深圳炒房者拟让利万元抛售豪宅 楼价保持跌势

白鹤

深圳炒房者拟让利万元抛售豪宅 楼价保持跌势

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2008-03-11 07:59  来源：北京青年报
　　财经调查


　　近日，有关深圳某豪宅炒房者拟“让利1000万元”以求速卖的报道引起了各界关注，深圳房价跌势到底如何也再度成为关注热点。那么，“让利1000万元”这个案例到底是个案还是常态？深圳目前房价走势到底如何？对应北京不少新楼盘开始促销暗降，北京二手房市场有没有抛售现象？记者对此进行了调查。


　　█“豪宅让利1000万出手”有两个版本


　　有意思的是，在调查过程中，这个在经媒体报道后广受关注的深圳炒房者“让利1000万元”抛售豪宅案例由于联系不到当事炒房人，在深圳业界竟然流传着两个版本。


　　中原地产深圳深港研究中心总监张伟告诉记者，深圳中原已经经过核实，有关深圳香蜜湖豪宅“让利1000万”出售，确实是他们底下的房地产经纪人在经手这件事，但目前，这套房子还没有成交。


　　“现在，你开车经过深圳香蜜湖一号，路边就能看到很多炒房人或者经纪人在举着牌子抛房，上面都写着让利多少多少，以吸引人关注。”张伟介绍，“但是我们理解，这个牌子上写的让利多少，有点像广告，只是为了吸引你注意他，所以，写着让利‘1000万元’甚至‘让利两千万’纯粹是为了吸引人，但最后的成交价到底是不是让利了这么多说不准。”张伟首先介绍了“让利1000万元”的概念。而具体到媒体报道的香蜜湖一号那套“让利1000万元”的豪宅，张伟说，经过了解，这套房的房主确实在2006年以1618万元买下了这套别墅，到去年5月深圳房价最高峰时，这套房子当时的市值涨到了3800万元，而上个月，在深圳楼市低迷的背景下，房主决定“让利1000万元出售”。


　　这个案例的另一个版本也来自深圳房地产业内。据几个称“了解这件事来龙去脉”的业内人士称，这套房子的房主确实是以1618万在2006年贷款买的，但这套房子到去年5月深圳楼市高峰的时候，市值并没有到3800万元，而约在2500万元左右，“这次，房主以2300万元左右的价钱挂牌出售，目前正在谈，估计2000万元出头能成交。”他们反复向记者强调，“让利多少，不是凭空讲的，对这些炒房人而言，现在只要能把首付和头一年的贷款利息收回，就能出手。”他们分析，具体到这套房子，房主就求能把600多万元的首付和一年多时间内将近130多万元的利息以及购房时付出的各项税费收回就行。

白鹤

█二手房市场抛盘拖累了新房降价


　　而另一个有意思的现象是，调查过程中，不管是张伟还是另外几个不愿意透露姓名的业内人士，在讲述上述案例的时候，都反复强调“这是个案，不具代表性。”据他们说，事实上，真正能看出深圳房价降价的还是去年四五月买的而近期因为资金压力要急于出手的“高价位房”，从区域上看，深圳房价下降重灾区就在南山、福田等投资热点区域，降幅普遍在10%到20%，而正是这些区域二手房的降价带动了深圳一手房市场的降价。


　　深圳中原总经理李耀智介绍，2007年上半年深圳各区二手住宅市场价格均创下新高，尤其是一些热点片区像后海、蛇口、香蜜湖等，利好炒作严重，上涨幅度更为惊人。以后海片区为例，在南山CBD、西部通道开通等多重概念炒作下，二手住宅均价从2006年底的9168元/平方米上涨到2007年6月份的22000元/平方米以上，涨幅超过120%。而目前降价抛售的主要包括两类人群：一类是去年四五月份在高位入市的小投资客，实力不强又购买了多套，还款压力较大。另一类是在早期入市的投资客，由于接盘价格较低，所以房价下降一定幅度他们也可以接受。而不管是前者还是后者，每套房子出手的时候，降价几十万元都是很正常的现象。“我们刚在华侨城作了一单，业主去年5月以560多万元买的，现在以480万元出手，降了80多万元，业主为此叫苦，但还是下定决心赶紧出手，因为再扛着，根本没有钱去支付贷款利息了。”


　　而当记者问到深圳房价下降到底是始于一手新房市场像万科等开发商的降价，还是二手房市场炒房者的降价抛盘时，被访的业内人士都一致认为，是二手房市场的动荡拖垮了深圳的一手房市场。据他们介绍，前两年的深圳楼市属于炒房者的楼市，多数购房人是买进卖出的炒房人，到2007年6月达到了顶峰。“到去年6月，深圳房价到了顶点，二手房市场早于新房市场出现了调整，很多房子没有人接，中介公司成交量大幅度萎缩，导致最后爆发了中天事件———中介公司携款逃跑。之后，大量房子开始降价抛售，中介公司开始萎缩或者干脆关门，最终带动了万科等一手新房开始降价销售。”


　　那么，深圳的房价跌势将持续多久？二手房降价后是否有人愿意接手？深圳一位目前还处在观望阶段的购房人张先生告诉记者，“越跌越不敢买，万一接手后还跌，怎么办？”而多位深圳的业内人士分析，目前正在持续的这一轮二手房降价风波多是去年四五六三个月跟风入市的套牢者，如果政府继续调控，深圳楼市继续保持跌势，那么，用不了多久，所有的炒房人都会面临降价抛售的尴尬。


　　█北京二手房市场并没有出现抛盘现象


　　而记者调查也发现，相比深圳，北京和深圳相同的是，新房市场开始出现销售速度和销售价格的盘整，而北京的二手房市场，虽然出现了房源挂牌量增多的现象，但尚未出现抛售现象。


　　调查显示，深圳二手房市场出现降价抛售现象的同时，深圳新房市场全线下跌，以万科领头的开发商在全国范围内率先降价，中小开发商跟风严重，深圳的多个地区新盘降价。位于深圳龙华的万科第五园推出一系列的优惠活动，最低价12000元/平方米，还赠送每平方米3000元的精装修，加上返还的点数，降价幅度为24%左右；位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推出价为7500元/平方米，远低于市场预期。深圳中原地产公布的数据也显示，今年1月深圳的房价为每平方米14737元,与去年10月每平方米17350元的历史最高相比,确实出现了下降。


　　而北京楼市目前的情况显然和深圳不同。虽然北京楼市也面临销售量上不去的问题，但在这一背景下，市场的反应是：老楼盘开始分化，去年销售比较好、已经卖掉百分之四五十的，并不着急，继续维持当下的价格不慌不忙卖房；去年下半年新开盘的，面对眼下销售量上不去的现实，部分楼盘以促销活动或者推出特惠房的形式进行让利；而新盘的表现是开始理性定价，定价策略不再是“高开高走”，而是选择了“低开高走”，综合看，北京新房市场房价还基本平稳，没有出现降价。而二手房市场似乎变化更小，除了二手房房源挂牌量开始增多外，二手房没有出现降价抛售的现象，而记者从中原地产、链家地产等二手房中介公司的成交量上看，成交量也一直保持平稳，甚至近日开始出现升温的现象。


　　对此，中原地产、北京大学不动产等部分业内人士分析，北京楼市不同于深圳楼市，虽然去年北京房价也上涨比较快，但相对深圳炒房现象严重而言，北京的购房人多是做长期持有的打算，即他们买房不是为了短时间内买进卖出，而是看好北京未来的升值空间，打算长期持有的。“这点决定北京的二手房市场不会因为市场变动而出现抛售现象。二手房市场的稳定反过来会稳定新房市场。”