中的相关内容出台了加强版新政策，如全国统一进行限购、暂停第3套房贷款、首套房首付比例回归30%等。只是，尽管中央政府出台了新政策，各地成交量普遍大幅下降，但市场双方依然很僵持，房价下降的迹象不明显，甚至还有人预期认为房价还将上涨，说明调控成果不牢靠。在这种情况下，有人则寄希望政府进一步出台更严厉的新的调控政策。本文作者陈真诚认为，这种现实情况说明，神经敏感的房地产市场，已经患上了调控新政策依赖症。
应该说，目前房地产市场已处于房价要么出现报复性上涨要么出现快速下降的微妙时期，房地产调控已到了加力踩下油门则快速冲顶而松放油门则可能快速倒退的爬坡路段，在这种临界地带往往是不进则退。可以说，目前已到了考验决策者智慧和检验政府调控态度、调控效果的关键时候。
如果不继续出台新的调控政策，市场就可能再次异变，前面的调控可能前功尽弃。只是，另一方面，市场其实已经很脆弱。本文作者陈真诚认为，如果政府继续出台新的调控政策，市场就存在可能出现瞬间暴变的危险。在调控房地产方面，决策者再次面临挑战。
导致目前房地产调控出现尴尬局面的根源，则主要在于政府此前在房地产调控举措上行为过于中庸、动机设想过于乐观、措施过于投机、历史调控失败经验累积让市场对调控产生了抗体等方面。接下来，影响未来阶段性房价走势乃至决定这轮调控成效的关键性影响因素之一，在于政府下一步会怎么做。（《云南信息报》地址“房地产市场患了调控依赖症”http://www.ynxxb.com/content/2010-9/29/N93015708431.aspx，《重庆晚报》地址“房地产已患新政策依赖症”http://www.cqwb.com.cn/cqwb/html/2010-09/29/content_234879.htm）
[联系作者陈真诚：QQ622000544，电话18975123407，限土地交易与项目投融资等工作联系，请注明具体事宜。有关土地交易与项目投融资供求信息资料，请发邮件至622000544@qq.com。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号46389985）：限基金、信托、券商、投行、银行等房地产投融资、土地买卖机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

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