易宪容:汶川大地震打破房价永远上升神话

飞雪寒冰

经济学家易宪容近日在《华夏时报》发表文章，对灾后经济走向作了全面分析。他认为，汶川大地震对国内房地产市场将造成巨大的影响。这种影响不仅涉及与地震较近的成都、重庆等二线、三线城市，而且对国内居民对住房观念将发生根本性变化。

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易宪容认为，汶川大地震把当地房地产市场许多弊病都显现出来，如住房的抗震能力，住房的安全性等。成都不少高档住房，在地震中出现裂缝，这不仅让居民产生不安全感，而且购买者作为投资，那么其住房的投资价值将会下降。这次四川发生了地震，那中国还有多少地方在地震带上……这些都是国内居民购买住房必须考虑的一个重要问题。


在这次四川特大地震前，由于全国许多地方从来就没有出现过任何重大的地震灾害，这就使得不少人对这个时期生产的住房产生较大的怀疑。个人购买的住房抗震能力如果达不到相应的抗震标准，那么这个时期不少地方的住房价值立即会下降。

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可以说，看到这次汶川地震中大量的住房倒塌，看到不少地方的住房都夷为平地，这不仅打破了我们以前的住房投资价值永远上升的神话，也会让整个房地产投资者重新来评估住房投资价值。


在这样的情况下，加上目前国内房地产市场调控政策的落实，国内房地产市场将会出现较大的变化。因此，汶川地震对国内房地产市场的影响不可低估。


对于国内银行业方面，因地震导致的信贷损失不算大，因为商业银行对四川地区的贷款相对低。但是有个问题应引起国内商业银行密切关注，就是个人住房按揭贷款的问题，个人贷款基本上都是把住房按揭给银行，尽管个人贷款者贷款合约与住房的合约是两份不同的合约，但当按揭住房完全变为废墟时，其风险由谁来承担，是银行、个人，还是国家？未来住房等财产的地震险如何来设计？这些都是国内各有关方面将面对的重大问题。

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"拐点论"已经悄然升级 地震将可能改变房价走势



最近，因四川地震尤其王石的“捐款门”而改变了房地产舆论的关注点。也因为地震，引发了公众对房地产抗震能力、房屋质量以及房地产企业社会责任感的关注与议论，还有舆论认为，地震将可能改变房价走势。





由于地震的突如其来，使得舆论、公众注意力已经转移到了地震上，一些房地产企业也担心因房地产楼盘的宣传推广而被舆论在体现爱心、社会责任感等问题上被“揪”住，更因为地震打击了一些消费者购房的信心。因此，最近自地震发生以来，少有楼盘推上市，更少有舆论继续关注房价走势问题，尤其是“拐点论”话题。然而，对于房地产业来说，除了继续对地震遇难者表示哀悼之后，对灾后重建问题关注之后，分析、研究、关注房地产市场趋势、房价走势，依然是很重要的。




事实上，在地震发生前不久，王石的“拐点论”已经悄然升级。




2008年4月26日，中城联盟2008年年会在成都南部新区一开业不久的某酒店会议中心召开，不乏地产界的意见领袖与会。




中城联盟2008年年会属于保密会议，出席年会的人士均为中城联盟各会员单位的主要负责人。成都本地媒体没有一家事先获得消息或邀请，少有能进入会场的记者（如中房报记者）也被要求不得随意采访。所以，关于中城联盟2008年年会的会议内容等外界少有知道，媒体报道的也不多。




4月26日上午，召开中城联盟2008年年会董事长联席会议。万科董事会主席王石、万通董事局主席冯仑、青鸟天泰集团董事长王若雄、河南建业集团董事长胡葆森及当选新一届中城联盟轮值主席成都交大房产企业集团董事长孟刚等参加了此次会议。任志强直到当日下午4时许才从北京匆匆赶到成都会场。




同日上午，同时还作为中城联盟2008年年会的重要内容，中城联盟总经理3C(沟通、交流、协调)会议，万科总裁郁亮等国内30多家房地产企业的经理人出席会议，对房地产行业形势展开了讨论、激辩。




下午，举行联席会议内部报告会。万科总裁郁亮代表中城联盟总经理3C会议发言，向大会汇报上午会议讨论、激辩成果。




万科总裁郁亮在代表总经理3C会议在向王石等出席的中城联盟2008年年会联席会议内部报告会汇报上午会议的讨论、激辩成果发言时判断认为，当前房地产行业面临的形势依然严峻，应该停止对政策后市的幻想和预测，应该“应对第一，预测第二”。郁亮甚至预测未来银行可能会主动要求开发商降价，并重申此前的“拐点”并非“价格拐点”，而是市场从亢奋转向理性。



由此可见，王石的“拐点论”已在4月26日于成都举行的中城联盟2008年年会上正式升级。本文作者陈真诚分析认为，在这次秘密会议上，王石的“拐点论”，已由“房价拐点”升级为“房市（房地产市场）拐点”。在此前，王石甚至万科企业官方代表一直强调“拐点论”是“房价拐点”。




追根溯源，在房地产业内掀起了轩然大波、饱受争议甚至不乏批评、对房地产市场及房地产舆论产生巨大影响的“拐点论”，公认为诞生于2007年12月13日。当日，在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，有人问王石:“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法？”王石回答：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的”。于是，“拐点论”便新鲜出炉，也开始了业内关于“拐点论”的争议。