北京公积金房贷上限提至每户80万元 可每月支取

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北京公积金房贷上限提至每户80万元 可每月支取
2008-11-06 07:31  来源：北青网综合
　　北京公积金房贷上限提至每户80万元 可每月支取 （北青网--北京青年报）



　　北青网--北京青年报报道：继上海出台住房公积金贷款最高可贷80万元的新政之后，昨天晚上，北京住房公积金管理委员会也出台了《关于调整住房公积金管理政策的通知》，明确从今天起，北京住房公积金最高也可贷80万元。


　　北京公积金管理中心新闻发言人李持缨昨天说，去年7月1日，北京将公积金缴存最高额度调整到60万元，并同时建立了一个动态调整机制，即根据每年的北京职工贷款情况、公积金资金情况，对这个标准进行动态调整。对于此次公积金贷款最高贷款额度由60万元调整到80万元，李持缨表示，上调公积金贷款额度，体现了公平的原则。同时，他也表示，目前北京的公积金资金充裕，但使用率偏低，也是公积金大力发放的原因。


　　而住房公积金贷款最高额度的调整显然受到了购房人的欢迎。正在申购限价房的朝阳区居民刘先生说，“公积金贷款利率低，首付低，提高最高贷款额度，可以减少我们这些购房人的负担。”相比之下，超出政策性住房申请标准而只能购买普通商品房的市民对此项政策的出台更加高兴，正准备购买通州某一个楼盘的郭先生表示，“现在房价虽然下调了一点，但是总体上还是比较高，通州这样的区域，一套稍微大一点的两居室也要在100万元左右，过去60万元的公积金最高贷款额度显然不够，开发商一般又不给做组合贷款。而公积金贷款最高额度提高到80万元以后，这个问题就解决了，我们买房时就可以享受利率优惠、首付低的公积金贷款了。”


　　昨天，也有部分人士对此提出了疑虑， 担心公积金住房贷款最高贷款额度调整后，会不会让很多购买中高档商品住房的人受益较多？对此，李持缨肯定地回答，“根据我们的分析，最高贷款额度调整后，住房公积金贷款依旧主要支持中等收入家庭购买中小户型自住住房。”


　　他对2007年7月1日到2008年9月30日北京住房公积金贷款的结构进行了分析：贷款购房职工的家庭年收入在6万元以下的占当期全部贷款职工的45%，贷款购房职工的家庭年收入在12万元以下的占当期全部贷款职工的84%；购房建筑面积在90平方米以下的职工占当期全部贷款职工的52%，购房建筑面积在120平方米以下的职工占当期全部贷款职工的83%，“可见，住房公积金贷款主要支持中低收入家庭购买中小户型的自住住房。”


　　“按照2007年调整贷款额度后平均贷款额度增长幅度为39.4%的增幅推算，住房公积金最高贷款额度调整到了80万元以后，平均单笔贷款额度将达到50万元左右，而根据有关部门的数据，目前北京普通商品房房价一般在100万到150万元之间，因此，执行新的最高贷款额度后，将依旧是以支持中低收入家庭购买中小户型自住住房为主。”

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2008-11-06 07:31  来源：北青网综合

　　相关新闻


　　购保障房申请公积金贷款不再受缴存时间限制


　　今起，因以前没有建立公积金账户而不能申请公积金贷款购房的经济适用住房或限价房购房人可以放宽心了，您只要现在赶紧要求所在单位为您建立公积金账户并开始缴存，就可以申请住房公积金贷款。这是北京公积金管理中心昨天晚上出台的新规定。此外，据北京公积金中心新闻发言人李持缨透露，政策性住房申请公积金贷款首付最低可至10%的面积也从以前的“90平方米以下”调整到了“92.7平方米以下”。


