北京房屋租赁新政征集公众意见

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　　北京市用于出租的住宅，大约有120多万套。今后出租房屋给多人居住时，有可能会受到限制——租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于10平方米，或者人均使用面积不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面积不得少于4平方米，不得擅自改变房屋建筑主体和承重结构，厨房、卫生间、阳台不得用于租住。
　　这是近日公布的北京市政府《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》(以下简称修改决定)中的相关内容，5月19日，修改决定在首都之窗网站上征求公众意见结束。据北京市政府法制办相关负责人介绍，20多天时间里共收到意见106条，对于这些意见，北京市政府法制办将会认真研究。
　　据介绍，公众意见主要集中于“如何加强对群租现象的管理”。在我国现有法律法规、部门规章、政府规章以及规范性文件里，没有“群租”这一概念，但在北京、上海、深圳等一些高房价城市，这种现象普遍存在——房屋所有者或承租方将房屋人为分割成若干空间，分租给若干人，租房人数大大超过房屋各种设施的承载限度，卫生状况极差，同时存在着安全、消防诸多隐患。
　　对于这一问题，公众主要有两方面意见。一种意见认为，群租问题带来的扰民、治安、消防安全隐患等十分突出，引发各种社会矛盾，应明确禁止群租；另一种意见认为，群租问题的产生有其合理性，主要是市场存在着低价租赁住房的需求，而且，这部分承租者以外地流动人员和低收入人群为主，完全禁止不妥，应加强管理和规范。
　　本报记者日前走访了一些住宅小区和房地产中介机构，并采访了一些学者。大多数人认为，群租现象以及由此衍生的如何处理外来人员、流动人口、低收入群体的生存权与保障公民合法财产权之间的关系等，对于政府是个不小的考验。
　　人均十平方米 是否合理合法
　　对于租住成套住宅人均建筑面积不少于10平方米的规定，部分人的意见是，还应适当提高人均租住面积，目前人均10平方米的规定对于较大户型的住宅出租来说还是太低。
　　依上述标准，建筑面积在100平方米以上的住宅还可居住10人以上，群租问题带来的扰民、治安、消防、安全隐患等问题仍然十分严重。一些网民提出，对于这一现象的限制条件，不应仅局限于人均租住面积，还应对成套住宅租住人员的总数加以限制，比如可以考虑相应的建筑设计标准、突发情况的处理、卧室数量等因素。
　　部分公众认为，房主将其住房出租给多人居住，必然会造成公共资源的过度使用，比如电梯、门禁等公共设施损耗增加，因此应提高此类出租房主的物业费和公共设备维护费的缴纳标准；有市民反映，产生群租问题的重要原因是不规范的转租活动，特别是中介机构通过非法转租谋取利益，应加强对转租行为的规范管理。
　　针对厨房、阳台、卫生间不得用于出租的限制性规定，还有人提出，要增加限制内容，起居室也不得隔断用于出租。
　　与之相对应，有部分市民认为，出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的条件，就应允许出租，没必要对人均租住面积进行限定。
　　有网友对这一标准提出质疑：承租人住多少平方米，直接取决于其经济承受能力，以政府规章来规定每个人一定要住多大面积，有些荒唐。如果房客出不起房租，这部分差额谁来补贴？在当下房价房租暴涨的情况下，有的租房客甚至愿意选择不足两平方米的胶囊公寓，强行规定居住标准，是否已经侵犯了公民居住权这一基本权利？北京市首批胶囊公寓设计者黄日新在接受媒体采访时认为，这些规定“应缓行”。
　　更有措辞激烈的评论认为，北京市政府既没有能力向社会提供足够数量的廉租房和公租房，也不打算向租房者提供足够的房租补贴，强制规定一个最低租房面积标准，涉嫌公权过度干预私人生活，既不符合常理，也不符合法理。
　　本报记者走访的一些房地产中介机构工作人员认为，政府简单、硬性规定“人均租房面积至少10平方米”，事实上无法解决群租现象带来的诸多问题。据我爱我家房地产经纪公司统计，目前北京地区用于租赁的房源大约在120万套左右，有租房需求的人大约有350万人，即使这一规定最终通过并实施，仅仅依靠房地产行政管理机关非常有限的执法力量，根本无法对北京市巨大的房屋租赁市场进行监管。
