房产赠与个税新规遏制"变卖为赠" 房价过低将重估

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财政部、国家税务总局近日下发通知，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20%的税率缴纳个人所得税。  

    对此，业内人士认为，该政策将对通过“变卖为赠”以图逃税的行为有一定遏制作用，对商办物业交易的影响要比商品住宅更大。  

    赠与房屋面临缴税  

    根据日前财政部、国家税务总局下发的《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，房屋产权无偿赠与的当事双方免征个人所得税的三种情况主要包括：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。  

    通知指出，除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。  

    过低房价将要重估  

    此外，针对“赠与过程中房价可能被故意低估”的情形，上述通知还规定，对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。  

    受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。  


    对商品住宅交易环节影响有限  

    按照上述通知规定，如果甲将一套价格为100万元的普通房屋赠给乙，除缴纳契税、印花税等税费外，乙还须额外缴纳的个人所得税就要超过19万元。这无疑是一笔不小的费用。  

    此前，国家税务总局于2006年曾出台《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，规定在无偿赠与不动产行为之后，仅仅当受赠人再次转让受赠的不动产时，才需要补缴个人所得税，计税基础为转让所得减除相关税费之后的差额，税率是20%。  

    由于只对赠与后的“再次转让”作出了征税要求，对赠与本身并无影响，因而房屋产权交易市场上“假赠与，真买卖”以图逃税的情况难免会发生。  

    不过，事情并非那么简单。上海中原地产副总经理陈宇珏介绍，近年来在实际操过程中，真正的“赠与”有时倒会通过“买卖”方式进行。她算了一笔账：按照现行的税费制度，赠与房屋需要缴纳3%的契税、2%的公证费、0.5%的评估费以及0.05%的印花税，因此无偿获赠房屋需缴纳总计5.55%的税费。而根据现行的二手房交易相关税率来看，购入2至5年的惟一普通住宅，卖家不负担营业税，仅需缴纳交易手续费；买家如果是首次购房则支付1%的契税，非首次购房支付1.5%的契税。而5年以上的惟一普通住宅，如果买家是首次购房，仅需支付1%的契税等。  

    她还强调，按照现有税收法规的规定，对符合一定条件的房屋，在转售时可减半征收契税，甚至享受低至1%的优惠税率，但如果房屋不是被买卖而是被赠与，则契税一律按原税率征收。这些条款都限制了买卖双方采用“假赠与”的方式避税。  

    因而业内人士认为，上述通知的实施在一定程度上有利于国家遏制部分逃税行为，但对商品住宅交易市场应该不会产生太大影响。 （责任编辑：王键）