　　从今年6月至今，城八区和通州区9个区陆续开始了首批经济适用住房和限价房的摇号配售以及选房签约工作。其间，不少经济适用住房或限价房购房人遇到了一件相同的烦心事：有些购房人因为没有公积金账户或者早些年建立的公积金账户因为已经停止了缴存，按照现行有关规定，这些人就不能申请首付和利率都相对低的公积金住房贷款。部分政策性购房人因此而不得不申请首付和利率都相对高的商业住房贷款。


　　北京住房公积金管理委员会昨天下发的《关于调整住房公积金管理政策的通知》明确，今后购买政策性住房——包括经济适用住房和限价房的公积金借款申请人，不再受北京住房公积金缴存时限限制。借款申请人只需满足建立住房公积金账户且处于缴存状态条件，即可办理住房公积金贷款。


　　北京公积金管理中心新闻发言人李持缨进一步解释，按照之前的规定，公积金借款申请人须满足“建立住房公积金账户满12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上，且申请贷款是处于缴存状态”这三个条件，“主要是为了防范有人骗贷”。而目前，考虑到政策性住房是在政府相关部门的监控下进行建设，不存在商品房期房中的房屋烂尾风险，同时，申购政策性住房的家庭都是经过“三级审核、两次公示”并经过住房保障部门备案的家庭，不存在虚假购房行为。“也正是如此，政策性住房购房人既不存在骗贷可能，政策性住房项目烂尾的风险也很低，因此，今后购买政策性住房的购房人申请公积金贷款可以不受缴存时间限制。”


　　针对眼下部分三居室限价房面积因稍微超过90平方米而不能享受“首付10%”的问题，昨天，李持缨明确表示，已经就此作了调整，根据市建委现行最后收房实测面积可能存在正负3%的概率，今后，政策性住房面积只要在92.7平方米以下的，只要购房人符合相关条件，首付都可做到最低为购房款的10%。

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2008-11-06 07:31  来源：北青网综合

　　财经解读


　　最高贷款额度80万元是如何计算出来的


　　住房公积金贷款最高额度由之前的60万元调整到了80万元。那么，这个最高贷款额度80万元如何得来？昨天晚上，北京住房公积金管理中心新闻发言人李持缨对此进行了解密，称“4个基本原则决定了此次调整的公积金最高贷款额度为80万元。”


　　首先是“责权对等”原则。“根据该项原则，职工可以得到与其缴存的住房公积金额度相对等的贷款额度，因此，最高贷款额度可以用最高缴存额职工家庭的住房公积金缴存情况测算确定。”据此，李持缨解释：2008年住房公积金最高缴存额为2392元/月，照此计算，职工个人可贷额的最高额度为43万元，而由于贷款是以家庭为单位，按夫妇双方计算，最高贷款额度就可达86万元。


　　其次是贷款普遍性原则。“从2005年到2007年期间北京住房公积金贷款笔数及公积金缴存人的比例看，目前，一个公积金缴存人申请公积金住房贷款，可以有50个缴存人为其进行资金支持，而2007年底住房公积金缴存人平均账户资金余额为1.7万元，按照50个缴存人支持一个贷款者，可测算出一笔住房公积金贷款最高贷款额度应不超过1.7万元×50=85万元。”


　　第三是“满足基本住房需求原则”。“该项原则是指公积金最高贷款额度的确定应遵循全体缴存人购买中等价位、中小户型的基本住房需求原则。目前，中小户型住房面积仍界定在建筑面积90平方米以下，同时，按有关部门测算，2008年北京市普通商品住房均价在11000-12000元/平方米，以此作为中小户型、中等价位的标准，职工基本住房总房价应为99万元至108万元，考虑首付款为20%，2008年住房公积金最高贷款额度也应在80万元到86万元之间。”


　　第四是“资金充分利用原则”。李持缨透露，“北京住房公积金的使用率一直偏低。根据北京住房公积金归集使用情况分析，预计2008年住房公积金归集余额将达800亿元，按照80%的运用原则，住房公积金贷款余额可达到640亿元，与2007年底贷款余额376亿元相比，可增加264亿元，加上预计2008年还款90亿元，2008年年度内共可发放贷款354亿元。因此，还须大力发放住房公积金贷款。”


