“恐降症”绑架了中国政府住房政策

梦久天长

英国《金融时报》中文网特约撰稿人 沈晓杰

可以说，导致这一切的原因，就是中国政府在房价上牢守的 “恐降症”。这里就提出一个根本性的问题：中国房价大幅下降，是不是一定就会导致房地产市场的规模急剧下跌？2008年的中国房价和交易规模同时下降的 “双降现象”，究竟是偶然还是必然的。一句话，政府为“稳定房价”所付出的极高的显性和隐性代价，究竟值不值。

早在几年前笔者就提出：高房价不仅不能充分推动中国的房地产市场发展，而且还极大抑制了中国应有的住房消费、住宅产业发展和整体经济。笔者同时指出，只有把房价降低回归到“合理水平”，房地产才可能成为中国经济发展的新的增长点。这次“新政”出台后，笔者也准备从这两年国内外房地产市场本身发展和投资的角度，剖析房价上的“恐降症”。恰在此时，掌握媒体话语权的开发商大佬任志强的一篇《真到房价下跌那天，你们还敢买房吗》的文章，又刊登在各大网站的显著位置上。这位“地产总理” 不失时机的“舞剑”所指，目标精确：这就是进一步恐吓在“抑制房价”上“畏手畏脚”的政府高层。

大降房价，难道对中国经济来说，就真的如此可怕？非也！

我们先从国人投资的角度来看，是不是资产价格下跌后，投资者就会一直“买涨不买跌”，市场就必然萎缩？众所周知，现在中国人最大的投资在两个方面，一是股Shi，另一个就是楼市。根据各地相关部门的资料和媒体报道，去年房地产市场的最大购买群体，就是那些对“通胀预期”极为敏感的炒房人及投资者（也就是投机者）。而对这些投资者来说，股Shi和楼市的市场规律基本相同，投资的操作手法也基本相似。如果说有大的区别，那就是中国的股Shi几经“大起大落”，而只有短短十年发展历史的中国房市，房价的走势基本是一路向上，没有经历过大幅和大规模下降。这里，中国股Shi的发展，就给中国楼市提供了一个不可多得的“比较示范”：是不是同样作为投资主体的股Shi，一旦股价大幅下跌后，股Shi的交易量也会同样大幅下降？

梦久天长

几年以前的股Shi，也许有一些不可比的“历史因素”。我们还是用这两年来的股Shi发展来进行比较分析。

大家都知道，代表中国股Shi的上证指数，在2007年10月16日那天创下了历史的最高点6124，其后，股指是一路下滑，一直跌到2008年10月28日的近期最低的1664.93点，然后再逐步恢复到现在的3000多点。那么，在这个“大起大落”的过程中，股Shi的交易量的变化又是怎样的呢？为了更好把握基本规律走向，剔除偶然和短期因素影响，我们以月来做分析的周期。

在创下股Shi最高点的前两月（2007年的8月和9月），上证从8月初的 4488，上升到8月底的5218点，再继续向上提升到9月底的5552点，然后再经过半个月的“冲刺”，达到了上证的最高点。但同期上证市场的月交易量，却呈现相反的态势，8、9、10三月逐月减少，也就是说，在高价位情况下，股价越高，交易量反而越低；11月份，虽然上证从月初的5978.94点，下滑到月底的4871.78，但股价基本上继续在高价位上徘徊（曾经也达到6000点以上），而同期交易量的下跌幅度更是扩大到近6800亿。此后的大势一路下跌，一直到2008年10月跌到最低的1600多点。确实，在这期间，由于对股Shi的“悲观预期”，有些月份的交易量出现了明显的下降，但就在这可比较的近一年中（2月份交易天数太少无法比较），有5个月的交易量超过高位盘整时的11月份交易量，其中在单月股指下降了878点的2008年1月份，上证的成交金额更是高达31117.08亿，创下此前4个月股Shi“冲刺”和盘整6000点以来的月交易量的新高。在交易量提高的另外4个月里，成交的金额也比 11月份提高了2-3万亿左右。

梦久天长

此后，只经过了短短3个月的低谷盘整，从2009年的2月开始，挤掉泡沫的上证股Shi又开始走上比较健康的“复兴之路”。平均算下来，上证这阶段的股指虽然只有最高点时的三分之一到二分之一，但其月均交易金额高达31000多亿，比高位徘徊时的上年11月高出近一倍。

在这里，我们不厌其烦地分析和研究股价和交易量两者之间的关系，究竟找到了一些什么启示呢？

首先，在股价处于高价位的情况下，随着风险的日益加大，股价的继续上涨不仅不能带来更高的交易量，反而会因为股Shi的“天价”及风险的最大化，使越来越多的投资者对市场“望而却步”，最终导致交易额的锐减。也就是在背离股票价值和投资规律的高价位下，恰恰是股价越高，交易量反而越低；

