马光远：假如房价真的上涨100倍

白鹤

马光远：假如房价真的上涨100倍马光远 经济学博士



任志强日前在博鳌论坛声称，和居民收入比，30年来房价基本没涨，舆论一片哗然。但他似乎对此相当得意，随后又将核心观点整理成一篇《房价涨了多少》的文章，贴在博客上，公开“邀砖”。



任志强作为一个开发商，他屡屡发表支持高房价的言论并不奇怪，这符合古典经济学对理性经济人的基本假设。其实，刺痛民众神经的倒不是任志强絮絮叨叨在说什么，而是总有很多权威专家学者给他的言论“背书”，贴上“真话”、“实话”、“有水平”等质检标签。在任志强等人占据房地产市场话语权的情况下，这样的假象不仅会影响房地产市场，更影响国家对房地产的政策，因此，有必要出来对一些观点给予澄清。



先说说任志强房价“基本没涨”的事。任志强论证:1978—2008年，中国GDP从3000多亿元增长到30多万亿元，按不变价计算增长了近100倍，城镇人均工资从28.6元/月大约也增长了100倍，城市中大白菜从1分多钱/棵也涨了100倍，但房价从全国看1978年是300元/平方米，到2008年按5000元/平方米计算大约涨了16.6倍。他的结论是，房价没涨!



我们假定任志强的数据和推论都没有任何问题，他的话其实包含两个结论:一是任何商品的价格历史走势都是一致的，大白菜涨100倍，意味着，所有的商品从1978年到现在都涨100倍；二是收入与商品价格包括房价是成正比增长的。既然收入增长了100倍，房价也应该涨100倍。这两点可以用经济学原理轻易驳倒他。首先，商品价格的历史走势千奇百怪，从1978年到现在，有些商品的价格翻了上万倍，有些商品的价格基本没变，这很正常，也符合经济学的基本原理；其次，商品价格并不都随收入的增长而等比例增长，所以经济学上才研究商品价格的收入弹性。有些商品随着收入的增长对其需求反而减少，价格反而下降，有些随着收入增长，价格也增长，而且增长的曲线也很复杂。



假定房价真的涨100倍，看会得出什么荒谬的结论。房价翻100倍，意味着全国房价的平均价格是3万元每平米，而2007年全国商品房销售面积是77354.72万平米，全国平均销售额就是23.206416万亿元，按照国家统计年鉴，房地产在GDP中的比重2007年是4%。按照这个还原，2007年中国GDP应该是580.1604万亿元，而实际GDP只有25.7306万亿。按照任志强的观点，2007年GDP是真实GDP的22.55倍，是美国的5.34倍。因为美国GDP占全球比例是20%左右，这意味着，如果中国房价真的按照任志强的“涨法”，2007年中国GDP就超过了全世界GDP的总和，何止赶英超美啊，中华之崛起啊。



误导中国房价的另一个说法是所谓中国房地产市场的“刚性需求”。说实话，本人研习经济学十多年，没有在任何一本经济学教科书中看到“刚性需求”这个术语。很显然，这是中国“专家”对现代经济学的独特贡献。刚性需求是什么?简单举个例子，中国未来有2亿多农民要成为城里人，他们需要房子，因为这种“刚性需求”的存在，中国的房价长期肯定是看涨的。



稍微有点经济学基本常识的人都知道，经济学里所讲的需求，不仅是有效需求、真实需求，而且是在“预算约束下”在一定时间内的需求。如果这是刚性需求的话，那么在中国，任何一个东西都是有刚性需求的，可是为什么我们目前最头疼的问题是很多产业“产能过剩”呢。抛开居民特定收入来谈所谓的“刚性需求”，无非是回避已经畸形的收入房价比和畸高的房价而已。



退一步，假定有所谓的刚性需求，刚性需求就一定引起价格的上涨吗?首先，如果房子有刚性需求，那么汽车、电视机、洗衣机这些东西很显然也有刚性需求，可是，这些商品的价格在“刚性需求”下非但没有上涨，却跌跌不休，价格规律使然也。第二，城镇化一定引起房价上涨吗?且不说城镇化是未来30年的事，单就概念而言，这显然是一个偷换概念的逻辑，他们把城镇化简单化为好几亿的农民涌进大城市抢房子，不引起恐慌才怪。但好在中国的城镇化绝对不是这个概念。第三，中国的房价会一直上涨吗?国外的理论告诉我们，在人均居住面积达到30平米以后，房价和房地产都将告别高速发展，回归常态。按照OECD的数据，房价周期大约为10年，其中6年为上升期，上升幅度大约为40%，然后下降4～5年。到目前为止，没有看到任何一个国家的房价是永远上涨的。如果有，任志强们可以告诉我。日本的土地比我们少吧，对房子的需求比我们多吧，按照这些专家的理由，日本的房价没有不涨的道理，但看看日本，在上世纪90年代泡沫破灭之后，萧条至今。



事实上，就中国目前的房价收入比而论，不管这些专家和开发商生造出多少理由，中国房价很显然已经把未来几十年的上涨理由、概念、故事都完全透支。什么奥运，什么城镇化，什么生育高峰等等，实在没有理由了，连同居、离婚、包二奶都成了创造刚性需求的理由。这些很荒谬的说辞，其实用最基本的经济学常识可以很轻易反驳，但最担心在任志强发言之后，我们的一些博士生导师，置这些简单的原理于不顾，为开发商的言论“背书”，长此以往，三人成虎，谎言自然就成了真理。不仅民众焦虑，而且影响公共政策，实乃学界之悲哀。对于任志强，我可以直接反驳，但对于为任志强“背书”的专家，我却感觉如鲠在喉，说不出别的，只有经济学的老祖宗凯恩斯的一句话奉送:“经济学本质上是伦理学，是关于道德的科学。”