　　“根据上述四项原则计算，住房公积金贷款最高额度均超过了80万元，出于相对谨慎考虑，将2008年住房北京公积金最高贷款额度调整到了80万元。”李持缨强调，“从2007年开始，北京已经建立了住房公积金最高贷款额度动态调整的制度，今后，这个数据将保持动态调整。”

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2008-11-06 07:31  来源：北青网综合

　　【相关新闻】公积金可每月支取


　　昨天，与住房公积金调高贷款额度一起出台的新政策，还有公积金提取时间的限制。“商品房只可一年提取一次、政策房每季度提取一次”的条款从今天起被删除。北京住房公积金管理中心新闻发言人李持缨昨天表示，公积金中心近期还将出台细则，努力实现公积金最多可每月提取一次。此外将减少公积金提取的环节，如果约定后，只需一次审批，公积金就定期按约定打入职工的账户。


　　按照以往的《北京住房公积金提取管理办法》，对于职工因购房、贷款和租房每年提取公积金的次数进行了限制。如果是购买商品房的，每年只能提取一次公积金；购买经适房等政策性住房的，每季度可以提取一次。对此，李持缨昨天表示，这一限制，实际上造成对大多数购买商品房职工的歧视和不公平。同时，因为每年提取的频率过低，也影响了市民利用公积金进行住房消费。


　　“而近年来，有很多缴存市民向我们反映，希望提高提取的频率，能够按月提取。而且近年来，北京公积金资金不断增加，沉淀资金也不断增长，所以放宽提取限制的时机也已经成熟。”李持缨说，也正是如此，此次北京市修改了这一政策，对于职工提取公积金次数的限制被取消。而在此基础上，李持缨表示，公积金管理中心近期将针对政策变化出台实施细则，对购买商品房或是政策性住房的职工一视同仁。“公积金提取频率将努力提高到一个月一取。当然公积金提取频率是自愿的，一个月一取是我们可以提供最高的频率。”


　　　　【相关新闻】央行催促北京各银行上报房贷执行细则　来源: 21世纪经济报道


　　另据21世纪经济报道：11月5日，央行催促总部在北京的银行上报他们的房贷执行细则，而银监会也在持续关注银行执行房贷细则的情况。一家中型银行个贷负责人说，他们在上报央行房贷细则时，将提及他们面临的困惑。


　　不过，各家商业银行的取向已越发明显。本报记者从多家商业银行获悉，对于第二套房，银行现在已趋向严格执行央行和银监会联合发布的359号文(央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》)，即利率是基准利率的1.1倍、首付最低四成，这表明第二套房贷政策松绑很可能宣告失败。


　　但接受本报记者采访的多位业内人士、专家学者表示，当前房地产市场正处于调整格局中，矛盾的焦点不是二套房贷是否松动，而且如何合理引导预期，使得房价理性回归，在此基础上，房贷、税收等政策才能发挥更大作用。


　　对此，一家大型银行个贷人士建议，目前，商业银行可以采取的策略是紧跟市场，理性发展，不能总想着跑马圈地，而是“活着就好”。

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2008-11-06 07:31  来源：北青网综合

　　“二套房”不会松绑


　　交行最新公布的房贷细则，是一个明显的信号。


　　交行称，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例为20%。对于新政实施前已发放贷款尚未结清部分的调息方法尚在研究。其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件(央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》)规定。


　　根据这两个文件规定，已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。


　　知情人士透露，此前，交行已将房贷新政实施细则抄报给央行、银监会，目前尚未得到反馈。


　　“如果已有一套房子，但觉得太小，想再买一套改善一下，但第一套房一时卖不出去，这时的第二套房贷款利率会是多少？”面对这样的直接提问，另两家银行人士直接回答，贷款利率将是基准利率的1.1倍。


