房贷利率调整"一石二鸟" 信贷收紧误伤刚性需求

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    据媒体爆料称，清明节当天，中国四大国有银行已下调购买首套房的贷款利率优惠幅度，银行按揭贷款呈现日益收紧态势

    四大行掩紧房贷窗口

    据《国际金融报》报道 4月3日，有境内媒体援引未具名消息人士的话报道称，中国四大国有银行已下调购买首套房的贷款利率优惠幅度，银行按揭贷款呈现日益收紧态势。报道称，从4月1日起，中国农业银行将首套房贷款利率由7折调高至8折。

    其余的三大国有银行中行、工行和建行也已经取消首套房首付2成利率7折的优惠政策。工行和中行目前对首付2成的首套房贷款客户仅给予8.5折的利率优惠，建行则为8折优惠。

    记者以首套房贷申请人身份致电中国建设银行，其所得答案为首付比例20%至30%(包含20%)者享受优惠最高为8折；首付比例30%至40%者享受利率优惠最高为7.5折；首付比例40%以上者，相关贷款分行将根据贷款人具体情况给予最高7折的利率优惠。而申请首套房贷申请人具体情况需由分行进行核查。

    不仅仅在类似北京的一线城市如此，连二线城市也开始进入首套房贷收紧状态。记者致电山东省某二线城市建设银行的人士，他称目前山东的众多二线城市都已经与一线城市看齐。“目前只有建行的利率优惠是最高的，其他银行优惠更低。”

    记者致电工行咨询，该机构答复称自2010年3月29日工商银行就已经开始执行相关政策。而原本符合三项规定便可享受7折利率优惠的时日已经一去不返。“首付20%至30%(包括20%)，利率优惠最高享受8.5折；首付比例30%以上可享受最高8折优惠；个人风险较低的申请者将被视情况而确定享受最高7.5折的利率优惠。”

    商业银行首套房贷收紧“暗合”政府的楼市宏观调控步伐。最新的数据说明，前期的相关政策目前依然没有体现出应有效力，抑或效力已经明显减退。3月末，京沪深三地的成交量再次大涨，尤其是北京，出现了量价齐升的火爆局面。

    利率调整有综合诱因

    对于首套房贷利率优惠政策收紧，分析界认为，银行的房贷利率调整有“一石二鸟”的作用：一是打压高房价，二是收紧流动性。

    中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军告诉《国际金融报》记者，商业银行目前收紧首套房贷利率的政策并不仅仅是一个因素所致。“而是各种诱因的综合体现。”他认为，其主要原因之一是在于国家正在收紧银行贷款。2009年信贷政策过度宽松致使中国商业银行的资本充足率与拨备明显下降。资本充足率低于12%的银行比比皆是。“如果不收紧信贷，商业银行将面临更严重的资本充足率压力。”

    而从银行自身情况分析，由于其近期利息收入有所下降，而资金成本压力逐步抬高，由此也形成其缩减利率优惠的动因之一。作为银行收入的主要来源之一，利率的提高必将拓展银行在此方面的盈利空间。此外，银行此举以配合国家稳定房地产市场政策的需求格外明显。

    上海易居房地产研究院综合研究部长杨红旭在接受《国际金融报》记者采访时也认同综合因素主导下的政策调整观点。他说，首套房利率的变更可以看出决策层同时控制高房价与流动性的综合思路。

    “此前中国银监会一直提醒商业银行要警惕由大规模房贷所引发的内部风险。”杨红旭说，在收紧信贷的大背景下，银行用于房贷的资金不充沛。而且商业银行还要面临利润与风险的压力。

    上述两位研究人士都认为，此次调整利率政策应该会对房地产市场形成影响。但是目前无法确切以量化语言概括。因为尽管有需求形成观望势力，但是依然会有新生需求进入买方市场，而双方数量无法估计。另外，由于投资和投机性需求的资金依然充沛，所以该项政策对“双投”角色产生怎样影响确实难以衡量。

    但杨红旭也同时预测，如果第二季度的房价依然无视政策并继续泡沫化，那么国家应该会制定新的遏制政策。
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