[荐] 房产销量持续上升 新增供应和房价抑或温和上升

入主中原

本周一二线城市主流城市整体销量继续环比上升10%,主要原因:新增供应量温和释放,推迟购买累积的、政策调控效应不信任累积的刚性需求,基于预防通胀的投资需求重新活跃,政策不再严厉的预期,房价整体止跌盘整。目前整体成交量较4月中高点下降38%。

一手房销量环比上升10%,其中一线城市上升18%,二线上升6%。成都、天津、深圳、上海均环比上升20%以上。

一手房销量同比下降14%,其中一线城市同比下降19%,二线下降10%。成都、广州、重庆、深圳同比上升,其余城市本周同仍下降。

二手房销量环比上升10%,同比下降21%。其中北京、深圳环比分别上升12%、17%,天津、武汉、杭州等环比分别下降3%、3%、8%。

近期房价止跌盘整,部分区域和楼盘呈小幅上涨。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动,本周环比上升1%,其中本周一线城市上升1%,二线城市上升1.2%。目前一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为45%,其中一线城市上升46%,二线上升44%。

由于销量回升,近期去化时间从7月份的12个月快速下降至8个月。一手房整体可售面积相对四月中旬最低点上升22%,整体仍处低位。

目前A 股主流开发商估值基本合理,10年PE 15倍左右,RNAV折价14%。一线地产10年PE14倍,RNAV折价18%;二线地产10年PE 16倍,RNAV折价8%。整体主流开发类10年15倍,RNAV 折价14%,PB3.1倍;出租类10年23倍,RNAV 折价16%,PB2.5倍。

坚持6月28日中期投资策略报告股价和房价的勺形关系模型,房价下跌将因降低政策风险而导致股价上涨,房价持续上涨将增加政策风险而导致股价下跌。

中期行业方向坚持:房价有效下跌、销量二次缩量后二次持续放量。

预计9月量增、价平中小幅上涨,政策维稳。最晚11-12月行业供应和降价压力将大增。期待9-10月房价没有上涨到逼迫政策被迫更严厉,或者政策更严厉预期兑现但低于预期进而增加行业大幅波动。

维持5月21日报告结论:预计保障房投资力度将加大,其中中央投资将在年初632亿的基础上追加投资到1049亿元。

行业维持中性。短期股价谨慎乐观,建议标配持有。