琶洲打造广州最具活力商圈 中洲交易中心商业价值巨大

阿让

　　广州五区房价其破万，琶洲贵过天河北，琶洲再一次引起了全广州乃至全国的瞩目。就在今年年中，琶洲的房价还是9000元/平方米。仅仅不到半年的时间，琶洲房价的均值已经涨到了18731元/平方米的高度，而广州的老牌商务中心区天河北的均价是12963元/平方米，天河北在广州人的眼中一向是高档楼盘的聚集地。有媒体分析说，琶洲房价的上涨是源于琶洲地块的楼盘比较稀缺，会展经济为琶洲带来的升值潜力得到了投资客的充分认可，房价水涨船高。
　　作为会展经济中心区的琶洲，房价在五年中上涨了10倍！虽然房价的高涨已经成为一个社会问题，但是没有人能够否认房价的水平是一个地块商业价值的最好注解。事实表明，琶洲才是广州四大商务中心区中的“新科状元”。今天的琶洲拥有世界上最先进的展馆，是多家企业总部的聚集地，不仅如此，琶洲正日益成为广州最具活力的商圈，昔日广州商务区成长的经验正在琶洲得到复制，昔日广州商务区发展过程中的教训在琶洲都得以避免。让我们回顾广州商务中心区的发展历程，我们会得出结论：琶洲是工商领袖落子广州的最佳地点，琶洲是CBD办公的最优选择。

　　天河北的“发迹史”
　　时间还要回溯到1987年，这一年，中华人民共和国第六届运动会（六运会）在天河区新建成的天河体育中心举行，此时距天河区成立仅仅3年。六运会之后，天河区的一切都开始发生变化，宏伟的体育中心为天河区的发展撑起了一片广阔的天空，这片昔日农田上发生的情境，让全中国的人都赞叹不已。
　　其时正值广州当时的商务中心区环市东区域遇到发展瓶颈，广州正需要建立一个新的商务中心区。毗邻体育中心的天河北路、林和西路也正在此时迎来了一批怀揣着梦想外乡人，天河北的辉煌就这样开始了，广州的90年代就这样开始了。
　　天河北的辉煌并不仅仅在于她聚集了广州最早一批现代产业精英，1992年一座名为天河城的建筑动工兴建，这座建筑仅商场部分的造价就高达12亿元。1996年天河城试营业，这座建筑后来又被称为“中国第一SHOPPING MALL”。到了2004年，天河城的营业额达到了40亿，这一年的五月一日，天河城一天的客流量是81万。除了天河城，天河北区域还有正佳广场、广百百货等多家商场，“商圈+商务圈”模式将天河北推向了中国城市商务区的最前排。
　　或许，极盛而衰是事物发展的规律，在天河北迎来了广州地标中信大厦进入巅峰之后，各种各样的“都市综合症”开始出现。虽然经过天河北区域公交车线路多达28条，但是有时坐车不一定比走路快，天河北的周围的三处十字路口被称为广州的三大堵点，规划的欠缺也使得天河北有多处交通死角，加之该区域的居住者多为有车人士，交通瓶颈更显突出。此外由于天河北多为密度较大的单体楼，绿化率较低，空气、噪音问题在所难免。这一切，使得天河北的发展遇到了障碍，出现文章开头的一幕，委实是规律使然。

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　　陷入发展瓶颈的天河北
　　没有集聚效应的CBD——珠江新城
　　下一个“天河北”在哪里？当天河北的发展空间日趋饱和之时，经理人们、投资客们、开发商们开始寻找广州下一个地产金矿。在天河北发展瓶颈初现之时，广州市政府提出了开发珠江新城的规划，于是，珠江新城开始成为发展商们重点布局的区域。然而事与愿违，规划出炉之际恰逢东南亚金融危机之时，珠江新城的开发陷入了急功近利的泥潭。
　　今天，当广州人谈到珠江新城往往表现出情感复杂的唏嘘之词。珠江新城拥有广州新世纪的两大地标建筑——海心塔（小蛮腰）和国际金融中心（西塔），站在珠江新城的江对面一眼望去，鳞次栉比的高楼大厦让人不禁想到纽约、东京和香港。然而，珠江新城之痛，恰恰就在于过高的容积率与住宅和写字楼的交错混杂、商务设施与生活设施的不完善，珠江新城似乎是广州城市建设的一块“鸡肋”。“什么东西都有，但没有真正的集聚效应”，“杂七杂八，功能定位就存在混杂、紊乱的问题”，广州市委书记朱小丹如此评价珠江新城。现在说珠江新城CBD，更像是心理上的，而不是实体的。
　　2003年11月，广州市政府公布了《珠江新城规划检讨》，2008年6月，广州市规划局宣布：广州市将跳出6.4平方公里小CBD的局限，延展CBD功能，总体规划范围23.6平方公里的琶洲—员村地区将成为珠江新城CBD的延伸区域。虽然这是挽救珠江新城开发之失的无奈之举，却成为琶洲的一大机遇，随之而来的政府的强大推力成为人们提升对琶洲的信心的又一动力。同样还是广州市委书记朱小丹，他给琶洲的定位是：以发展总部经济和高端会展业为重点，成为广州的新城市中心地区。