国人海外置业渐热 美澳英淘房全攻略

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　　国人海外置业渐热 美澳英淘房全攻略
　　本报记者 刘 勇 北京报道
　　在2010北京秋季房地产展示交易会上，来自美国、澳大利亚、加拿大等国家的数十个项目十分引人注目。
　　主营海外房产销售代理的美亚置业（上海）公司销售总监尹超告诉记者，目前美国和澳大利亚是中国人海外买房的首选。“事实上，中国人在海外投资房地产一直存在，最近由于国内房地产调控的影响，到海外投资房产的中国人数量因此有了比较大的增长。”
　　美国龙安集团总裁饶及人也表示，虽然最近在美购房的中国人选择一次性付款的数量相较之前多了不少，但因为华人还款的记录非常好，美国的银行非常乐意贷款给华人。
　　多方原因正让中国人海外淘房成为普遍现象。根据美国当地媒体的报道，3年之间，华人在美国的投资移民超过了1700亿美元。本期记者选择了美国、澳大利亚、英国三个热门地，解读一下当地房地产现状，希望能给有心海外淘房的投资者一点帮助。
　　美国：
　　在美华人互炒抬升房价
　　曾任纽约市规划局局长的饶及人告诉记者：“在美国一个突出的现象就是华人互炒房产造成房价上涨，因此华人聚居区是投资美国房产的区域之一。”
　　据其介绍，在美国，白人聚居区和学区地区都是极具升值潜力的投资区域。除了学区房和白人聚居区外，华人聚集区也是投资房产的另外一个区域。
　　事实上，美国人中很少有炒房者。美国社会已经度过了城市化快速发展的时期，因此房产升值非常缓慢。根据房地美（Freddie Mac）的数据，受首次购屋税收优惠政策的促进，美国今年第二季度住房购买价格季度比上升3.1%，年比上升13%，但是价格仍比一年前低0.2%。此外，美国税费庞杂，如果加上交易所得税、物业税等等税费，炒房需要支付很高的税款。
　　但美国的华人之间有互相炒房的行为。华人素有群居的习惯，加上中国人传统的置业观念，于是在华人比较多的地方，炒房的行为相对普遍，当地的房价因此被拉升起来，这也使得美国人非常不满。
　　华人在美国买房50％都用来自住，用于出租的比较少，因为美国保护租房者的法律非常多，因此出租实际上赚不到什么钱。
　　澳大利亚：
　　房租收益高于上海
　　澳大利亚也是中国人投资海外房产最热的国家之一。
　　尹超告诉记者：“在澳大利亚投资房产能够获得最大现金流。”同样是300万人民币的房子，在澳大利亚可以租到人民币12000元/月，而在上海仅可以租到6000元/月。因此在澳大利亚将房屋出租比较划算。据尹超估计，上海目前房屋空置率在27%左右，而统计数据显示澳大利亚的空置率仅为1%。
　　此外，澳大利亚房价涨幅比较缓慢，7年才翻一倍，每年以大约10%的速度上涨，这与中国房价上涨速度和涨幅相差甚远，但是投资收益相对稳健。
　　一般来说，月收入在3万—5万人民币的中国人都有能力在澳大利亚购置房产。澳大利亚悉尼、墨尔本地段好的房子为人民币5万—6万元/平米，普通地段只需2万元/平米。中国人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。
　　目前，澳大利亚回报最高的投资区域当属悉尼、墨尔本、黄金海岸，悉尼的北区和东区更是号称“白金地段”，那里集中了澳大利亚最富有的人群。在北区一套普通的小一居带阳台的住宅总价就达到人民币360万元，但是其资产增值和租金回报都高于其它区域，是投资的首选。
　　英国：
　　伦敦地区是投资首选
　　百瑞诺（中国）总经理陈晓红在英国生活多年，曾经在英国房地产中介公司工作。“在英国投资房地产的亚洲人非常多，不少热点地区房价因此猛增。”陈晓红说，上世纪90年代末，亚洲人尤其是马来西亚人特别喜欢在英国投资酒店。他们通过银行贷款，将酒店买下后做一些整合，然后再高价卖出。陈晓红供职的英国中介公司，当年就曾有马来西亚人通过酒店的买卖，使其资产在两三年里翻了14倍之多。