　　此外，光大银行曾出台比较明确的二套房松绑的政策，但好景不长，光大银行相关人士透露，这个政策目前已暂停，要根据相关政策进行调整。此前，光大银行对于第二套房的政策是首付比例为20%，贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。


　　针对光大银行撤回房贷新政实施细则的做法，一家大行个贷人士评价，“(这是)必须的，(因为)房价下行风险更大”。


　　该人士称，从市场表现来看，各家银行在对当前宏观经济的认识、理解，以及执行科学发展观所采取的具体行动等方面，均存在偏差，这在短期内会影响市场，长期将损害商业银行经营的健康机体。


　　“银监会下发71号文(《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》)后，我们已向分行下发了一个细则，是根据最新的政策来制定细则。”另一大型股份制银行零售银行相关人士委婉地表达了他们的政策方向，原则上首次贷款的客户利率可以下浮30%，首付两成，但违约多、信用差等客户不在其中，对于第二套房执行央行359号文。不过他又表示有些政策还需要等监管层协调好再确定，二套房政策也不会一刀切，要综合考虑客户的情况。


　　外界一直难以理解的是，在银监会71号文下发后，农行的房贷细则为何在第二天又重新公布在网站，而且内容完全一致。分析人士认为，从某种程度上理解，农行的房贷细则也未违背银监会的71号文，并且在执行的过程中还需要进一步细化，所以即使“重现”也不能说明二套房政策有放松的可能性。


　　不过，也有银行还在等待监管层对政策分歧点进行明确。“我们现在还没有细则，如果要上报央行，首先要说明如果我们对改善型住房进行利率和成数优惠，就可能会面临监管的风险。”某中型银行人士说。

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2008-11-06 07:31  来源：北青网综合

　　焦点是房价过高


　　不过，关于二套房贷松绑的争论似乎在转移房地产市场本身的问题。


　　“即使放开二套房贷，也不一定能够马上刺激房地产市场回升。”上述大行个贷人士称，“大家应该更多关注如何让房价理性回归，由看不见的手来调节市场”；而且通过降低首付来刺激市场的做法是危险的，美国次贷危机除还款能力出现问题之外，更多是因为降低了违约的成本，扰乱了整个信用市场。


　　11月5日，一位接近监管层的分析人士称，根据452号文的规定，改善型住房涵盖了合理的二套房需求，“目前焦点是房价过高，争论二套房贷是否放松问题是转移矛盾，即使放开也没法解决市场观望。”


　　对此，前述大行个贷人士表示赞同，“我们也感觉到，对于买房者来说，包括房贷新政、税收政策，都比去年452号文件有所放松；而地方政府出台的一些政策，如上海市普通住房的标准有所放松，这对买房人都是利好。”


　　但“买房者从优惠政策中得到的好处可能只有2%或3%左右，但房价下跌的心理预期可能在20%或30%，两者相差太大。”上述大行个贷人士直言，“市场观望气氛产生的原因正是房价还没有理性回归。”


　　一位专家也对本报记者表示，在老百姓观望、开发商硬撑的格局下，房地产市场反而不能取得发展，系统性问题将拖得更长，更不利于经济的增长。


　　在上述专家看来，虽然房地产市场调整的效应是扩散的、放大的，主要体现在城市的土地需求、批租在减少，土地卖不出去、流标，土地价格在回落，房屋空置面积在增加，房地产市场总体上处于有价无市的状况；“但并没有调整到位，房地产开发商依然在硬撑，泡沫并没有挤掉”。


　　上述分析人士也称，“银行已经认识到风险了，不可能有实质松动，所以，房地产的问题最终还得由市场自己解决。”


　　“首先应该是房价理性回归，辅助以信贷政策、税收财政、财政政策，这样对房地产市场健康发展有利。”上述大行个贷人士说。 记者 王芳艳 夏晨（21世纪经济报道）