　　房屋租赁管理规定沦为一纸空文？
　　记者注意到，早在2004年，北京市政府法制办已经着手进行《北京市房屋租赁管理办法》的调研起草工作。令起草者始料未及的是，当年3月，该《办法》草案在北京市政府法制办网站公布后，通过网络提意见的多达246人次，其中多数是反对和质疑，主要是针对草案中关于登记备案、治安责任、政府指导租金的规定。
　　对于草案中出租房屋者要在有关部门登记备案的规定，有人提出：“出租房屋是公民处理私有财产的一项基本权利，地方法规无权要求备案。”在强烈的反对声中，这一政府规章的制定被搁置两年。北京市政府法制办工作人员表示，因为市民反对而搁置的情况，在北京立法史上属首次。
　　2006年底，重新起草后的《北京市房屋租赁管理办法》公开征求意见，其中规定了实行房屋租赁登记制度，房东需到有关部门办理租赁登记手续，违者将被罚款。
　　在2004年的草案中，规定了房屋出租人、承租人应当承担治安责任并与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书和违反此规定的罚则。对此，有人提出，“维护社会安全是公安机关的职责，不应转嫁给本应受保护的百姓。”此次草案取消了治安责任保证书的规定，但是要求房东和房客签订责任书，明确双方的安全责任。如果发现承租人利用出租房屋进行犯罪活动的，应当及时向公安机关报告。房东若违反以上规定，须承担法律责任。
　　和2004年的草案相比，此次草案中新增了最低租房标准为7平方米。这一规定同样因为遭到强烈反对，最终未能写进从2008年1月1日开始施行的《北京市房屋租赁管理办法》，办法要求业主在签订房屋租赁合同后去相关部门登记。
　　“通过租赁登记办法可以对群租现象进行规范管理，但是实际应用中登记率却并不高，不到10%。”北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖告诉记者，租赁登记率低的主要原因是，一些业主不愿意交税，一些人觉得麻烦。按照规定，登记后，业主每月要交月租的5%。
　　和《办法》一样，2009年9月初，北京市八个政府部门联合发布的整治出租房违法行为的《通告》，也几乎成为一纸空文。通告规定，房屋出租人违法改变房屋结构或使用性质，将房屋隔成若干居室对外出租的，应当拆除隔断，恢复原状。对存在重大建筑结构安全隐患、火灾隐患等危及人身安全的出租房屋，应立即停止出租，对房屋出租人、承租人违反有关房屋租赁管理规定的行为，将追究有关单位、个人的法律责任。
　　然而，据北京市的媒体报道，该通告发出近两个月，北京市并无实质性行动，包括北京“群租房第一案”事发地海淀区世纪城等，绝大多数居民小区群租现象依旧。这一现象在北京并没有“立即停止”，更无人被追究“法律责任”。
　　根治群租，政府应扮演什么角色
　　有专家指出，治理群租问题，需要认真研究政府的职责。房屋出租本质上是一种民间交易，租赁双方都是自由平等的市场主体，政府的职责是通过制定规范或者采取行政手段，维护交易秩序和交易环境。
　　具体到群租来说，政府应该规范管理、做好服务，把主要精力放在保障住房的消防安全、周边治安秩序及租赁交易公平上，防止任何损害消费者权利现象的发生。与其制定一些无法操作的政府规章、红头文件，不如尊重房屋租赁市场现实需求，提供中低端房源以保证承租人需要。
　　修改决定在网上公布后不久，北京我爱我家房地产经纪公司就通过公司网站表示——目前北京市群租现象越来越普遍，群租者生活条件越来越差的原因主要是：中低端房源供需矛盾非常严重。
　　据我爱我家房地产经纪公司统计分析，北京租房市场的房源可以以3500元／月划界。3500元以上，属于买方市场，房多而求租者少；3500元以下，属于卖方市场，房少而求租者多。由于中低端房源供应少，需求量大，租金也在不断上涨。另外，租房生活者以低收入群体居多，刚刚进京，以及从事社会低端服务行业的人，月收入平均在1000元左右，他们最多只能拿出300~400元用于租房。所以，他们面对供应少、价格上涨的中低端房源，只能选择合租，甚至群租。