　　在陈晓红看来，中国的房价有跌的可能，但英国房价是不会跌的。早在上世纪七、八十年代，英国也经历过房地产泡沫破裂的过程。之后，英国房地产业走向成熟，虽然不会出现如中国房地产一样疯狂的上涨，但是房价每年都会平稳增长10％—20％，既使在经济萧条时期，房价也没有下跌，作为一项投资收益十分稳定。
　　据了解，英国新建住宅的开发量受到严格控制，北京一年的开发量比整个英国一年的开发量都要多，因此在英国投资房产主要是二手房。英国的freehold拥有永久居住权，包括土地在内都属于房屋所有人，如果一栋楼里面有一家是freehold，那么这栋楼里的其它住户都需要交租金给永久居住权的住户，大约一年一户100英镑。
　　在英国，有钱人集中的伦敦地区是房地产投资的首选。伦敦的John’s Wood区域相当于北京的二环，交通方便，拥有大片的绿地，那里的townhouse总价大约在300万—500万英镑之间 ，极具升值潜力。
　　投资贴士
　　目前，中国人在国外买房非常方便，通过房产代理中介购买海外房产成为主要途径。
　　尹超表示，相当一部分人把在海外购房当做单纯的投资行为，因此很少到当地实地考察就出手购买。这部分人群只需要看代理公司为他们提供的房屋图片，在上海挑选房屋，合同、收房、验房等流程都由购买国的律师直接到上海与买家签订和完成，之后由代理公司代为出租和管理，收取租金。当然，代理公司也会组织海外看房团，一般是4—5天，费用在1万—2万人民币。
　　还有一部分在国外的留学生买房的初衷也是为了投资。留学生在国外读书一般都在5年以上，与其支付高昂的租金，不少经济条件比较好的家庭都选择在学校附近购买房屋自住。孩子回国后，再将房子交由代理公司租出去，继续收取租金。
　　
　　
　　不要让情绪干扰到你的投资
　　华夏基金出版《做一个理性的投资者》书摘
　　回想起2004年4月狂热市场中自己的情绪轮回，至今仍让苏苏（化名）唏嘘不已。年近四十的苏苏曾是一个保守的定期储蓄者。看上去，她对待金钱的态度实在与她时尚杂志主编的身份相差甚远。她的投资经历是从与旧友王英（化名）的偶遇开始的。
　　“2003年11月市场触底反弹之后，大盘从1300点一个劲儿地向上蹿。巧了！我们现在正好代销基金，你真应该买一些，肯定会赚钱的！”在王英的热情煽动下，苏苏最终购买了1万元的某股票型基金。在市场近乎疯狂的上涨中，苏苏不禁佩服王英的“远见卓识”。虽然还不知道基金是什么，但是当1万元个把月就变成1.15万元后，苏苏尝到了基金的甜头。此后，苏苏又拿出了8万元申购基金，短短20多天，基金净值就从1.1520元摇身一变成了 1.2190元，粗略一算，前前后后竟然赚了5000多元。照这个速度，保守估计一年也有60%的收益，还等什么？！怀着这样的心情，苏苏将全部定期存款都取了出来，并且全部投在了基金上。
　　但这时，不可思议的事情发生了——苏苏眼看着基金净值从1.2214元一路下跌。2004年5月，苏苏已经把原来赚的钱全赔了回去。在王英的鼓励下，苏苏一直提心吊胆地坚持到了2005年4月——基金净值终于跌破1元。再也承受不住的苏苏一怒之下将基金全部赎回。
　　投资大师查理·芒格曾说过：“大多数人都不知道自己在投资什么，拼命挤进一个个火热的项目。但在我看来，这些项目并非他们想象的那样能赚钱。”若如芒格所言，难道在这个市场中的大多数投资者，都是盲目地进行着自己的投资吗？
　　苏苏与很多投资者有着相似之处。在2004年至2005年这段时间里，不少投资者都经历了由储蓄到投资基金，再到储蓄的轮回。对苏苏来说，当时投资基金的唯一目的就是赚钱。对财富的贪婪让苏苏将全部资金都投向了市场，但市场却转了风向。伴随市场不断下跌而产生的是苏苏持续的恐惧，直到她再也无法承受这样的煎熬时，最终选择了解脱。但是，假如苏苏能再等两年，这只基金的累计净值就会攀升到2.9070元；再过两年，苏苏的资产就能增长3倍！不过，这一切都只能是“假如”，因为在2005年4月的那个雨夜，苏苏已经做出了自己的选择。苏苏的故事并非风云变幻，但真实。而在现实中，在“为赚钱而投资”的投资者背后，则上演着数不清的相似故事。（市场有风险投资需谨慎）
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