第二，随着股价的下降，股Shi的交易量可能在短期内出现下滑，但这并不等于股价越低，股Shi的交易量就越低。相反，每当股价出现较大的下滑，达到投资者认为当时预期的 “物有所值”的价位时，股Shi的交易量就会出现爆发性的高速增长。所以，中国的股Shi从来不会因为股价的大幅下滑而倒闭崩盘，相反，股价的每次“有效的下跌”，反而会引来更多的“接盘”，股Shi的交易量也会随着股价的大幅下降而剧增；

第三，只有当政策和经济大环境均出现问题的时候，股Shi才可能出现股价和交易量双双同时下跌的状况，但低位徘徊的时间不会很长，一般也就两三个月左右。一旦出台的新举措准确得当，股Shi就会以前所未有的势头重新发力。虽然股价只回归到最高点时三分之一到二分之一，但正因为挤掉了“虚胖的股价”，股Shi的交易量才能成倍翻番。从这点来说，股价下跌不可怕，恰恰相反，正是通过股价的下跌，挤掉了原有的虚高泡沫，不仅中国股票市场本身发展的更快，市场的规模更大，而且对国民经济的作用和影响也趋向正面。所以，让股价回归到“合理的水平”，是股Shi健康完善和可持续发展之本。

以上从投资和市场角度，通过剖析股价的下降，看看它究竟会不会造成股票市场交易量的大幅下降，会不会导致股Shi的“不良发展”和萎靡不振，以此为房市的楼价和市场交易量两者的关系做个“比较性分析”。毕竟，作为最主要的投资资产，房市和股Shi有着相同的市场和投资规律。

其实，楼市也不会因为楼价的大幅下跌而导致市场的萎缩。相反，由于投资和需求的双重作用，每次楼价的大幅下降，从根本上和长远来讲，反而刺激了更多的投资和消费，使市场的交易量随着资产价格下降而剧增。

在市场规律下，一旦楼价远远背离了自身的价值和投资的规律，无节制的冲高，那么，楼价越高，市场的交易量就可能越低。只有当政府的政策导致通胀预期恐慌，同时政府又在金融信贷政策上实质性的支持市场的投机炒作，楼市的资产泡沫才有可能越吹越大。

而虚高的楼价的有效下跌，能使楼市本身在“成功减肥”后变得更健康更富活力。

从中国楼市的特殊性来观察，中国房地产市场只有短短的十年发展历史，还没有经历过大规模的房价大幅下跌。这里，我们只能借用美国的房地产市场在金融危机后的发展过程，看看在一个成熟完善的房地产市场环境下，楼价和交易量的关系，是不是吻合我们上述的有关总结。

笔者查阅了《华尔街日报》上刊登的美国商务部每月公布一次的美国预售屋销量月份报告（2009年的部分报道），显示如下：

在2009年2月至9月这8个月中，尽管全美的预售屋价格中值，基本上比上年同期下降了10个点以上（最高月份下降了近15个百分点，只有9月份下降了9.1%，5月份下降更少），但同期的单户型预售屋销量，8个月中有6个月都比上月有明显的增长。

梦久天长

以上的事实说明，在美国这样成熟的房地产市场中，当房价大幅下降的时候，房屋每月的销量并没有出现日益萎缩的情况，大多数的时间反而因房价下降而逐月增长。同样，当房价“回暖”上涨的时候，市场交易量也并不是随着房价的上涨而增长。相反，最有可能的，是出现销量的下降。

这里还必须强调的是，中国的房地产市场，和美国的房地产市场和国内的股票市场还有很大的不同。和股票可买可不买不同，它存在着极大的刚性需求；相对于美国人均住房的高水平（人均居住高达70多平方米的使用面积），中国城镇居民不仅人均住房建筑面积刚刚达到小康标准的一半（人均17平方米左右），而且城镇无房户占到了城镇居民总人口中的四成。所以，一旦中国的房价大幅下降，重新回归到普通百姓可以“买得起”的合理水平，中国的房市就将爆发出空前的巨大效应。据统计，如果现今的中国住房政策，可以使大部分人都能买得起房，中国房地产市场一年就可形成高达17-18亿平方米的有效需求，而这几年，中国商品住房每年的销售量，一般也就在5-7亿平方米之间。

所以从根本上来说，在中国大幅度降低房价，不仅不会使整个房地产市场出现低迷萎缩，反而会给中国的经济发展，带来新的巨大的增长点。“恐降症”，可以休矣。