土地财政导演楼盘自买自退

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在楼市“小阳春”昙花一现之后，各地退房潮接踵而至。截止到5月27日，杭州当月已有113套解除合同记录，是今年以来最多的1个月。其中，6笔1.17亿元巨额退房大单尤为吸引眼球，而且退房的原购买人竟为楼盘投资方。杭州市政府已表示将对这一现象进行追查。
    事实上，杭州的退房潮只是一个缩影。今年以来，在全国许多楼盘高调宣布“开盘即售罄”的同时，退房现象却屡见不鲜。据统计，北京近期在售楼盘退房率最高甚至达到了30%；西安退房率也超过了6%；南京4月以来退房套数也有近200套。

    面对退房质疑，房产商给出的理由大致如下：一些项目后期降价销售，前期的业主因为不满提出退房；受经济危机影响，部分购房者的收入水平降低，贷不到款或还贷出现问题，只得选择退房等等。应当看到的是，作为一项大额消费，自住者在购房时往往是极为谨慎的，对自己的收入状况也会做出较合理的预估。开发商所称的情况或许存在，但这并不足以导致当下高企的退房率。其实，隐藏在退房潮背后的真相在于，一些开发商为快速回笼资金，试图通过诸如假按揭等违规手段，人为地制造楼盘旺销的紧张气氛，以借此刺激购房者的追涨心理。
    追根溯源，房产商在虚假销售中频频得逞的根本原因，是其拥有区域楼盘供给垄断的市场强势地位。一方面，由于历史原因，部分成立较早的开发商曾拥有行政职能，前期通过政府划拨土地进行过区域开发，逐渐形成了对成熟区域市场的垄断；另一方面，经过市场的大浪淘沙，一批拥有实力的开发商诞生，它们通过数次在同一区域拿地而逐步形成对区域楼市的垄断供给。一批大型房地产旗舰企业更是拥有了区域定价的决定权，与之相比，购房者的市场地位则明显要散乱微小，这就为开发商操控价格提供了市场基础。
    其实，房地产市场的价格操控是与相关地方政府利益纠结在一起的。在完全市场经济条件下，开发商对于价格的管理大可拥有充足的自由，但国内房地产行业的情形却大相径庭。由于国内的土地出让全部由地方政府所控制，因此，地价对于房价的影响极大。目前业界普遍认为，地价成本已占到了房地产总成本的50%以上。再加之必要的营销费用与财务费用，开发商的刚性开支长期居高不下。所以，在楼市火爆之时，尚可以用高房价抵冲高成本，但是在市场萧条之际，则极有可能出现由高成本制约的价格下降刚性问题。以此而言，区域内开发商便形成了隐形的价格联盟。这一联盟的存在不仅能够让开发商集体对降价保持缄默，更催化了它们以虚假销售等违规手段促销的冲动。
    当下银根趋于紧缩，开发商为了扭转市场颓势才会更加充分地利用这一区域市场优势地位，所以虚假销售问题才会集中爆发出来。其实，针对这一问题，并不应该简单地就事论事，而是要从体制上反省房地产行业的弊病。比如，正是由于地价与楼价之间的紧密关系，导致地方监管部门往往会对违规销售问题“睁一眼闭一眼”。除了类似杭州等明显的撤销合同行为被曝光外，雇用农民工排队买房的现象就时常见诸于各地报端，但是却罕见监管部门的追根与彻查。再如，开发商囤积土地长期荒置，也少有被依规严格查处的案例。
    诸如此类的现象表明，地方利益与开发商违规行为之间始终存在着纽带关系。若想让开发商真正回归到市场本源，在房地产市场建立起有效的供求竞价机制，就必须彻底打破这一体制纽带。核心的措施在于，通过倾斜性财政政策，让地方政府不再过度依赖于土地出让金收入，同时把保障性住房建设作为地方行政必须的职责。前者能够割断利益纽带，同时以让利于民的形式降低房产开发成本，最终助推房价的下行；而后者则能够进一步平衡市场供求，让开发商投机炒作失去市场基本的土壤。在此基础上，建立起中央监管部门的督察制度，严格促使地方行政部门履行监管职责，让违规销售行为能够严格依法得到查处。唯有如此双管齐下，才能够让违规销售行为绝迹；而更为重要的是，让房地产市场定价机制逐步走向公平与理性。（上海财经媒体人 马红漫）

    梁季阳委员认为:"土地财政"是高房价最大祸首

    地方政府对‘土地财政’的过度依赖是造成高地价、高房价的根本原因。”全国政协委员梁季阳接受记者采访时指出，房地产的病根在于土地，土地市场的高度垄断是房价畸高的根本原因。
    两会期间，说起高房价，很多代表委员都将矛头指向了“土地财政”。梁季阳告诉记者，地方政府依据土地管理法，对农村集体所有的土地实行征用，征用农民土地支付的费用是一亩地几万元，但出让给房地产开发商的价格可达几十万元、上百万元乃至几百万元，巨大的价差使得地方政府热衷于“高价卖地”“以地生财”。在国际上一般地价占房价的1/4左右，而目前我国地价往往达到了房价的一半。
    房地产暴利土地财政恐难辞其咎
    高房价主要源于两种因素：一是地产商的利润率，二是地方政府的土地出让金。也就是说，地产商与地方政府联手制造了高房价。房价越高，地产商的利润率和地方土地出让金的收入也越高，因此地产商与地方政府都反对限制炒房和调控房价。
欠发达地区“土地财政”将难以为继
中央两部门拟遏制地方政府依赖土地财政倾向