广州拟规定集体土地流转可建保障房

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　　本报讯 (记者蒋悦飞 通讯员穗房宣)集体建设用地不得用于商品房开发建设和住宅建设，但是保障性住房除外。其出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。广州市国土资源和房管局昨日出台《集体建设用地使用权流转实施办法(试行)》征求意见稿征求公众意见。
　　集体建设用地
　　不得用于商品房开发
　　所谓集体建设用地使用权流转，《征求意见稿》指出在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、抵押等。利用本村建设用地建设乡(镇)村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。
　　集体土地流转
　　需要2/3以上成员同意
　　为保护农民权益，《征求意见稿》明确集体建设用地流转应严格按照本集体经济组织重大事项集体决议的方式，拥有该地块使用权的经济合作社一级的集体经济组织可以持经济联社的批准文件进行集体决议，并且设置了四道程序来维护同意流转证明的取得。其中，必须召开村民会议或村民代表会议，须取得本集体经济组织成员的2/3以上成员或者村民代表同意。
　　取得集体用地
　　同样要经过“招拍挂”
　　取得集体用地，同样要经过“招拍挂”：《征求意见稿》表示，工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在土地交易登记机构以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租，并取得土地交易登记机构出具的成交确认书。为保障集体建设用地的价值，逐步实现集体土地与国有土地的同地同价，建立起一体化的土地市场，征求意见稿首先设定，集体建设用地使用权出让、出租不得低于最低价，出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。
　　50%以上收益专项
　　用于社会保障支出
　　收益如何分配？《征求意见稿》表示，集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益，归拥有集体土地所有权的农民集体所有，纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。不过“已按比例足额缴交的除外。具体实施办法由市社会保障部门会同有关部门制定。”
　　集体用地流转
　　房地合一为原则
　　对于集体建设用地上盖建筑物及其他附着物的流转，征求意见稿进行了原则性规定：房地合一，地流转时，房随着流转，而房流转时，其占地范围的地也随着流转。集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
　　为避免违法建设随地流转，规定地上建设物和附着物流转时，应取得合法的权属证书。但集体土地上盖房屋流转情况复杂，其流转情形应如何操作，经研究，另行文予以规范。
　　导致土地闲置
　　将按规定处理
　　为了促进集体建设用地的节约集约利用，征求意见稿明确：应该严格按照批准书规定的时间动工开发建设，逾期不建设、其他行为导致土地闲置的，土地行政主管部门应当责令改正，按照市有关规定进行处理。为了强化土地执法监察，征求意见稿规定，集体建设用地的违法使用，土地行政主管部门应当按照违法用地和违法建设相关规定查处。

　　集体建设用地出让、出租程序
　　获取集体建设用地所有权证书→获得集体建设用地使用权证→获取同意流转证明书→经公开或协议方式确定买受人→合同双方签订合同→缴交税费→办理使用权转移登记
　　集体建设用地转让程序
　　获取集体建设用地使用权证书→签订转让合同→办理使用权转移登记
　　集体建设用地转租程序
　　获取集体建设用地使用权证书→签订转租合同→办理合同登记备案