上海拟对经适房实行租售并举

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　　□晨报记者 徐 运
　　上海经济适用房以一房和两房为主，面积控制在40-70平方米；经济适用房还能“先租后买”。昨天，市房管部门公布了《上海市经济适用住房管理试行办法》（以下简称《试行办法》）的政策解读，对部分百姓关心的问题做了详细的介绍。
　　建筑面积40-70平方米

　　经济适用房到底有多大？从公布的《试行办法》来看，将以建筑面积40-70平方米的一房或两房为主。
　　关于经济适用住房的主要建设要求，《试行办法》第九条规定，经济适用住房的建筑设计必须符合节能、省地、环保的要求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成要素，在较小的套型内满足家庭基本居住生活要求。本市正在建设的经济适用住房，按照国家建设部的要求和市建设主管部门的暂行规定，房型主要为一室户和两室户，少量为三室户，建筑面积在40到70平方米左右，高层建筑可适当放宽一定面积。此外，虽然是“经济”、“适用”的住房，但在工程建造方面，将严格执行国家有关住房建设的强制性标准，确保工程质量，完善配套建设。
　　今后可以先租后买
　　目前，本市经济适用住房以销售为主，今后将逐步提供可租赁的经济适用住房。政府对经济适用住房租金也实行指导价管理。住房基准租金和浮动幅度，按照住房结算基准价格和浮动幅度的报批程序，由区（县）住房保障机构参照相同地段、质量的普通商品住房市场租金的一定比例拟订，经过政府审核批准后实施。住房的实际租金，不得高于基准租金及上浮幅度。
　　市房管局透露，今后还将实行“租售并举”，而且还能“先租后买”。主要考虑部分承租经济适用住房家庭住房消费能力较弱，但也有购房需求，为此，《试行办法》规定了实行租售转化的政策：经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式，购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定年限内分期购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。
　　卖房部分所得须上缴政府
　　如果想利用买经济适用房来转手“炒房”的话，这个念头还是早点打消比较好，因为你卖房所得并不能全部归你所有。经适房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，这个比例，在购买经济适用住房时予以明示，在《经济适用住房预（出）售合同》中予以约定，并在房地产登记信息中予以载明。《试行办法》第三十条第二款规定，经济适用住房由住房保障机构回购或者向他人转让的，房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得转让总价款的相应部分，其余部分上缴政府财政部门。
　　卖掉经济适用房，为什么要上缴一部分收入呢？市房管局解释说，经适房是一种保障性住房，政府投入社会公共资源，以优惠的价格出售给申请家庭。申请家庭购房满5年后可以申请上市转让经济适用住房，但是上市转让经适房，不能将同时转让的社会公共资源全都归属于经适房家庭，这样做的话，对其他市民群众是不公平的，市房管局表示，政府应当从转让收益中征收相应的费用，用于履行后续的住房保障责任。
　　短期内对楼市冲击较小
　　21世纪不动产上海区域市场中心分析师认为，经济适用房入市在短期内对上海楼市的直接冲击会较小。首先在于经济适用房主要面对无力购买商品房的中低收入人群、且有多项准入条件，对楼市购买力的分流作用有限。其次，经济适用房分配到个人之后有5年的禁止交易期、距离它们在二手房市场上的批量流转尚有较长时间。再者，经济适用房的产品类型或较为单一，经济适用房项目集中区域的同质商品房交投行情可能受到一定影响，但难以明显影响到区域外的商品房市场。
　　但从长远看，经济适用房这一替代产品的持续上市将改变部分潜在购房者的心理预期。低地价、低利润的定位将使得经济适用房的认购价格较商品房低出不少，这对目前高房价下的中低收入者有着莫大的吸引力，中低端商品房市场将因此面临一定压力。